nieuws

Capital Value Taxaties focust op huurwoningenmarkt

Financieel

Woningbeleggingsspecialist Capital Value heeft recentelijk een apart taxatiebedrijf opgericht om te voldoen aan de groeiende vraag van woningcorporaties en institutionele en particuliere beleggers naar woningbeleggingstaxaties.

Directeur van Capital Value Taxaties is Ruben Smulders, afkomstig van DTZ Zadelhoff. Hij was daar director van het residential team, waaraan hij ruim veertien jaar verbonden was. Capital Value beschikt met zijn komst over een full-service taxatieafdeling die onafhankelijk opereert. Specialisatie is woningbeleggingstaxaties. ‘Onze focus ligt op wooncomplexen, wij taxeren in principe dus geen kantoorcomplexen of winkelcentra’, legt Smulders uit. ‘Behalve als er bijvoorbeeld kantoren en andere voorzieningen bij de wooncomplexen aanwezig zijn. Dan nemen we die mee. Daarnaast taxeren wij ook voor corporaties ook steeds vaker de BOG, MOG en zorgobjecten’.

Over mogelijke  belangentegenstellingen zegt Capital Value-directeur Kees van Harten: ‘Op het moment dat je betrokken bent aan de verkoopzijde kun je niet ook nog eens taxeren. Maar als je de kopende partij bij een transactie terzijde staat zou dat eventueel wel kunnen. Van de gevoeligheden zijn we ons terdege bewust.’ ‘Dat hebben we ook vastgelegd met elkaar’, vult Smulders aan.

 

Aparte taxatieafdeling

Capital Value, opgericht in 2012 door Kees van Harten en Marijn Snijders, is specialist en marktleider in de florerende Nederlandse woningbeleggingsmarkt. ‘Wij verrichtten al wel taxaties ter ondersteuning van de adviespraktijk’, legt Van Harten uit. ‘Verschil is nu dat we kiezen voor een aparte afdeling zodat we met een heel breed dienstenpakket de markt op kunnen. Het taxatiebedrijf  is juridisch gescheiden van de adviespraktijk. Waarbij de taxateurs natuurlijk wel gebruikmaken van alle kennis en data die binnen ons bedrijf beschikbaar is.

In totaal telt Capital Value zo’n twintig mensen. Het Utrechtse bureau groeit dit jaar waarschijnlijk gestaag door, gezien de dynamiek op de woningbeleggingsmarkt. In 2014 en 2015 bedroeg het beleggingsvolume in beide jaren circa drie miljard euro. In 2013 was dat 1,2 miljard. Alleen al buitenlandse partijen hebben dit jaar drie miljard euro beschikbaar voor investeringen in Nederlandse huurwoningen. Voor 2017 en 2018 is dat nog eens vijf miljard, zo becijferde Capital Value vorige maand. Taxaties vormen voor zowel kopers als verkopers een cruciaal onderdeel van elke transactie.

 

Nichemarktspeler

Waarin onderscheidt Capital Value Taxaties van bestaande taxatiebureaus? ‘Voor mij is dit enerzijds het voorzetten van wat ik bij DTZ al 14 jaar heb gedaan’, verklaart  Smulders.  ‘We onderscheiden ons doordat we een nichemarktspeler zijn. Andere kantoren bedienen veel verschillende deelmarkten, wij slechts één. Omdat wij heel dominant zijn in de woningbeleggingsmarkt betekent het ook dat wij de beste referenties hebben en niet alleen van afgeronde deals, maar ook van de transacties die op stapel staan. Daarmee hebben we een forse kennisvoorsprong.  Want als je je slechts kunt baseren op afgeronde deals dan loop je al snel twee maanden achter. Best een flinke tijd, gezien de huidige dynamiek.’

‘Verder hebben we natuurlijk overal onze voelsprieten’, vervolgt Smulders. ‘Alle relevante marktinformatie telt mee. Het gegeven dat een partij bereid is een bepaalde BAR te betalen voor een bepaald project in een bepaalde plaats kan al een graadmeter  vormen. Het hoeft niet eens tot een transactie te komen. Het gaat er om alle marktinformatie te kanaliseren om tot een afgewogen taxatie te komen.’

 

Dalende BAR

–         Hoe heeft het bruto aanvangsrendement zich de afgelopen vijf jaar ontwikkeld voor nieuwbouw huurwoningen?

‘Het hangt er vanaf waar het complex ligt en de afwerking. Maar het BAR is ongeveer gedaald in core markten van 5,5 à 5,75 procent naar 5 à 4,5 procent. Een behoorlijke stap dus.’

–         En hoe is de prijsontwikkeling geweest bij complexen van bestaande woningen, bijvoorbeeld corporatiewoningen?

‘Echt een ander verhaal’, antwoordt Smulders. ‘Een BAR is voor bestaande complexen een moeilijk meetinstrument.Er is een enorme bandbreedte: tussen de acht en maar liefst veertig keer de jaarhuur, ofwel een BAR van 2,5-12,5 procent. Hoe dat kan? Je kunt complexen hebben op goede locaties met een relatief lage huur. Andersom zijn er complexen op een mindere plek met relatief  hoge huur met het risico van huurverlaging. Dat speelt bijvoorbeeld in krimpgebieden. Maar door de bank genomen zag je vijf jaar geleden factoren van twaalf, dertien en veertien keer de huur, waar dat nu zestien of zeventien is.’

Van Harten, daarop: ‘Corporatieportefeuilles zijn vaak heel laag verhuurd, ver beneden de markthuur. Het betekent dat er een verborgen reserve zit in zo’n portefeuille qua huurpotentie. Dat nemen beleggers mee in hun biedingen en dan maken ze die reserves contant. In plaats van zestien of zeventien keer komen ze tot biedingen van wel achttien of negentien keer de jaarhuur.’

 

Huur/leegwaarderatio

–         Als de verschillen zo groot zijn, hoe krijg je dan toch meer inzicht in de waarde van een bestaand complex?

Smulders, enthousiast. ‘Om dit probleem te tackelen hanteren wij een kengetal dat de huur versus de leegwaarde-ratio afzet. Dus niet de marktwaarde verhuurde staat, maar wat je krijgt als je de woning zou uitponden. Dat is sowieso een prachtige graadmeter om te kijken of de betaalde huur hoog of laag is. Het zit gemiddeld tussen de 5 en 5,5 procent. Dus 5 of 5,5 procent van de leegwaarde is gelijk aan de jaarhuur. Enkele jaren geleden was dat nog 4 of 4,5 procent. Dus die ratio is flink gestegen, wat verband houdt met het feit dat de huurmarkt optimaal heeft geprofiteerd van de slechte koopmarkt.’

‘Ik heb hier onderzoek naar gedaan’, vervolgt hij. ‘Met deze ratio kun je ongeveer 80 procent van die ene factor of het BAR verklaren. Dus er is een hele hoge correlatie tussen de huur/leegwaardeverhouding en de prijs die beleggers bereid zijn te betalen. Opmerkelijk genoeg zijn er maar weinig kantoren die deze huur-/leegwaardeverhouding meenemen in hun taxaties.’

 

Diepe kennis

–         Waarom doen andere taxateurs dat niet?

‘Het is gewoon heel veel werk om alle transacties op de woningbeleggingsmarkt bij te houden. Om dit kengetal vast te kunnen stellen, heb je hele diepe kennis van al die markten nodig. Vergeet niet: de woningbeleggingsmarkt is in aantal objecten op afstand de grootste en meest diverse vanwege het enorme aantal deelmarkten in vergelijking tot bijvoorbeeld vastgoedsegmenten als winkels, kantoren of bedrijfsruimten. Er zijn 2,4 miljoen corporatiewoningen, 140.000 woningen van institutionele beleggers en nog eens 450.000 van particuliere beleggers.’

‘Referentieanalyse is natuurlijk ook niet het enige aspect’, gaat Smulders verder. ‘Daarom doen we ook veel onderzoek door heel Nederland naar de demografische ontwikkelingen, samenstelling van huishoudens enzovoorts.’

 

Marktwaarde

–         Sinds 1 januari van dit jaar zijn alle 450 corporaties verplicht om hun bezittingen op marktwaarde te waarderen. Goed nieuws voor de taxateurs?

Van Harten: ‘Zeker, maar het moet zich nog uitkristalliseren in de mate waarin dat zal gebeuren. Het betekent namelijk niet dat corporaties nu verplicht zijn een externe taxateur in te schakelen. Er zijn twee keuzemogelijkheden. Corporaties kunnen kiezen voor de basisvariant, dat verloopt meestal via een softwarepakket dat de marktwaarde van de totale portefeuille berekent. Het proces moet vervolgens worden gevalideerd door een accountant die controleert of alle voorgeschreven stappen van het handboek zijn gevolgd.’

‘Maar alleen bij de zogenoemde full variant, waarbij een externe taxateur wel verplicht is, krijgt de corporatie een marktwaarde op complexniveau. Wil je de marktwaarde echt gaan gebruiken als basis voor professioneel assetmanagement, dan heb je de full variant nodig. Veel grote corporaties doen dat al. Onze verwachting is dat steeds meer partijen daarvoor zullen kiezen.’

‘We doen als Capital Value sowieso steeds meer voor de corporatiesector’, besluit Van Harten. ‘Toen we begonnen kwam 80 procent van de opdrachten van institutionele beleggers. Nu is de verhouding al 50-50.’

 

Auteur: Erik Wiegerinck

Dit artikel is gepubliceerd in het maartnummer 2016 van Vastgoedmarkt 

 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels