nieuws

Aedifica heeft zijn huiswerk goed gedaan

Financieel

Aedifica heeft nog een flinke oorlogskas om te investeren in Nederlands care-vastgoed. Hoge aanvangsrendementen, een grote vraag naar nieuwbouw en een verdubbelende seniorenpopulatie maken Nederland aantrekkelijk.

Aedifica is een vastgoedbevak die eind 2005 op initiatief van Bank Degroof en GVA Finance werd opgericht. Op 1 maart kondigde het in Brussel genoteerde vastgoedfonds zijn eerste Nederlandse aankoop van zorgvastgoed aan, goed voor 30 miljoen euro tegen een BAR van 7 procent. Het Belgische Cofinimmo, dat zijn huidige Nederlandse zorgvastgoedportefeuille van 100 miljoen euro minimaal wil verdubbelen, ging Aedifica voor. De investeringsstrategie van Aedifica is toegespitst op care-vastgoed voor senioren. Ook belegt het fonds in appartementsgebouwen in Belgische stadscentra en in mindere mate in hotelvastgoed.

Op 23 februari publiceerde het vastgoedfonds zijn halfjaarcijfers over het gebroken boekjaar. Aedifica boekte eind 2015 een netto halfjaarwinst van 23,4 miljoen euro, door aankopen 30 procent meer dan eind 2014. De netto huurinkomsten bedroegen 28,6 miljoen euro, een kwart meer dan een jaar eerder. De vastgoedportefeuille van Aedifica had op 31 december 2015 een totale omvang van bijna 515.000 m2 ter waarde van 1,065 miljard euro. Daarvan bestaat 367.000 m2 uit woonzorgcomplexen, 110.000 m2 uit appartementen en bijna 38.000 m2 uit hotelvastgoed.

De gemiddelde bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille bedraagt 97,9 procent. Aedifica beschikt over geïndexeerde huurcontracten met een gemiddelde looptijd van twintig jaar. Van de totale huurwaarde van 65,64 miljoen euro is 49 miljoen afkomstig van de 73 woonzorgcomplexen met 6.942 wooneenheden, 12,34 miljoen euro van de 865 appartementen en 4,3 miljoen euro van de 37.500 m2 aan hotelvastgoed.

Gemiddeld voegt Aedifica jaarlijks 100 miljoen euro toe aan de portefeuille. Medio 2015 haalde het fonds 153 miljoen euro op voor nieuwe zorgvastgoedaankopen. Een klein deel is geïnvesteerd in Duitsland, waar Aedifica de afgelopen twee jaar veertien woonzorggebouwen heeft gekocht. Zo’n 12 procent van de portefeuille bestaat nu uit Duits zorgvastgoed. Het fonds noemt Duitsland een aantrekkelijke markt. Nu heeft Duitsland 880.000 wooneenheden verspreid over 12.000 verzorgingshuizen. In 2030 zijn er minimaal 380.000 extra zorgwooneenheden nodig, aldus Aedifica. Door de grote concurrentie zijn de prijzen in Duitsland echter snel gestegen.

Nederland, dat nog geen volwassen zorgvastgoedbeleggingsmarkt kent, is voor het Belgische fonds nu wellicht aantrekkelijker dan België en Duitsland. Het eigen zorgvastgoed waardeert Aedifica op een gemiddeld bruto aanvangsrendement van 5,8 procent. In Nederland ligt dat fors hoger, hoewel dat door het geringe aantal transacties en de uiteenlopende kwaliteit lastig is om exact te bepalen. Uit transacties blijkt in elk geval dat care-vastgoed fors in waarde is gedaald na de crisis. Zo noteerde het EIB in een rapport van medio 2015 op basis van IPD-cijfers een totaalrendement op care-zorgvastgoed in 2013 van -7 procent .

Syntrus Achmea REF, dat zelf enkele honderden miljoenen in zorgvastgoed heeft belegd, noemt de markt mede vanwege die hoge rendementen aantrekkelijk. Beleggers eisen een hoge risicopremie, terwijl dat risico dankzij de nu heldere overheidsregels volgens de vermogensbeheerder een stuk lager is. Het EIB beschouwt de care-sector als meest aantrekkelijk voor beleggers, mits sprake is van kredietwaardige zorginstellingen en courant vastgoed. In omvang is 34,266 miljoen vierkante meter zorgvastgoed, ofwel 60 procent van de totale Nederlandse markt, aantrekkelijk voor beleggers. Dit metrage bestaat uit panden van 2.000 tot 100.000 m2 groot.

Bijna 10 miljoen van de 34 miljoen vierkante meter is gebouwd vanaf 2000. Maar liefst 45 procent van het zorgvastgoed staat in de grote steden van de G4 en G32. Van deze 34 miljoen vierkante meter bestaat 21 miljoen vierkante meter uit care-vastgoed en 13 miljoen vierkante meter uit cure-vastgoed. Het metrage woonzorgvastgoed bedraagt 12,287 miljoen vierkante meter. Daarvan ligt 1,571 miljoen vierkante meter in G4-steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht en 3,682 miljoen vierkante meter in de G32-steden. Het EIB verwacht dat alleen al de care-markt in 2030 even groot zal zijn als de winkelmarkt van nu ruim 30 miljoen vierkante meter.

De belangrijkste reden voor de aantrekkelijkheid van de Nederlandse zorgvastgoedmarkt vormt uiteraard de verouderende bevolking. Het landelijke aantal 75-plussers verdubbelt tot 2040, aldus het CBS. Zijn er nu nog 3 miljoen 65-plussers, in 2040 worden dat er 4,7 miljoen. Het aantal 80-plussers groeit van 0,7 miljoen naar 2 miljoen in 2040. In absolute aantallen groeit dat aantal het sterkst in de grootstedelijke agglomeraties Amsterdam, Rotterdam en Utrecht, aldus het CBS.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels