nieuws

Buitenlandse financiers roeren zich danig

Financieel

Met allerlei nieuwe buitenlandse aanbieders is het dringen geblazen op de financieringsmarkt voor commercieel vastgoed. Alleen in de kleinere volumes en de bouw- en ontwikkelingskredieten hebben de Nederlandse vastgoedfinanciers het Rijk nog vrijwel alleen.

‘We kunnen dankzij de internationale spelers voor onze klanten een lagere prijsstelling tegen betere voorwaarden realiseren’, vat Robert-Jan Peters de voordelen handzaam samen van de sterk toegenomen buitenlandse  concurrentie op de Nederlandse financieringsmarkt voor commercieel vastgoed. Al komen Nederlandse banken regelmatig toch als winnaars uit de biedingsstrijd tevoorschijn, maar tegen scherpere prijzen en betere condities dan toen ze nog een de facto oligopolie hadden. ‘Daarvan is in het hogere financieringssegment –  leningen vanaf 15 à 20 miljoen – absoluut geen sprake meer’, benadrukt Peters.

Volgens deze senior director debt & structured finance van internationaal vastgoedadviseur CBRE lagen de kredietopslagen voor de financiering van grote Nederlandse woningportefeuilles een jaar geleden nog tussen de 150 en 200 basispunten. Inmiddels is dat minder dan 150 basispunten.

Dat laatste geldt ook voor de kredietopslagen voor de financiering van kantoren aan de Zuidas, het topsegment van de Nederlandse kantorenmarkt. Voor secundaire kantoren beginnen de kredietopslagen bij 250 basispunten, oplopend tot 350 basispunten of hoger in kleinere provinciesteden. Maar een paar jaar geleden waren dergelijke kantoren nauwelijks te financieren, afgezien door de huisbankier.Maar ook in het secundaire segment begint de rendement zoekende internationale vastgoedfinancier zich te roeren.

 Geen aflossing

Opvallend ook: er hoeft volgens hem minder of helemaal niet afgelost te worden als aan de afgesproken bandbreedte waarbinnen de  Loan to Value (LTV, hoeveelheid schuld ten opzichte van de onderliggende vastgoedwaarde) zich mag begeven, wordt voldaan. Een schuldgraad van 65 procent is in vrijwel alle segmenten alweer gangbaar, terwijl dat een jaar of wat geleden nog rond de 60 procent lag. Gespecialiseerde debt funds zoals het Blackstone Mortgage Trust of Caerus Debt Investments bieden zelfs al leningen aan met LTV’s oplopend tot 75 procent op de Nederlandse markt, weet Peters.

De diversiteit op de beleggingsmarkt neemt toe en de markt voor vastgoedleningen volgt deze lijn. Financiers zoeken naar nieuwe mogelijkheden om aan hun rendementseis te voldoen. Hiertoe behoren kleinschalige volumes en meer complexe transacties zoals eigenaar-gebruiker, operationele assets en bouwfinancieringen. Door de bank genomen worden partijen minder risico-avers’, constateerde Peters eind vorige maand al, toen CBRE het Nederlandse beleggingsvolume van 2015 rapporteerde. Dat bereikte met 11,6 miljard euro het hoogste niveau sinds 2007!

 Intransparante markt

Maar gevraagd om cijfers over de financieringsmarkt valt deze goed gebekte consultant toch even stil. ‘De financieringsmarkt is behoorlijk intransparant, spreekt Peters terughoudend. ‘Debiteuren en financiers willen dergelijke informatie lang niet altijd delen. In persberichten over beleggingstransacties blijft financiering vaak onvermeld.’

Voor een goed overzicht zou je volgens hem elke hypotheekakte in het Kadaster moeten napluizen en alle balansen van financiers en vastgoedondernemingen. Een monnikenwerk, helemaal als je er de vele financieringen kleiner dan 15 à 20 miljoen euro bij betrekt. Maar ook dat zou niet volstaan. Bijvoorbeeld omdat veel logistieke fondsen hun vastgoed helemaal niet financieren met hypothecair krediet,  maar via corporate leningen. Ook hoeven  hypotheken niet alleen betrekking te hebben op een recent verworven pand, maar ook op panden die al geruime tijd in bezit zijn. ‘Vaak is het evenmin duidelijk op basis van beschikbare data of het een herfinanciering of een nieuwe financiering betreft.’

 80 miljard euro

Het volume van alle uitstaande vastgoedleningen in Nederland schat Peters na enig aandringen op een slordige 80 miljard euro.  Ruwweg 10 miljard euro wordt jaarlijks aan financieringen verstrekt. Daarvan bestaat ongeveer een derde uit nieuwe leningen en twee derde uit herfinancieringen. Maar al die cijfers zijn een slag in de lucht, onderstreept hij.

Bij het percentage van 20 procent als marktaandeel van buitenlandse financiers dat weleens wordt genoemd, haalt Peters slechts zijn schouders  op. ‘Het slaat in ieder geval niet op de financieringen kleiner dan 15 à 20 miljoen euro. Want in dat segment zijn nauwelijks internationale partijen actief, legt hij uit. ‘Het beheer van kleine financieringen is naar verhouding erg arbeidsintensief. Je heb dan ook kennis nodig van al die verschillende lokale markten. Daarvoor ontbreekt buitenlandse partijen hier het apparaat.’

Uitzondering vormt het Zweedse Handelsbanken, actief sinds 2002 in Nederland, dat beschikt over een fijnmazig  kantorennetwerk. Maar in dit segment  maakt het feitelijke oligopolie van de grote Nederlandse vastgoedfinanciers – ABN Amro, FGH/Rabobank en ING Real Estate Finance – nog altijd redelijk ongestoord de dienst uit. Deutsche Bank, dat vorig jaar drie van de vijf ooit van ABN Amro overgenomen Nederlandse zakelijke vestigingen sloot, financiert actief maar heeft de focus op grotere transacties.

Toenemende concurrentiedruk

Met de verdere differentiatie van het aanbod en de zoektocht naar rendement verwacht Peters ook in de kleinere volumes  toenemende buitenlandse concurrentiedruk. ‘In de Europese financieringsmarkt zoeken alle internationale spelers allemaal een beetje van hetzelfde: ‘mooie ‘core’ of ‘coreplus’ gebouwen met goede huurders en een bepaald financieringsvolume. Maar het besef groeit dat het niet zinvol is om met z’n tienen tegelijk op dezelfde transactie te duiken. Sommige programma’s zoals van bijvoorbeeld Green Oak en Urban Industrial richten zich dan ook al expliciet op ‘value add’ en kleinere transacties, niet alleen om een betere prijs te realiseren, maar ook om minder uitval te hebben in de biedingsronden.’ Ontwikkelings- en zeker bouwkredieten zullen daarentegen vanwege het specifieke karakter en de (korte) tijdsduur die ermee gemoeid is, de komende tijd vrijwel zeker het domein blijven van binnenlandse spelers, verwacht Peters.

Inmiddels opereren naar schatting zo’n vijfendertig tot veertig verschillende debt funds  in de Nederlandse financieringsmarkt. Meestal zijn dergelijke fondsen gefocust op (delen) van de continentaal Europese  markt, waaronder Nederland. ‘Vijfendertig klinkt veel. Maar je moet hun impact ook weer niet overdrijven’, relativeert Peters. ‘De meesten doen hier slechts af en toe een deal, als het al zover komt.’

In die fondsen zit vaak geld van verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen. Voorbeelden van verzekeraars die zich met eigen financieringsprogramma’s of via clubdeals op de Nederlandse markt bewegen zijn het Duitse Allianz, het Franse AXA, het Amerikaanse Pricoa (heel actief), Canada Life en Aviva.

 Duitse spelers

Duitse vastgoedbanken blazen ondertussen weer een stevige partij mee. Velen trokken zich na het uitbreken van de kredietcrisis terug op de eigen thuismarkt om hun wonden te likken. Slechts Deutsche Hypo, Berlin Hyp en het eerder genoemde Deutsche Bank beschikke hier nog over vestigingen.

Maar veel andere  Landes- en Pfandbriefbanken hebben Nederland weer (her)ontdekt, zoals bijvoorbeeld Deutsche Pfandbriefbank (voormalige Hypo Real Estate), Helaba, Landesbank Baden-Württenberg,  DG Hyp,. Münchener Hypothekenbank en Aareal Bank bedienen Nederland vanuit Duitsland, niet alleen voor hun Duitse clientèle die in Nederland vastgoed koopt, maar ook voor hun (nieuwe) Nederlandse/internationale  klanten. Belangrijke drijfveer daarbij vormen de lage marges in Duitsland, vanwege de enorme concurrentie.

Voor 2016 voorziet Peters dat de trend van toenemende concurrentie en differentiatie op de financieringsmarkt zal doorgaan. ‘Iedereen die ik spreek is positief gestemd.’

Grootste buitenlandse vastgoedfinanciers

 Volgens CBRE bestaat het lijstje van de tien grootste buitenlandse commercieel vastgoedfinanciers uit:

Allianz

Berlin Hyp

Deutsche Hyp

Deutsche Bank

Pricoa

BAWAG

Caerus Debt Investments

DRC Capital

Deutsche Pfandbriefbank

Svenska Handelsbanken

 

CMBS weer in de gratie

De CMBS is terug in de Nederlandse markt als herfinancieringsinstrument. In 2014 was bij 18 procent van alle CMBS-emissies in Europa Nederlands commercieel vastgoed als onderpand betrokken en in 2015 was dat 8 procent.

Dat stelt Robert-Jan Peters, senior director debt & structured finance van internationaal vastgoedadviseur CBRE, mede op basis van onderzoek van de Amerikaanse zakenbank Bank of America Merrill Lynch. Volgens hem zijn er zo’n zes à zeven transacties in Nederland de laatste tijd geherfinancierd via een CMBS. Vergeleken met het totaal van de Nederlandse commercieel vastgoed financieringsmarkt  valt dit weliswaar in het niet. Maar in Amerika verloopt een derde van alle financieringen met CMBS.

Voorbeeld vormt het Double Tree hotel bij Amsterdam CS, dat door een fonds van het Amerikaanse private equityhuis Blackstone is verworven en via een CMBS is geherfinancierd. Ook de in ons land zeer actieve Tsjechische vastgoedbelegger PPF Real Estate, die vooral op de Rotterdamse kantoorbeleggingsmarkt de laatste tijd van zich doet spreken is gefinancierd middels dit financiële instrument. Dat geldt eveneens voor de Nederlandse acquisities van het light industrial platform MStar, een gezamenlijke onderneming van Starwood en M7 Real Estate.

 

Handig gebruik

Het kan verkeren. Zelfs de vóór de crisis bejubelde en daarna even verguisde CMBS-obligaties –  vanwege het vaak risicovolle karakter – is dus weer terug in de gratie bij beleggers. De kredietcrisis bracht die markt in 2008 vrijwel overal in Europa volledig tot stilstand. Daarna werden CMBS-en jarenlang vooral geassocieerd met debiteuren die hun verplichtingen niet nakwamen aan geplaagde obligatiehouders. Durfinvesteerders maakten handig gebruik van de nood van de houders van dergelijk schuldpapier. Zo namen TPG en Patron Capital voor een prikje bijvoorbeeld de CMBS-lening Opera Finance ter waarde van 601 miljoen euro over, ooit afgesloten ter herfinanciering van het van de beurs gehaalde Uni-Invest, het huidige Merin.

Alle grote internationale zakenbanken beschouwen Nederland volgens Peters thans als heel aantrekkelijk voor CMBS vanwege de hogere pricing hier. Bij een CMBS committeren investment banken zich van tevoren aan een structuur en pricing voor een klant. ‘Maar tussen de structurering van het vehikel en de feitelijke verkoop kan behoorlijke tijd zitten. Dus moeten ze altijd een zekere buffer aanhouden en de hogere pricing in Nederland helpt daarbij’, legt Peters uit.

 

Verhandelbare obligaties

CMBS staat voor Commercial Mortgages Backed Securities. Meestal internationale zakenbanken vegen vastgoedleningen van verschillende debiteuren bij elkaar, verpakken deze in een CMBS en verkopen de rechten en risico’s vervolgens aan beleggers. Het zijn verhandelbare obligaties (securities) met als zekerheid voor de obligatiehouder hypotheek op commercieel onroerend. De mate van zekerheid  is afhankelijk van de eigen risicobereidheid, hetgeen tot uiting komt in de zogenoemde ‘tranches’. 

Auteur: Erik Wiegerinck

Dit artikel is gepubliceerd in het februarinummer 2016 van Vastgoedmarkt

 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels