nieuws

‘Goedkope financiers zijn een welkome aanvulling’

Financieel

De toevloed van goedkoop geld ziet CEO Nederland Peter Göbel van ING Real Estate niet als een probleem. Hij kiest voor een bestendige relatie met zijn klanten en assets van goed kwaliteit. Göbel zet zijn kaarten op logistiek en zorg. Verduurzaming speelt daarin ook een rol. Het nemen van maatschappelijke verantwoordelijkheid voegt kwaliteit toe aan een portefeuille.

‘Goedkope financiers zijn een welkome aanvulling’

Buitenlandse financiers die onder zijn duiven schieten met goedkoop geld? Peter Göbel lacht. Hij vertelt over die keer dat hij autopech kreeg op het Britse platteland. Bij de lokale garage hing een bord met de tekst: ‘Wij zijn betrouwbaar, snel en goedkoop – u kunt twee dingen kiezen.’ Het is hem altijd bijgebleven. In de financiële wereld is het niet anders. ‘Wij willen vooral snel en betrouwbaar zijn. Dan geeft het niet dat wij niet de goedkoopste zijn’, stelt Göbel.

Dat prijs niet altijd doorslaggevend is bij vastgoedfinancieringen, bewijst Göbel met recente deals die zijn bank heeft gesloten. Kort voor de jaarwisseling kwam een deal van 50 miljoen euro rond, waarbij een buitenlandse financier een tarief bood dat 50 basispunten onder dat van ING lag. Doorslaggevend was de snelheid waarmee ING kon handelen, de deal moest voor het einde van het jaar rond zijn. In januari volgde een financiering van 20 miljoen euro, waarbij ING eveneens concurreerde met een goedkopere Duitse bank. Het ging om een bestaande relatie die uiteindelijk ING koos om de specifieke vastgoedkennis van de bank.

Göbel is tevreden met de comfortabele positie van ING Real Estate in vastgoedfinancieringen: ‘We hebben een marktaandeel van 20 procent. Ik zie de goedkope Duitse aanbieders als welkome aanvulling in de markt. ING hoeft niet koste wat kost elke deal te winnen. Wij kiezen voor een bestendige relatie met de klant en een goed kwaliteit assets.’ Zijn bank heeft zo door de jaren heen met die werkwijze een robuuste kwalitatief hoogwaardige portefeuille opgebouwd en daarmee is marktleider zijn in vastgoedfinancieringen in Nederland niet meer het belangrijkste.’

Laten lopen

Het afgelopen jaar zette de bank nieuwe financieringen uit voor een bedrag van in totaal 1,7 miljard euro. Het had meer kunnen zijn, stelt Göbel. ‘Wij hebben enkele grote transacties laten lopen omdat zij niet aan onze criteria voldeden.’ De portefeuille heeft een omvang van 14 miljard, bij een klanten bestand van zo’n 5.000. De 30 grootste klanten zijn samen goed voor leningen ter waarde van 2,5 miljard. ‘Wij bedienen ook veel klanten in het segment tussen 1 miljoen en 20 miljoen euro.’

De dynamiek in de markt is groot, zegt Göbel. ‘Je ziet de eerste private equity-partijen, die twee jaar geleden zijn ingestapt, nu al weer vertrekken. Zij kwamen af op lage multiples en willen natuurlijk op hoge multiples verkopen. Je ziet nu al verkopen tegen zeer lage rendementen op de A-locaties, neem bijvoorbeeld de Amsterdamse Zuidas.

50/50-deal

Een buitenlandse private equity-partij die vooralsnog blijft, zijn TPG  en Patron Capital, de eigenaren van kantorenbelegger Merin. Het kwalitatief hoogwaardige Nederlandse asset management maakt hier het onderscheid. ING verstrekte het bedrijf in een 50/50 clubdeal met ABN Amro een lening van 240 miljoen euro voor de verdere uitbreiding van de kantorenportefeuille. ‘Merin koopt gemiddelde kwaliteit panden en werkt met een goed concept en assetmanagement de leegstand omlaag. Zij koppelen buitenlands geld aan Nederlands assetmanagement. Buitenlandse partijen zonder sterk lokaal assetmanagement, daar geloof ik niet in.’

Een deal die hij met argusogen volgt is de biedingenstrijd om de leningenportefeuille van Propertize. Zelf heeft Göbel geen interesse in die portefeuille. ‘Het zou ons terugplaatsen in de tijd – wij hebben sinds 2007 veel kredieten afgewezen die indertijd in de Propertize portefeuille zijn opgenomen door SNS Maar wij zijn wel in gesprek met potentiële kopers van Propertize. Wij willen graag cherrypicken.’ Göbel verwacht dat de overheid een verstandige prijs voor Propertize zal realiseren. ‘Je wilt niet verkopen tegen te grote discounts – dat zou grote schokken in de markt teweeg brengen.’

Uitbodemen

Göbel zet zijn kaarten in de komende tijd op twee soorten vastgoed: logistiek en zorg. ‘Logistiek is voor ons een speerpunt, meer dan ooit. Dat komt door het uitbodemen van de crisis en de opkomst van internetverkopen. Maar wij zijn wel voorzichtig met de locaties. Amsterdam, Rotterdam en Moerdijk zijn oké, maar we zijn voorzichtiger aan het worden met Venlo.’

‘In de zorg hebben wij onlangs een grote financiering gedaan, een tweede staat op stapel. Als het een concept is waarin wonen, zorg en leisure samengaan, vinden wij het interessant om dit te financieren. Geen bejaardenhuis-plus, maar met zelfstandig wonen als belangrijke factor, een goed restaurant, een (klein)kinderspeelplaats en winkeltjes. De deal die wij deden was in Amsterdam, maar ook locaties aan de rand van de stad zijn aantrekkelijk: uitzicht op het bos, goed bereikbaar het de auto.’

Grijze golf

Hoe groot het aandeel van zorgvastgoed in zijn leningenportefeuille zou moeten zijn, kan Göbel niet zeggen. ‘Een paar honderd miljoen? We zijn nu actief op zoek naar aanbieders van projecten. De markt is nu aan het ontstaan, voor elk complex dat wordt ontwikkeld is er direct een wachtlijst van geïnteresseerde bewoners. Er zit een enorme grijze golf aan te komen..’

Duurzaamheid van het vastgoed weegt bij het beoordelen van een deal zwaar voor ING Real Estate. Om klanten meer inzicht te geven in het besparingspotentieel van hun panden ontwikkelde de bank voor vastgoedklanten een app, die advies geeft over energiebesparing. Wil een klant daadwerkelijk met verduurzaming aan de slag, dan komen experts van de bank langs voor het doorlichten van het pand. ‘Wij investeren hierin omdat wij méér willen doen dan alleen een financiering verstrekken. Het nemen van maatschappelijke verantwoordelijkheid voegt kwaliteit toe aan een portefeuille. Ecologie en economie gaan hand in hand.’

Gympen

Ook voor vastgoedeigenaren levert verduurzaming van panden direct voordeel op. Göbel vergelijkt het met twee toeristen die op de Afrikaanse savanne die onverwacht een leeuw ontdekken. De een gaat zitten en trekt zijn gympen aan. De ander roept: ‘Wat doe je nu, rennen!’ Waarop de eerste toerist uitlegt: ‘Met die gympen aan, ren ik nét iets sneller dan jij.’ Een kleine voorsprong ten opzichte van de omliggende panden kan voor een vastgoedeigenaar het verschil tussen verhuren of leegstand maken.

ING werkt als organisatie sinds 2007 volledig CO2-neutraal. Maar ook in zakelijke beslissingen weegt duurzaamheid mee. Zo besloot de bank onlangs geen financieringsaanvragen voor kolencentrales meer in behandeling te nemen. Bij Real Estate gelden dezelfde regels. ‘Ook in de kredietcommissie wordt duurzaamheid meegewogen. Het reikt verder dan alleen een economisch argument.’

Transformatie

Naar de smaak van Göbel wordt er met een jaarlijks oppervlak tussen 300- en 500.000 m2 nog te weinig vastgoed getransformeerd. ‘Gemeenten geven te makkelijk nieuwe grond uit, dat is een pijnpunt. Het instrumentarium dat provincies hebben om bij te sturen wordt nog onvoldoende gebruikt. Gemeenten zijn vooral gericht op het rondbreien van hun budget.’

Toch is Göbel in gesprek met de provincie Utrecht. te kijken of er mogelijkheden zijn voor een samenwerking tussen de bank en de regionale overheid. ‘Het is nog maar een idee, maar wij willen met de provincie kijken hoe wij transformatie en verduurzaming financieel aantrekkelijk kunnen maken.’

Auteur: Johannes van Bentum

Dit artikel is verschenen in Vastgoedmarkt van februari 2016

 

Peter Göbel: ‘Ook in de kredietcommissie wordt duurzaamheid meegewogen. Het reikt verder dan alleen een economisch argument.’ 

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels