nieuws

Grondige aanpassing leaseregels

Financieel

Na een project van bijna tien jaar van de International Accounting Standards Board (IASB), de organisatie die vorm geeft aan de IFRS-boekhoudstandaarden, is in januari 2016 IFRS 16 Leases gepubliceerd.

Het project werd in 2006 geïnitieerd door voormalig IASB-voorzitter sir David Tweedie. Hij droomde ervan voor zijn dood in een vliegtuig te vliegen dat daadwerkelijk op de balans van een luchtvaartmaatschappij staat. Dit was vooral gedreven vanuit het feit dat veel vliegtuigen door luchtvaartmaatschappijen worden ‘gehuurd’ voor een redelijk groot gedeelte van de gebruiksduur, maar niet terug te vinden zijn op de balans van deze luchtvaartmaatschappijen. De contracten zijn veelal zo gestructureerd dat de betreffende vliegtuigen onder de huidige regels ‘off balance’ blijven. In verslaggevingsjargon: verwerking als ‘operationele leases’. Alleen in geval van financiële leases en eigen gekochte vliegtuigen zijn de vliegtuigen op de balans van de luchtvaartmaatschappij terug te vinden.

Bij veel vastgoedgebruikers (huurders) worden de prestaties van de onderneming en de robuustheid gemeten aan de hand van diverse paramaters, zoals solvabiliteit, EBIT, EBITDA, winst voor belastingen. Veel analisten en bankiers corrigeerden de jaarrekeningen en overige financiële informatie al om de diverse bedrijven beter vergelijkbaar te maken.

 

Beter vergelijkbare financiële verslaggeving

Om aan de huidige off balance-verwerking een einde te maken, heeft de IASB dan ook besloten de verwerking van leasecontracten door huurders (waaronder huurders van vastgoed) grondig aan te passen. Dit resulteert in grofweg één manier van het verwerken van leasecontracten door huurders. Op enkele uitzonderingen na (leases met een leaseperiode van twaalf maanden of minder en leases waarbij het leaseobject een lage waarde heeft) komen alle leases onder toepassing van IFRS 16 op de balans. Deze aanpassing zal volgens de IASB leiden tot een transparante en beter vergelijkbare financiële verslaggeving. De nieuwe verwerkingsmethode van IFRS 16 zal van toepassing zijn op boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2019.

De boekhoudregels onderscheiden twee partijen bij een leasecontract: de verhuurder (ook wel ‘lessor’ genoemd) en de huurder (‘lessee’). Voor beide partijen zijn verschillende verwerkingsregels uitgewerkt.

Het goede nieuws is dat er voor de verhuurders weinig wijzigt in de verwerking van leases. Zowel de verwerking van operationele leases als de verwerking van financiële leases blijft gelijk aan de verwerking onder de huidige regels.

In principe zal er ook niets veranderen voor vastgoedeigenaren die gebruikmaken van de marktwaardeoptie onder IAS 40, behalve dat er in de toelichting uitgebreidere informatie dient te worden verstrekt.

Voor de huurders van vastgoed zal er wel veel veranderen. Niet alleen in de verwerking van leasecontracten, maar mogelijk ook ten aanzien van de strategische beslissingen die zij maken op het gebied van het aanwenden van vastgoed.

Zoals gezegd dienen leasecontracten van vastgoed door huurders op de balans te worden gepresenteerd. Dit betekent dat er aan de debetzijde van de balans een gebruiksrecht wordt opgenomen en aan de creditzijde een leaseverplichting. De hoogte van het op te nemen bedrag wordt initieel bepaald bij het aangaan van het contract. Hierbij dienen de leasebetalingen aan de verhuurder over de huurperiode contant te worden gemaakt. Onder de huurperiode wordt verstaan de niet-opzegbare contractperiode plus de periode daarna, als de verwachting redelijk zeker is dat de huurder een optie tot verlenging zal uitoefenen.

De hoogte van de te betalen bedragen aan de verhuurder bestaan uit de volgende componenten:

– vaste betalingen;

– variabele betalingen gerelateerd aan een index (bijvoorbeeld CPI) of tarief;

– verwachte betalingen onder restwaardegaranties;

– koopoptiebedragen indien het redelijk zeker is dat er gekocht zal worden; en

– boetes bij opzegging voor het einde van de contracttermijn als de leaseperiode gebaseerd is op het uitoefenen van een optie tot tussentijdse beëindiging.

 

Gebruiksrecht 

Het contant gemaakte bedrag komt debet als gebruiksrecht op de balans en zal over het algemeen lineair worden afgeschreven over de leaseperiode. De leaseverplichtingen op de creditzijde zullen worden verlaagd door middel van de annuïteitenmethode. Hierbij wordt het door de huurder aan de verhuurder betaalde bedrag verdeeld in een rentecomponent (de disconteringsvoet van de eerder genoemde contantmaking) en een aflossingscomponent (het verschil).

Deze wijze van verwerken heeft tot gevolg dat in het begin de kosten in de winst-en-verliesrekening hoger zullen zijn dan de kosten aan het einde van het contract (het zogenoemde ‘front-loading’). Dit is het gevolg van het feit dat gedurende de leaseperiode de te verwerken rente elk jaar lager wordt, terwijl de afschrijving over de leaseperiode gelijk blijft. Deze wijze van verwerken zal overigens wel een positieve impact hebben op EBIT, omdat de rentecomponent binnen een leasebetaling als interest moet worden verwerkt en gepresenteerd.

Interessant is dat een eventuele omzetgerelateerde vergoeding, wat gebruikelijk is bij sommige hotel- en retailhuurcontracten, niet wordt meegenomen in de berekening van de hoogte van het gebruiksrecht en de leaseverplichting. Mocht er eventueel alleen een variabele huur zijn en geen minimale huur, dan wordt er op de balans niets opgenomen, tenzij er sprake is van in economische zin vaste betalingen (‘in-substance fixed lease payments’).

Huurbedragen die gebaseerd zijn op bijvoorbeeld het CPI dienen wel meegenomen te worden. Bij eerste verwerking van de lease worden deze bedragen bepaald op basis van de CPI bij aanvang van de lease. Nadat de huur is verhoogd met de indexatie, worden de in de balans verwerkte bedragen van de lease aangepast op basis van de aangepaste CPI voor de resterende leaseperiode.

 

Gevolgen

De implementatie van de nieuwe leasestandaard zal een grote uitdaging zijn voor de huurders. Deze moeten voor alle leasecontracten basisgegevens (looptijd, huur, verlening opties, disconteringsvoet) inzichtelijk krijgen. Deze gegevens zijn nodig om de berekeningen te kunnen maken ten behoeve van de verwerking en toelichting. Daarnaast zal er geïnvesteerd moeten worden in IT-systemen die de verwerking van oude en ook nieuwe leasecontracten op basis van deze boekhoudregels mogelijk moeten maken.

Wellicht vermoeden veel directieleden, controllers en accountants dat deze informatie voor vastgoedcontracten eenvoudig te verzamelen zal zijn. Een onderzoek uit 2013[1] heeft aangetoond dat het merendeel van de beursgenoteerde bedrijven destijds deze gegevens niet direct beschikbaar had. Het is niet de verwachting dat dit sterk verbeterd is, daar de invoering van deze leasestandaard lange tijd onzeker was.

Met het inzichtelijk krijgen van de data en de gevolgen voor de diverse ratio’s in de financiële verslaglegging en effecten op contracten waar deze ratio’s van belang zijn, zal vastgoed een steeds belangrijkere rol krijgen op de agenda van bestuurders. En dus bij het nemen van strategische beslissingen omtrent het aanwenden van vastgoed.

Dit zal mogelijk gevolgen hebben voor hoe huurders contracten zullen willen vormgeven: wellicht met kortere termijnen. Gezien de gemiddelde contractduur van leases van vastgoed in Nederland van ongeveer drie jaar, is de verwachting dat het wellicht minder effect zal hebben dan initieel verwacht. Zeker niet als je toch rekening moet houden met de mogelijke verlengingsperiode als het redelijk zeker is dat je zult doorhuren.

Wel kunnen mogelijk sale-en-leasebacktransacties anders beoordeeld worden, omdat bij een sale-en-leasebacktransactie meestal een langdurig contract wordt afgesloten en derhalve naar verwachting weer een groot gedeelte terugkomt op de balans.

 

Minder interessant 

Verder zal het bij de huidige lage rentestand voor sommige ondernemingen minder interessant zijn om met de nieuwe verwerkingsmethodiek en de mogelijke onzekerheid over de gevolgen voor de onderneming, op dit moment een sale-en-leaseback-transactie te doen. Zeker indien het gebruiksrecht ten aanzien van het object dan weer terugkomt op de balans. Wel zou de huidige verbeterde situatie op de vastgoedmarkt ook een goede mogelijkheid geven voor ondernemingen bepaalde objecten te verzilveren.

Aangezien een variabele huurcomponent, niet gebaseerd op een index of tarief, in beginsel niet zal worden opgenomen in de berekening van de op te nemen huurverplichting en het gebruiksrecht, is de verwachting dat er zeker binnen de retail- en hotelbusiness meer contracten zullen worden afgesloten met een grotere of geheel variabele component

Vooralsnog heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving nog niet besloten of de Nederlandse verslaggevingsregels de aanpassingen in IFRS zullen gaan volgen.

 

Over de auteur 

Jef Holland is partner Real Estate Audit, Deloitte

 jholland@deloitte.nl

 Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van maart 2016

1 FRS Lease accounting impact on Corporate Real Estate Management, 15 april 2013, S. Baltussen (Deloitte) & T.G.F. Schele ( Redept)

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels