nieuws

‘Wij zijn de ogen en oren van Berlijn’

Financieel

Met een kredietportefeuille van 1,2 miljard euro vormt Berlin Hyp een van de grootste buitenlandse commercieel vastgoed financiers in ons land. Ondanks toenemende concurrentie is 2015 wederom een ‘mooi jaar’ geworden, stelt Rogier Bos, hoofd Representative Office Benelux.

Berlin Hyp in Nederland kende een aanzienlijke eindejaarsdrukte. Zo meldde de Duitse vastgoedfinancier in januari: de verstrekking van een lening van 36 miljoen euro aan het Dutch Parking Fund II van Bouwfonds Investment Management; een financiering  van 32 miljoen euro voor het PingProperties Corporate Office Fund IV; en de herfinanciering voor een niet nader genoemd bedrag van de prestigieuze Breitner-toren(hoofkantoor Philips)  in Amsterdam. Veel financieringen blijven echter buiten de publiciteit. Leningnemers stellen vaak geen prijs op dergelijke berichtgeving. 

Volgens Rogier Bos is de concurrentie op de Nederlandse financieringsmarkt het achterliggende jaar ‘beduidend’ toegenomen. ‘De markt groeit en er is meer concurrentie, maar er bestaat dus ook meer vraag naar leningen.’ Betekent het ook dat financiers bereid zijn om met hogere LTV’s genoegen te nemen? ‘Wellicht, maar wij niet. Wij bekijken dat van geval tot geval. Maar onze uitgangspunten voor het bepalen van de LTV’s, die we overigens niet publiceren, zijn nog even conservatief als ze waren.’

Funding voordeel

Uit zijn beschouwingen valt echter op te maken dat de maximale LTV-grens ergens rond de 70 procent ligt. Tot een maximum van 60 procent van de Beleihungswert, ofwel ´beleningswaarde´ mag worden gefund met Pfandbriefen welke door Berlin Hyp worden uitgegeven aan beleggers. ‘Maar we hebben ook andere manieren om ons te funden en dat doen we ook.’

Pfandbriefen bieden Duitse banken een funding voordeel ten opzichte van andere banken. Rogier Bos hierover: ‘Pricing is vanzelfsprekend onderdeel van de concurrentiestrijd, ook in Nederland. Dankzij de Pfandbriefen zijn onze funding kosten inderdaad relatief gunstig. Onze marge is echter een uitvloeisel van het kredietbesluit, waarbij het klantrisico en de kwaliteit van het vastgoed de belangrijkste elementen zijn. Dat maakt marges nogal divers en altijd moeilijk te vergelijken.’

Heel actieve markt

Bos maakt er geen geheim van dat zijn drie man sterke team harder dan voorheen er aan moet trekken om geschikte transacties te vinden. ‘De markt is momenteel zo actief, dat het lastig is om iedere transactie te zien.’ Volgens hem is volledige markt coverage wel noodzakelijk voor een risicomijdend bankier om tot de juiste keuzes te kunnen komen.

Betrouwbaarheid  vormt het belangrijkste handelsmerk van Berlin Hyp. ‘We komen onze beloftes aan klanten altijd na’, spreekt Rogier Bos wervend in het WTC Schiphol, waar het kantoor van Berlin Hyp zit. ‘Nee, dat is niet even vanzelfsprekend in deze sector, vooral niet tijdens de crisis’, weet deze Nederlander. Volgens de bankier loopt  de risicobereidheid  van vastgoedfinanciers de laatste tijd weer behoorlijk op. ‘Meestal is dat ingegeven vanuit beleggersdruk. Wij gaan niet mee in die trend, blijven voorzichtig. We voorzien onze klanten van senior loans. Het verhogen van het risicoprofiel past niet in ons beleid.’

Ontwikkelingsfinancieringen

Bos zou het echter ‘geen enkel probleem’ vinden als andere vastgoedfinanciers hun risicobereidheid  verder zouden opschalen dit jaar. Integendeel! ‘Voordat iets ‘core’ vastgoed wordt, is het altijd meer risicovol geweest: bijvoorbeeld een stuk land dat ontwikkeld moest worden of een te transformeren leegstaand gebouw’, legt deze bankier geduldig uit. ‘Daar zijn wij uiteindelijk ook mee gebaat. Zelf verstrekken we ontwikkelingsfinancieringen slechts in uitzonderingsgevallen.’

Berlin Hyp verstrekte vorig jaar in totaal voor 5,4 miljard euro aan nieuwe financieringen, tegen 5 miljard in 2014. De drie buitenlandse vestigingen  – Nederland, Frankrijk en Polen – zijn goed voor een kwart van het totaal. De cijfers over 2015 voor Nederland zijn bij het schrijven van dit artikel nog niet beschikbaar, maar Bos wil best kwijt dat ondanks de duidelijk toegenomen concurrentie 2015  ‘een heel mooi jaar ’ is geworden voor zijn vestiging.

Wapenfeiten

De besluitvorming over kredietaanvragen vindt op het hoofdkantoor in Berlijn  plaats. ‘We zijn de ogen en oren van Berlijn.’ Veel financieringen van Nederlands vastgoed van Duitse beleggers verlopen overigens via het Duitse kantorennetwerk en vallen buiten het blikveld van Bos en de zijnen.

Belangrijk wapenfeit verleden jaar was de herfinanciering van de High Tech Campus in Eindhoven. Berlin Hyp gaf in juni een lening van 85 miljoen euro aan Ramphastos Real Estate Investments, de vastgoedonderneming van Marcel Boekhoorn, voor de herfinanciering van dit enorme complex. De High Tech Campus huisvest meer dan 135 bedrijven op een vierkante kilometer met 45.000 m2 faciliteiten voor onderzoek en ontwikkeling, 185.000 m2 kantoorruimte en 6.000 m2 voor beginnende ondernemingen.

Eind 2015 gaf Berlin Hyp ook nog een lening van van 27,9 miljoen aan de Ivy Group voor de herfinanciering van twee winkel-en woningpanden aan het Rokin te Amsterdam. De lening heeft betrekking op Rokin 9-15 en 17. Het totale verhuurbare metrage van de panden bedraagt 4.800 m2. Huurders zijn boekhandel Scheltema en twee modezaken, waaronder Betsy Palmer.

Geen oligopolie

De stelling dat het feitelijke oligopolie dat de de drie grote Nederlandse spelers  – FGH Bank, ING Real Estate Finance en ABN Amro – hadden onder de toenemende buitenlandse concurrentie eindelijk is doorbroken afgelopen jaar, onderschrijft Bos niet. Er is volgens hem namelijk nooit sprake geweest van een dergelijke situatie, zelfs niet op het dieptepunt van de crisis: simpelweg omdat er ook toen een aantal Duitse vastgoedfinanciers actief was in Nederland. ‘Er zijn sindsdien banken bijgekomen en afgevallen. Op dat punt is er niets wezenlijks veranderd. De toegenomen concurrentie op de financieringsmarkt komt namelijk vooral van institutionele partijen zoals verzekeraars en pensioenfondsen.’

Bos onderstreept dat Berlin Hyp, een flinke ondergrens aanhoudt voor de omvang van de leningen. Voor zijn bank in Nederland is dat 20 miljoen euro. ‘Dat is geen wet van Meden en Perzen. Maar daaronder wordt het voor ons wel erg arbeidsintensief om een dergelijke  lening te beheren. In het onderste segment, de range van 2 tot 10 miljoen euro, is veel minder concurrentie,  daar zie je eigenlijk alleen Nederlandse banken. In dat onderste segment is het nog altijd best uitdagend om financiering te krijgen.’  

Grote kredietportfeuille

Met een kredietportefeuille van 1,2 miljard euro groeide Berlin Hyp de afgelopen jaren uit tot een van de grootste buitenlandse commercieel vastgoed financiers in ons land. Omwille van diversificatie, risicospreiding en de groeistrategie besloot de Duitse vastgoedfinancier in 2007, wat achteraf gezien de piek van de vastgoedmarkt bleek te zijn, om in 2008 kantoren te openen in Nederland, Frankrijk en Polen.

De val van Lehman Brothers, september 2008, die de wereld in een lange crisis dompelde waaraan de Nederlandse vastgoedmarkt zich eigenlijk pas twee jaar geleden begon te ontworstelen, wierp veel internationale vastgoedbanken terug op hun eigen thuismarkten. Zo niet Berlin Hyp. ‘We openden de kantoren om in die landen te blijven, in goede en slechte tijden. Maar mijden risico’s  Wij zochten en zoeken de beste assets en de beste partijen voor een ‘future proof’ platform.’ Die focus op de Top 10 of Top 20 procent van de standaard asset classes – kantoren, retail en bedrijfsruimten – is onveranderd gebleven.

Nederlandse markt aantrekkelijk

Alleen bij de financiering van woningportefeuilles beweegt Berlin Hyp zich in de lagere segmenten.  ‘Bij woningen luistert het minder nauw of het prime is of niet. Je hebt in die portefeuilles sowieso veel meer risicospreiding door de veelheid aan huurders’, licht hij toe.  

Dankzij de degelijke koers die deze vastgoed- en Pfandbriefbank, partner van de Sparkassen-Finanzgruppe, al bijna 150 jaar voert, heeft Berlin Hyp gedurende de vastgoedcrisis alleen positieve resultaten gerapporteerd, verzekert Vanessa Landschoof-Schlichting, die Rogier Bos flankeert bij het gesprek met Vastgoedmarkt.

Tot slot, wat maakt Nederland momenteel zo interessant voor al die buitenlandse financiers en beleggers? Bos: ‘De afweging die wij destijds hebben gemaakt, geldt nog steeds. Nederland is een politiek stabiel land, kent een triple A-rating, en is heel transparant. Vanuit  Duits gezichtspunt is het bovendien erg dichtbij en een markt die Duitsers goed begrijpen. Daarbij komt dat het verschil tussen de aanvangsrendementen en het rendement dat staatsobligaties bieden met zo´n 400 basispunten bijna nergens zo groot is in Europa als juist in Nederland. Het betekent dat je ook als financier een goed rendement kunt maken op vastgoedleningen op basis van betrekkelijk kleine risico’s .’  

 Auteur: Erik Wiegerinck

 Dit artikel is verschenen in februarinummer 2016 van Vastgoedmarkt

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels