nieuws

Prijscorrectie dreigt in Londense en Amerikaanse vastgoedmarkten

Financieel

Ondanks de sterke fundamenten onder de Europese en Amerikaanse vastgoedmarkten is Scott Crowe van CenterSquare IM terughoudend in zijn verwachtingen voor dit jaar. Voor de vastgoedbeleggingsmarkten van Londen en de VS voorziet de chief investment strategist zelfs een milde prijscorrectie.

In 2015 jaar hadden beursgenoteerde vastgoedfondsen in Amerika, maar ook in Europa, last van volatiliteit, veroorzaakt door de vrees voor renteverhogingen door de Fed. Halverwege december kwam de Fed uiteindelijk met een lichte renteverhoging. Volgens Scott Crowe was die angst ‘behoorlijk overdreven’ omdat er nu eenmaal veel meer factoren zijn die de beurskoers van vastgoedfondsen beïnvloeden en het rendement van hun portefeuilles. Vanwege de zwakkere economische vooruitzichten verwacht hij sowieso di 2016 geen renteverhogingen in de VS, en al helemaal niet in Europa.

‘Vastgoedcycli zijn niet identiek en de factoren die vastgoedcycli beïnvloeden, veranderen naarmate de economie verandert’, betoogt Crowe. BNY Mellon-boutique CenterSquare IM is een internationale vermogensbeheerder met wereldwijd 8,5 miljard dollar aan genoteerd en niet-genoteerd vastgoed onder management. Crowe was onlangs in Europa voor het bezoeken van institutionele klanten en vastgoedbedrijven. Tot de klantenkring behoort ook een van de grootste pensioenbeleggers van Nederland. Wie die partij is, wil de Australiër niet kwijt.  

 

Research paper

In een in 2015 geschreven research paper noemde Crowe een aantal factoren dat de waarderingen van beursgenoteerde vastgoedfondsen waarschijnlijk positief zou gaan beïnvloeden. Zo kon vastgoed volgens hem profiteren van de correlatie met economische groei. Inmiddels is Crowe door de wereldwijde onrust op de beurzen over de Chinese groeivertraging, kelderende olie- en grondstofprijzen en de crisissfeer waarin veel opkomende economieën verkeren, beduidend minder optimistisch over de wereldeconomie.

In  zijn paper wees hij ook op de gangbare inzichten over de samenhang tussen  beursgenoteerd vastgoed, het rendement op obligaties en monetaire verkrapping door de Fed. ‘Die  kunnen ervoor zorgen dat de verkoop van vastgoedaandelen doorslaat, waardoor kansen voor beleggers ontstaan,’ schreef hij toen. Terugblikkend in het Utrechtse hotel-restaurant Karel de Vijfde, waar hij luncht,  constateert deze beleggingsstrateeg dat dit inderdaad is gebeurd.  Al werd de flinke koerscorrectie vooral veroorzaakt door de zwakkere economische vooruitzichten.

 

Correctie

De zwakkere economie betekent volgens hem dat de hoog gestemde verwachtingen over verdere huurgroei in de VS en het Verenigd Koninkrijk  (lees: Londen) in 2016 waarschijnlijk niet waargemaakt zullen worden. Hij verwacht  een correctie van ongeveer -5 procent op de directe vastgoedwaardes in deze markten. ‘Een milde correctie dus’, aldus Crowe. De beurskoersen van Amerikaanse en de grote Britse vastgoedfondsen, zoals Hammerson en Land Securities, hebben de verwachte prijscorrectie in de directe markten volgens hem al ruimschoots ingeprijsd. Amerikaanse fondsen noteren gemiddeld op een discount van 13 procent, in het Verenigd Koninkrijk bedraagt de korting 15 procent ten opzichte van hun intrinsieke waarde. Volgens Crowe  een ‘ behoorlijk doorgeslagen’ reactie van beleggers. Hij voorziet – uitgaande van een milde prijscorrectie in de directe vastgoedmarkt – daarom eerder dat de koersen van de Britse en Amerikaanse vastgoedfondsen licht zullen stijgen dan dalen.

CenterSquare IM kiest momenteel nadrukkelijk voor defensief getinte fondsen met een sterke balans, lage schuldgraad, een kwaliteitsvastgoedportefeuille, liefst gesitueerd in grootstedelijk gebieden, en een overzichtelijke  projectenpijplijn. Voor continentaal Europa noemt hij als voorbeelden de winkelcentrumbeleggers Unibail-Rodamco, Wereldhave en het Franse Klépierre.

 

Zorgvastgoed

In Amerika zijn beleggingsfondsen in huurappartementen en zorgvastgoedfondsen favoriet. Zorgvastgoedfondsen vooral omdat zij in het algemeen langjarige huurcontracten hebben, licht hij toe. ‘Het is een tamelijk simpele rekensom’, cijfert Crowe fluks voor. ‘Tien jaars staatspapier levert in de VS een rendement op van 1, 8 procent. Maar een langjarig huurcontract met een zorginstelling levert  6 procent rendement op. Er is eigenlijk geen betere manier om je in te dekken tegen renteverhogingen dan met zo’n lang huurcontract. Want, een ding is zeker: ergens in de toekomst zal de rente gaan stijgen.’

Spijtig genoeg moet Crowe constateren dat Europa in tegenstelling tot de VS,  eigenlijk geen in zorgvastgoed gespecialiseerde beursgenoteerde beleggingsfondsen kent. Fondsen die in de buurt komen zijn het Franse Foncière des Régions en het Belgische Cofinimmo. ‘Maar dat zijn beide geen pure zorgvastgoedspelers’, stelt Crowe vast. ‘Bijna de helft van de Cofinimmo-portefeuille bestaat nog altijd uit kantoren, waarvan een groot deel ook nog in perifere locaties. Daar steken wij ons geld liever niet in.’

 

Trek naar de stad

Het eigen woningbezit in de VS is vergeleken met voor de kredietcrisis gedaald van 70 naar 60 procent. Veel Amerikaanse jongeren zien een koopwoning helemaal niet meer als begerenswaardig, maar huren liever een klein appartement, als het maar dichtbij allerlei voorzieningen is. ‘Dat heeft niet alleen te maken omdat het lastiger is een hypotheek te krijgen, maar ook met de gewijzigde levensstijl’, legt hij uit. ‘De wereld is sinds 2008 fundamenteel veranderd. ‘Huren behoort tegenwoordig tot het domein van de deeleconomie, net als het delen van je auto of je fiets.’ Ook veel oudere echtparen die de kinderen de deur uit hebben, verwisselen hun riante koopwoning voor een huurappartement in de binnenstad.

Ook in Europa ontwaart Crowe de trek naar de stad. Probleem is echter dat er buiten Duitsland geen beursgenoteerde fondsen bestaan die zich richten op beleggen in huurwoningen. Duitsland met zijn sterke economie is sowieso zijn favoriete beleggingsland in Europa. Hij investeert dan ook graag in Duitse woningfondsen zoals bijvoorbeeld Deutsche Wohnen.

Over Nederland en Zweden is Crowe eveneens positief. Favoriet is Wereldhave. ‘Wij geloven echt in het turnaround-verhaal van Wereldhave. Ze zijn prima bezig!’

 

Geen prijscorrectie

Voor continentaal Europa is een prijscorrectie in de directe vastgoedmarkt helemaal niet aan de orde, omdat de aanvangsrendementen minder hard gekrompen zijn en de prijzen minder hard gestegen dan in Londen of de VS. Maar ook hier mijdt hij risico’s van de perifere markten, waartoe hij niet alleen Oost-Europa rekent, maar ook Spanje en Italië. ‘Als je in Spanje wilt beleggen, ben je eigenlijk twee jaar te laat, toen lagen er daar volop kansen.’

Positief zijn ook de flinke yield spreads voor vastgoedwaarderingen die een stevige buffer vormen tegen een beperkte stijging van het rendement op obligaties .

Ondanks een hogere gevoeligheid van de genoteerde markt voor rentestijgingen in de afgelopen jaren, zal een geleidelijke verandering in het rentebeleid van de Fed de vastgoedcyclus niet laten ontsporen. ‘Hoewel er risico’s verbonden zijn aan de economische en financiële instabiliteit als gevolg van een afvlakkende rentecurve’, denkt Crowe dat beleggers moeten kunnen profiteren van een langzame verkrappingscyclus met aanhoudende lage lange rente en een gematigde economische groei.

 

Weinig projectontwikkeling

Sterk fundament onder de vastgoedmarkt vormt vooral het bescheiden aanbod van nieuw beleggingsproduct. Die krapte is volgens de Australiër veroorzaakt doordat risicomijdende financiers en beleggers hun lesje wel geleerd hebben tijdens de kredietcrisis en heel terughoudend zijn met projectontwikkeling. Alleen in Londen en aan de Amerikaanse westkust is sprake van projectontwikkeling op risico, echter niet in een mate dat dit verontrustend is. ‘Overmatige projectontwikkeling zou het enige werkelijke gevaar kunnen zijn in deze fase van de cyclus, maar dat zie ik de komende vier à vijf jaar niet gebeuren. Ik verwacht daarom dat deze cyclus veel langer duurt dan die van vóór 2008. Met 5,5 jaar was die ook uitzonderlijk kort.’ 

Niettemin is hij terughoudend in zijn verwachtingen over de prestaties van Amerikaans en Europees beursgenoteerd vastgoed voor 2016. Het totaalrendement zal uitkomen ergens tussen de 5 en 15 procent, waarbij de kwaliteitsfondsen in continentaal Europa waarschijnlijk het best zullen presteren.

Auteur: Erik Wiegerinck

Dit artikel is gepubliceerd in het maartnummer 2016 van Vastgoedmarkt

 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels