nieuws

Prachtig jaar om van je probleemleningen af te komen

Financieel

Angelsaksische private equityhuizen azen op probleemfinancieringen met Nederlands vastgoed. Hoe groot is de markt? En wat zijn de do’s en don’ts voor kopers, verkopers en schuldenaars?

De schattingen lopen uiteen van 5 tot 10 miljard euro aan leningen met Nederlands commercieel vastgoed als onderpand, die in 2016 van eigenaar zullen wisselen. Het wordt waarschijnlijk hoe dan ook een recordjaar. Volgens een vorige maand gepubliceerd rapport van internationaal vastgoedadviseur Cushman & Wakefield is sinds 2012 voor 6 miljard euro aan dergelijke krediet verkocht, waarvan 2,4 miljard vorig jaar. 

Grootste klapper wordt ongetwijfeld de aangekondigde verkoop van Propertize. Daarnaast hangen nog verschillende  portefeuilles boven de markt, waaronder naar verluidt een kredietportefeuille van ettelijke honderden miljoenen van een Duitse  vastgoedbank. Financiers grijpen de aantrekkende vastgoedmarkt en de niet te stillen vastgoedhonger van beleggers aan om eindelijk afscheid te nemen van hun hoofdpijndossiers en vastgoedleningen die zij om strategische redenen kwijt willen.

Tot de laatste categorie behoren bijvoorbeeld  de zakelijke vastgoedleningen met een nominale waarde 400 miljoen euro die de  Bossche bankier Van Lanschot  vorig jaar overdeed aan een dochter van private equity investeerder Cerberus Capital Management. Het onderliggende vastgoed bestaat voornamelijk uit kantoorpanden.  Met deze stap versnelde  Van Lanschot de in 2013 aangekondigde afbouw van de zakelijke kredietportefeuille, die niet langer tot de kernactiviteiten behoort.

20,6 miljard aan NCRE’s 

Totaal staat er volgens Cushman & Wakefield voor 20,6 miljard aan zogenoemde NCRE’s  (non core real estate) voor Nederland  in de boeken, waarvan 4,7 miljard euro ondergebracht bij speciale asset management agencies (AMA’s), de badbanks.. In Europa zijn de Ierse badbank NAMA en haar Britse evenknie UKAR de bekendste voorbeelden van AMA’s. Ook staatsbank Propertize, het voormalige SNS Property Finance, is een soort badbank. De grootste houders van NCRE’s in Nederland zijn anno 2016 volgens het  rapport: Rabobank (37 procent), Propertize (27 procent), ING (26 procent), ABN Amro (4 procent) en Van Lanschot (3 procent).

Onder het motto ‘pretend and extend’ dansten Nederlandse bankiers in vergelijking tot hun Angelsaksische collega’s veel langer om de hete brij heen met hun hoofdpijndossiers omdat zij niet wilden uitwinnen op het dieptepunt  van de markt. Volgens critici hebben zij de vastgoedcrisis met hun ‘slappe’ houding onnodig verlengd. Robert-Jan Peters, Senior Debt &Structured Finance bij CBRE, deelt die mening niet. ‘Het is in veel gevallen juist heel verstandig gebleken kun je met terugwerkende kracht constateren. Als je nu een secundair kantoorpand verkoopt, krijg je een aanzienlijk betere prijs dan vier jaar geleden.’

Graantje meepikken

‘In het VK en Ierland droogt de markt een beetje op, daarom kijkt iedereen nu naar Nederland’, verklaart advocaat Matthijs Bolkenstein van Eversheds de grote belangstelling van private equityhuizen. Advocatenkantoor Eversheds, actief in achtentwintig landen, heeft in Ierland en het Verenigd Koninkrijk de afgelopen jaren een flink praktijk opgebouwd rond probleemfinancieringen voor commercieel vastgoed en verwacht net als andere dienstverleners ook in Nederland een graantje mee te pikken. 

Eversheds is bijvoorbeeld betrokken bij de uitwinning van twee kantoorpanden in Brabant. Tot dusverre zijn in Eversheds’ Nederlandse praktijk vijf van dergelijke trajecten doorlopen, twee keer in opdracht van internationale banken en drie maal voor private equityhuizen. Maar altijd als  uitvloeisel van door Eversheds begeleidde transacties inzake probleemfinancieringen in Ierland en het Verenigd Koninkrijk.

Vergunning AFM

Ook assisteerde Eversheds de Nederlandse vestiging van Capita bij de vergunningaanvraag bij toezichthouder AFM om hier als administrateur van financieringen (‘loan servicer’) te kunnen optreden. Die vergunning is strikt genomen alleen nodig voor het beheer van consumptief krediet, waar strengere regels gelden op het gebied van zorgplicht en bescherming. Maar bij zakelijk vastgoedfinancieringen is er al gauw een grijs gebied als er ook gekoppelde kredietfaciliteiten en zekerheidsstellingen van bijvoorbeeld de directeur-eigenaar betrokken zijn. Denk aan een situatie van een gecombineerd bedrijfs- en woonpand, legt Bolkenstein uit.

In opdracht van haar cliënten voert Capita, een beursgenoteerd UK bedrijf met ongeveer 82.000 medewerkers, de administratie van onder andere de voormalige Van Lanschot portefeuille en onderhoudt de contacten met de debiteuren. Het is volgens Sara Douwes, CEO Corporate Solutions Continental Europe, voor Capita de eerste operatie op dat vlak in Nederland. ‘In Ierland, waar ook ons backoffice zit, verzorgen we het grootste gedeelte van deze markt, waaronder bijvoorbeeld de loan servicing van de NAMA portefeuille.’

Douwes verwacht dat de dienstverlening in Nederland de komende jaren sterk zal groeien. Capita, die alle mogelijke outsourcing diensten verleent, mikt daarbij bijvoorbeeld ook onder andere op de overname van de afdelingen Bijzonder Beheer van Nederlandse vastgoedfinanciers.

Stenen bepalen prijs

Peters van CBRE  twijfelt niet dat 2016 ‘een heel mooi jaar’ wordt, zo niet een recordjaar. Aan schattingen over het transactievolume waagt hij zich niet. Volgens hem zegt de nominale waarde van een kredietportefeuille sowieso weinig over de prijs die kopers bereid zijn te betalen. ‘Hun focus ligt op de potentiële opbrengstwaarde. De opbrengstwaarde wordt bepaald door de stenen, niet door de omvang van de lening. Uit de stenen komt de kasstroom en als die eenmaal verkocht zijn de aflossing en het rendement, ’betoogt hij.

De rendementsverwachting van de  koper bepaalt ook de korting die hij ten opzichte van de stenenwaarde wenst te bedingen van de verkopende partij. De korting zijn bankiers bereid te geven omdat ze bij verkoop in een klap van een boel sores verlost zijn. Maar naarmate de vastgoedwaardes stijgen, daalt de bereidheid om korting te geven.

‘Dit soort korte termijn strategieën van private equity investeerders werkt alleen optimaal met de wat mindere kwaliteit onroerend goed, want anders betalen ze tegenwoordig al snel teveel’, legt Peters uit. ‘ Als je een rendementseis hebt van 15 of 20 procent dan zit je niet te wachten op 3 procent rente uit een kasstroom. Het devies is simpel: vanaf dag één wordt er naar toe gewerkt om het geld eruit te halen. Dat betekent herfinanciering, vrijwillige verkoop, gedwongen verkoop of in kleinere plukjes doorverkopen. Alle varianten zijn uiteraard mogelijk en ook afhankelijk van het boek, maar de belegging in de leningen levert het meeste rendement op als het onroerend goed en op de meest efficiënte manier wordt verkocht.’

Druk uitoefenen

Uiteraard krijgt de koper van de lening niet automatisch de zeggenschap over de panden, die heeft immers meestal nog de debiteur. Peters: ‘Er wordt door deze partijen van tevoren altijd een strategie uitgestippeld ten aanzien van de debiteuren. Men maakt scenario’s hoeveel druk  uitgeoefend kan worden en het effect dat het oplevert. Dat is hun asset management strategie’.

Investeren in probleemfinancieringen heeft  als voordeel boven het rechtstreeks  kopen van vastgoed ook dat de overdrachtsbelasting (6 procent) wordt vermeden. Samen met de bedongen korting levert dat speelruimte op in de onderhandelingen met de debiteuren. Vaak komen partijen er samen uit en kiezen de debiteuren uiteindelijk eieren voor hun geld, zo leert de praktijk.

Geen soepele exercitie

Peters: ‘Kijk, het zijn natuurlijk nooit hele soepele exercities, niet iedereen staat te juichen bij dit soort exercities. Maar meestal komt er wel consensus. Dat zo’n nieuwe eigenaar van de lening tegen zo’n debiteur zegt: ‘ik geef je nog even de tijd om de portefeuille te  optimaliseren en hiervoor mag je wat kasstroom gebruiken en  vervolgens ga je dit en dat doen. Maar dan wil ik wel dat je de verkoopopdracht geeft aan een onafhankelijk partij, die niet onder  jouw controle staat.’

Bolkenstein hamert op het belang van goede communicatie voor zowel de verkopende banken als de kopende private equitypartijen over de effecten van een dergelijke transactie kunnen zijn voor de debiteuren. ‘Je zag die ophef voor het eerst rond de verkoop van de Van Lanschot-portefeuille en nu ook rond Propertize. Mijn advies zou zijn: probeer alles te doen binnen het mogelijke om reputatieschade te voorkomen. Dat maakt de weerzin ook veel kleiner als zo’n groot private equityhuis straks die staatsbank koopt.’

Onteigening

Volgens Bolkenstein hebben partijen zoals de Stichting Gedupeerden Propertize die zich keren ‘tegen de ophanden zijnde onteigening’,  zoals zij dat zelf noemen, juridisch weinig grond om de verkoop tegen te houden. ‘In vrijwel elk contract staat dat de lening overdraagbaar is en dat zal, neem ik aan, ook bij Propertize het geval zijn’, meent Bolkenstein. ‘ Misschien dat ze het er op kunnen gooien dat de zorgplicht geschonden wordt. Maar puur de verkoop van een portefeuille is natuurlijk geen schending van de zorgplicht. Het zal dus met name draaien om de vraag wat er daarna allemaal gebeurt. Gezien de grote politieke gevoeligheid  zullen er daarom waarschijnlijk wel heel gedetailleerde afspraken komen tussen koper en verkoper over wat kan en niet kan.’

Auteur: Erik Wiegerinck

Dit artikel is verschenen in het februarinummer 2016 van Vastgoedmarkt

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels