nieuws

‘We balanceren op het slappe koord’

Financieel

Het herstel van de vastgoedsector rust op een wankel fundament. De aanjagers van het herstel zijn van tijdelijke aard, terwijl de maatschappij snel verandert. Chief commercial officer Roel van de Bilt en hoofd Research Maarten Donkers van FGH Bank geven een toelichting op het jaarlijkse Vastgoedbericht.

Het gaat nu echt gebeuren, stelt chief commercial officer Roel van de Bilt van Rabo-dochter FGH Bank. De eerste stap in het vormen van een nieuwe vastgoedorganisatie binnen de Rabobank zal naar verwachting in het najaar van 2016 gezet kunnen worden. De veranderingen moeten nog wel worden goedgekeurd door de toezichthouders.

Tot die tijd is het business as usual, benadrukt hij. ‘We brengen voor de 21e keer ons Vastgoedbericht uit. Ook de uitreiking van de FGH Vastgoedprijs in november gaat gewoon door. We zijn open for business.’ De aankondiging van de integratie van FGH Bank in Rabobank op 20 januari 2015 kwam voor velen als een donderslag bij heldere hemel. Daarna bleef het stil. Niet raar, vindt Van de Bilt. ‘Zo’n integratie is een complex proces dat zorgvuldigheid vereist.’

Het eerste exemplaar van het rapport ‘Vooruitzien en veranderen’ reikte Van de Bilt tijdens een besloten bijeenkomst op 9 maart uit aan Jaap Uijlenbroek, directeur-generaal van de Rijksgebouwendienst. Bij de presentatie van het Vastgoedbericht 2016 maakte FGH de naam van de nieuwe vastgoedorganisatie die binnen Rabobank gevormd wordt bekend: Rabo Real Estate Finance. ‘De Rabobank Groep blijft een grote vastgoedspeler. Dat blijkt wel uit de nieuwe naam. Alle kennis op het terrein van vastgoed binnen de bank wordt samengebracht in een nieuwe structuur. De leiding van de nieuwe vastgoedorganisatie zal in de loop van het jaar bekend worden gemaakt.’

De lezer heeft gelijk als hij bij het FGH Vastgoedbericht 2016 een déjà vu ervaart, zegt hoofd research Maarten Donkers van FGH Bank. ‘Het bericht van dit jaar biedt een verdiepingsslag op ons onderzoek van vorig jaar. Van de megatrends en technologische game changers die in 2015 werden beschreven, onderzoeken wij nu de gevolgen aan de hand van vier scenario’s.’

Smart society

De scenario’s beschrijven vier kwadranten met als variabelen ‘snelle’ tegenover ‘langzame economische groei’ en een ontwikkeling naar een hoogtechnologische, zogeheten ‘smart society’ tegenover een terugval naar een traditionele samenleving. Er is eigenlijk maar één scenario waarin de vastgoedsector opnieuw zal floreren, vertelt Donkers. ‘Dat is het scenario met een forse economische groei en weinig invloed van maatschappelijke veranderingen door het gebruik van nieuwe technologie en de overgang van de babyboom-generatie naar de generaties XYZ. Maar dat scenario is wel direct het minst waarschijnlijk.’

‘Er zijn twijfels of het huidige herstel in de vastgoedsector wel bestendig is’, zegt Van de Bilt. ‘Een belangrijke aanjager voor de vastgoedsector is de aanhoudend lage rentestand, historisch een anomalie. Het beleid van de Europese Centrale Bank – waarop door sommigen luide kritiek wordt geuit – heeft grote invloed op het voortduren van die lage rentestand. Andere economische indicatoren, zoals bijvoorbeeld de historisch lage grondstofprijzen, hebben ook een belangrijke invloed op de snelheid waarmee de economie zich hersteld.’

5e generatie

De kans dat de maatschappelijke invloed van technologische ontwikkelingen beperkt zal zijn, is eveneens klein. Van de Bilt wijst op mediaberichten dat de standaard voor 5G-telefonie zo langzamerhand vorm krijgt. ‘De netwerken worden allemaal nog sneller. Dat is ook nodig, om bijvoorbeeld de zelf rijdende auto van Google met de omgeving te laten communiceren.’ De sprong voorwaarts in technologie heeft grote invloed op het ruimtegebruik door kantoorwerkers en consumenten. En dat bepaalt uiteindelijk de vraag naar vastgoed.

Moedermaatschappij Rabobank voorspelt voor de Nederlandse economie in 2016 en 2017 een economische groei van twee procent. De binnenlandse bestedingen doen het goed en het herstel op de arbeidsmarkt wint aan kracht. De bank wijst echter op onzekerheden. De economie leunt op tijdelijke factoren als de lage inflatie en vijf miljard aan lastenverlichting. De groei van de uitvoer – een belangrijke factor in de Nederlandse economie – loopt licht terug, er zijn internationale onzekerheden, de vluchtelingen stroom test de Europese saamhorigheid. ‘We balanceren op het slappe koord. Het kan alle kanten opvallen – de goede of de verkeerde’, constateert Van de Bilt.

Diervoer

Tegelijk ontstaan er nieuwe initiatieven in de vastgoedsector, gebaseerd op nieuwe verdienmodellen. ‘Er wordt anders met huurders omgegaan. Denk aan businessmodellen van partijen als Merin, Skepp met zijn Atoomclubs of Binck36, gevestigd in het industriële erfgoed van het voormalige PTT-complex in Den Haag’, zegt Van de Bilt. Nieuwe technologie leidt tot interessante initiatieven, zoals de dierenartsencoöperatie Dactari die het in de webshop van Doc&Booff bestelde diervoer uitlevert via het fijnmazige netwerk van de ruim 2.300 aangesloten dierenartsen. ‘Het gebruik van vastgoed verandert bij voortduring.’

Wat betekenen deze ontwikkelingen voor de bank zelf? Van de Bilt: ‘Dat wij nog beter moeten omgaan met ons portfoliomanagement – kijken waar wij oververtegenwoordigd zijn, in gebieden, maar ook in sectoren. Dat kan ook betekenen dat wij op sommige initiatieven zwaarder zullen inzetten. En beter om ons heen zullen kijken, om te zien of wij geen initiatieven missen.’

Eigen boek

In de praktijk van het verstrekken van financieringen zal dit ook een andere opstelling betekenen. ‘We zullen meer met andere partijen gaan samenwerken. Alleen financieringen verstrekken op eigen boek is geen bestendige strategie voor de toekomst’, zegt Van de Bilt. Het betekent dat Rabo Real Estate Finance nadrukkelijk de samenwerking zal zoeken met andere kapitaalverschaffers en financieringen zal arrangeren, waarbij een deel kan worden doorgeplaatst aan partners.

FGH Vastgoedbericht 2016

Drie opvallende conclusies

1

Huurwoningen zijn het enige segment waarin in alle scenario’s tekorten ontstaan. Dit komt doordat er een aanhoudende vraag is naar woningen, de gemiddelde woningbezetting daalt en starters later op zoek gaan naar een koopwoning. Daarnaast zal, vooral in de smart society, vanuit de maatschappelijke trend een groter deel van de bevolking flexibiliteit in huisvesting zoeken en zich richten op meer tijdelijke oplossingen. Zoals (tijdelijke) tweede woningen in de vorm van expatwoningen of pied-à-terres.

2

Alleen scenario 2 (veerkrachtig) kent substantieel extra ruimtevraag in de segmenten kantoren en winkels. De vraag is wel hoe realistisch dit scenario is, aangezien een groot deel van de groei moet komen uit productiviteitsgroei. Misschien dat het redeneren volgens dit scenario het grootste gevaar is voor de toekomstige waardepotentie van vastgoed.

3

Er is een grote kans dat de leegstand blijvend is. Dominant op dit vlak zijn de sectoren kantoren en winkels, maar ook veel bedrijfsmatig vastgoed en maatschappelijk vastgoed staat leeg, zoals verzorgingstehuizen, kerken en buurthuizen. Het zal steeds nadrukkelijker aankomen op het vastgoedondernemerschap in een markt waarin niet alle vastgoed benut kan worden. Landelijke regie over de totale leegstand is wenselijk om plannen voor onnodige toevoegingen vroegtijdig te bestrijden.

Trends en ontwikkelingen per deelmarkt

Kantorenmarkt

Door een herstellende economie steeg in 2015 de opname licht. Nieuwbouwproductie steeg voor het eerst in drie jaar, doordat marktpartijen anticiperen op herstel. Maar dit zet druk op het waarde perspectief van de bestaande voorraad. Er is voorzichtig ruimte voor huurprijsgroei, vooral op prime locaties. Voor de langere termijn is er een verlaging van het aanbod nodig, en een verduurzaming van de voorraad, om het waardeperspectief  te verbeteren.

Winkelmarkt

Economisch herstel leidde tot meer winkelomzet in 2015. Vooral in binnenstedelijke gebieden steeg de vraag. Daarbuiten is de vraag nog steeds minimaal. Gevolg is dat de leegstand minder snel groeit. Eind 2015 stond 7,4 procent van de winkels leeg. Waar op de toplocaties in de grote steden de huurprijzen tot 5 procent stegen, daalde de gemiddelde huurprijs vorig jaar met ongeveer 2 procent. Het totale winkelgebruik krimpt op langere termijn (2025) met mogelijk zelfs meer dan 25 procent. Winkellocaties met bijzondere kwaliteiten en een groot verzorgingsgebied worden aantrekkelijker als investering.

Bedrijfsruimtemarkt

In 2015 was er een forse stijging van de ruimtevraag, vooral door aantrekkende vraag naar logistiek vastgoed. In totaal is meer dan 4 miljoen m2 bedrijfsruimte opgenomen. Huurprijzen voor courant vastgoed trokken aan, maar de verhuurperspectieven van minder courant vastgoed verslechterden. Het aanbod steeg naar 10,3 miljoen m2. Een sterke verschuiving in de ruimtevraag zal leiden tot een stijgende vraag naar bedrijfsruimte in de logistiek en moderne productie. Gebruik (en gebruiksduur) van bedrijfsruimte wordt flexibeler, de gemiddelde levensduur daalt en de terugverdientijd wordt daardoor een kritische factor.

Huurwoningmarkt

De vraag naar huurwoningen was in 2015 onverminderd groot, zowel in het sociale segment als in de vrije markt. Leegstand is gering en door de aantrekkende vraag stijgen de prijzen, vooral in het middensegment. Een minder grote verkoop door corporaties leidt tot een tekort aan beleggingsproduct. Nieuwbouw van huurwoningen moet in extra product voorzien, maar voor ontwikkelaars lonkt het alternatief om te bouwen voor de koopmarkt. Het waardeperspectief van huurwoningen is op korte en middellange termijn gunstig, door meer vraag dan aanbod.

Vastgoedbeleggingsmarkt

De investeringen in vastgoed zijn in 2015 gestegen tot 12,4 miljard euro. Dat is net iets minder dan het recordniveau uit 2007. Dit mede als gevolg van de extreem lage rente. In alle sectoren stegen de investeringen, het sterkst voor logistieke bedrijfsruimte en retail. Het aandeel buitenlandse investeringen neemt af, terwijl binnenlandse beleggers juist meer investeren. Aanvangsrendementen in de prime markt dalen naar de laagste niveaus ooit, vooral gedreven door de extreem lage rente, waardoor de verschillen tussen aanvangsrendementen voor kwalitatief goed vastgoed en overig vastgoed steeds verder toenemen.

Vastgoedfinancieringsmarkt

Samen met de groeiende kredietvraag nam in 2015 ook het volume van nieuwe leningproductie toe. Bestaande banken zijn bereid meer leningen te verstrekken, nieuwe financiers treden toe en alternatieve financiers bieden ook mogelijkheden. De risicobereidheid van financiers is matig; dit uit zich vooral in de hoogte van de LTV-ratio’s en de locaties/regio’s waar financiers bereid zijn te financieren. Zwaardere kapitaaleisen voor vastgoed maken volumegroei voor banken lastig. Banken zijn steeds meer financieel regisseur tussen vastgoedbeleggers en investeerders.

Auteur: Johannes van Bentum

Dit artikel is verschenen in het maartnummer van Vastgoedmarkt 2016

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels