nieuws

‘Goedbedoelende amateurs redden het niet meer’

Financieel

De faillissementengolf in de retailmarkt raakt de wijkwinkelcentra van NSI nauwelijks. Het Hoofddorpse vastgoedfonds wil met zijn clicks & bricks-formule Easy Shopping bovendien keihard de strijd aangaan met wijkwinkelcentra in de omgeving. ‘Retail is duidelijk een verdringingsmarkt geworden.’

Bij NSI weten ze als geen ander wat het betekent om in stormachtig vaarwater een nieuwe koers uit te zetten. Ervaringen in de kantorenmarkt komen nu prima van pas in de retailsector. Lange tijd werd het vastgoedbedrijf namelijk vooral geassocieerd met de malaise in de kantorenmarkt. Ruim de helft van de 1,2 miljard euro grote beleggingsportefeuille bestaat uit kantoren, deels gesitueerd op  secundaire locaties.  Als antwoord introduceerde de beursgenoteerde vastgoedonderneming vier jaar geleden het flexibele en full service kantorenconcept HNK. Het Nationale Business Succes Award (NBSA) Instituut riep het inmiddels zeer succesvolle HNK vorige maand zelfs uit tot beste kantoorverhuurder in 2016.

Uitdaging retailmarkt

De grote uitdagingen voor Johan Buijs en de zijnen liggen tegenwoordig meer in de retailmarkt. Hier moest na een reeks afwaarderingen ook vorig jaar nog 9 miljoen worden afgeboekt op de portefeuille en staan de huurniveaus  onder druk. ‘De koek is kleiner en internet eist een steeds groter aandeel op’, vat topman Johan Buijs de problematiek handzaam samen. Al was het consumentenvertrouwen in 2015 voor het eerst weer positief sinds 7,5 jaar. Tegelijkertijd verbeterde ook de koopkracht als het gevolg van een stijging van het reële inkomen. Dit heeft zich vertaald in toegenomen consumentenbestedingen met circa 0,9 procent in 2015. De verkoopvolumes liggen echter nog altijd 10,5 procent lager dan acht jaar terug. De consumentenbestedingen zijn nog altijd  2,7 procent lager dan voor de crisis.

 Buijs trekt in zijn beschouwingen regelmatig paralellen tussen het succesvolle HNK en het vorig jaar april in het Rotterdamse wijkwinkelcentrum Zevenkamp (10.093 m2) geïntroduceerde Easy Shopping-concept. Zowel HNK als Easy Shopping dwong de markt om met creatieve oplossingen te komen en gebruikerswensen centraal te stellen. Hierbij draait het om meer onderscheidend vermogen niet te vergeten natuurlijk branding, die als magneet moet werken voor het aantrekken van nieuwe huurders.

Clicks & bricks

Verder houden de paralellen tussen HNK en Easy Shopping  eigenlijk wel op. Easy Shopping is een clicks & bricks concept, waarmee NSI marktaandeel hoopt af te snoepen van winkelcentra in de omgeving en de eigen bezettingsgraad op te vijzelen. Het  nieuwe ‘webwijkwinkelcentrum’ lijkt aan te slaan. Vorig jaar steeg het bezoekersaantal van Zevenkamp met maar liefst 20 procent! Al komt een deel daarvan ook op het conto van een ingrijpende opknapbeurt  en alle inspanningen om het winkelcentrum veiliger te maken, die aan de introductie van Easy Shopping vooraf gingen. Alle 35 units waren al bezet, op één na, waarin het drie man sterke Easy Shopping-team een jaar geleden aan de slag ging.

Buijs omschrijft het team als een ‘start-up’ binnen NSI. Belangrijkste taken zijn het beheer van de centrumwebsite, de gezamenlijke webshop en het organiseren en bedenken van allerlei promotionele acties om meer bezoekers te genereren en het verzorgingsgebied uit te breiden ten koste van andere centra. Het gaat om het organiseren van muziekoptredens, prijsvragen, kerst- en sinterklaasacties en het betrekken van sportverenigingen, hobbyclubs en wat al niet meer.  Kortom, alles om het gemeenschapsgevoel, de community, te vergroten, met Zevenkamp als bruisend middelpunt. Hiervoor worden ook Twitter, Facebook en Instagram ingezet.  ‘In feite gaat het om verdere professionalisering van het centrummanagement, waarbij het Easy Shoppingteam ook de traditionele marketingtaken van de winkeliersvereniging overneemt’, licht Buijs toe. ‘In deze verdringingsmarkt moet je onderscheidend zijn en toegevoegde waarde leveren om te kunnen overleven.’

Webshop

De precieze invulling van de diensten van de gezamenlijke webwinkel binnen de Easy Shopping-formule, zal volgens Buijs mede afhankelijk  zijn van de bevolkingssamenstelling van de betreffende wijken. ‘We hebben een hele goede respons op winkelcentrum Zevenkamp van alle partijen die via de webshop van Easy Shop delen van hun assortiment ontsluiten. Maar we zitten nog middenin de testfase van wat wel en niet werkt in deze wijk.’

Met de opzet van de nieuwe formule een investering gemoeid geweest van 200.000 euro in hardware en IT. Over de extra personeelslasten van de drie teamleden, zegt hij: ‘Onze formule is  schaalbaar. Hoeveel winkelcentra hetzelfde team kan behappen is nog niet geheel duidelijk.  Wij denken nu aan een stuk of drie, vier centra in de regio.’

Uitrol

De formule wordt dit jaar niet voor niks als eerste in de regio Rotterdam uitgerold. Als eerste is daar winkelcentrum ’t Plateau (5.252 m2) in Spijkenisse aan de beurt. Daarna volgen nog twee wijkwinkelcentra. Bedoeling is dat alle wijkwinkelcentra van NSI, in omvang variërend tussen de 5000- 12.000 m2, uiteindelijk het Easy Shopping-vaandel  gaan voeren.

De retailportefeuille van NSI bestaat uit circa veertig objecten ter waarde van 425,1 miljoen euro. Daarvan bestaat  minder dan de helft uit wijkwinkelcentra. De rest van de portefeuille bestaat onder andere uit volumineuze  detailhandel, hoofdzakelijk meubelboulevards (circa 60 miljoen euro), en minderheidsbelangen in  twee grote winkelcentra. Het betreft  winkelcentrum In den Boogaard in Rijswijk en Zuidplein in Rotterdam. Met 80.000 m2, waarvan 25 procent in handen van NSI, vormt Zuidplein een van de grootste, zo niet het grootste winkelcentrum van Nederland.

Wijkwinkelcentra

Omdat vooral het middensegment van de winkelmarkt zwaar onder vuur ligt, koos NSI twee jaar geleden voor wijkwinkelcentra als ‘core’ retailsegment. Een verstandige keuze, zo blijkt. De bezettingsgraad in dat deel van de portefeuille bedraagt 89 procent, tegen 84 procent voor de totale retailportefeuille van NSI. Ook blijven de huurniveaus stabiel, terwijl over de totale portefeuille

Buijs wijst er op dat in 2015 verschillende landelijke retailketens faillissement aanvroegen. Hier waren circa 1.300 winkelunits mee gemoeid, waarvan negen units in de portefeuille van NSI zaten.Buijs: ‘De impact is mede zo beperkt doordat NSI zich richt op het dagelijkse boodschappensegment wat minder kwetsbaar is voor zowel de economische omstandigheden als verkopen via internet.’ Inmiddels heeft bij een aantal faillissementen een doorstart plaatsgevonden waardoor de totale impact van die faillissementen in de NSI portefeuille nog beperkter is geweest (0,5 miljoen).

Dalende bezetting

Dat de bezettingsgraad van zijn winkelportefeuille toch daalde naar 84,4 procent ( december 2014: 88,4 procent), kwam onder andere door de expiratie van kantoorruimte in de winkelportefeuille en de verkoop van het volledig verhuurde Rotterdamse winkelcentrum Zevenkampse Ring .

In de kantorenportefeuille voert NSI de laatste jaren een actieve asset rotatiestrategie, gericht op het verhogen van de gemiddelde kwaliteit. Zo werden het afgelopen jaar  voor 168,8 miljoen euro acht kantoorgebouwen gekocht en 27 niet strategische panden verkocht met een totale waarde van 49,4 miljoen. In totaal werd 78.000 m² kantoorruimte, 8.400 m² bedrijfsruimte en ‘slechts’ 2.000 m² winkelruimte (Zevenkampse Ring) afgestoten. 

In de etalage

Wordt de assetrotatie strategie nu ook van toepassing op de retailportefeuille? Gaan de meubelboulevards en de minderheidsbelangen de etalage in om zo de focus  te leggen op nieuwe investeringen in wijkwinkelcentra? ‘Onze assetrotatie die we ook voor onze winkelportefeuille zullen gaan invoeren, zal er uiteindelijk toe leiden dat we nagenoeg 100 procent in de wijkwinkelcentra belegd zullen zijn,’ antwoordt de topman ietwat terughoudend.

Zo zwart/wit ligt het namelijk niet allemaal, ook hier geldt dat het leven sterker kan zijn dan de leer. Na jaren van tegenwind, profiteren de meubelboulevards volop van het  aantrekken van de woningmarkt en dat mondde uit in een positieve herwaardering van ruim 4 miljoen op dit deel van de portefeuille.  

‘Het is goed renderend vastgoed, maar inderdaad non-core. ‘verklaart Buys. ‘Asset rotatie is een functie van de beleggingsfocus, maar ook altijd van kansen in de markt. Daar gaan we verstandig mee om.’

Ook de verkoop van de minderheidsbelangen in de twee genoemde winkelcentra is nog niet helemaal zeker, zo blijkt. ‘We willen per se niet in het middensegment van de retailmarkt zitten waar de hardste klappen vallen. Deze  centra zijn groot genoeg, zeker Zuidplein,  om te kwalificeren voor shopping experience, het bovenste deel van de retailmarkt, waarin Unibail-Rodamco en Klépierre acteren. Maar dat kan alleen als je het winkelcentrum als een geheel kunt managen. Lukt dat niet dan zullen we onze minderheidsbelangen gaan verkopen. Ook hier geldt: alleen tegen een goede prijs.’

 Auteur: Erik Wiegerinck

Dit artikel is gepubliceerd in het maartnummer 2016 van Vastgoedmarkt

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels