nieuws

AKD-partner René van der Paardt: ‘Fiscaliteit essentieel in vastgoed’

Financieel

Met de overname van belastingadvieskantoor Luminous Tax Matters voegde advocaten- en notarissenkantoor AKD begin 2016 een belastingadviespoot toe aan haar dienstverlening. Dit najaar werd ook de bekende fiscalist René van der Paardt als partner bij AKD aangesteld. ‘De fiscale behandeling kan een vastgoedproject maken of breken.’

Hoogleraar René van der Paardt, alom gerespecteerd in de vastgoedwereld vanwege zijn kennis van btw en overdrachtsbelasting, valt niet snel te betrappen op wilde uitspraken. Gevraagd naar de reden van zijn vertrek na 21 jaar Loyens & Loeff verraadt een lichte trilling in zijn stem dat een gevoelige snaar is getroffen. ‘Ik was daar partner. Het is raar, staat haaks op de maatschappelijke tendens dat mensen langer doorwerken, maar als je 60 wordt eindigt het partnerschap bij Loyens & Loeff. Je kunt dan gaan golfen of kunstgeschiedenis studeren. Maar ik houd teveel van mijn vak om nu al met pensioen te gaan.’

Bij AKD werd de fiscalist met open armen ontvangen. Het klikte meteen. ‘Ik zit nu samen met twee andere fiscalisten in de vastgoedhoek. Wij vormen de missing link tussen de fiscale groepen en het bouw- en vastgoedteam. Binnen AKD werken we sowieso steeds meer in multidisciplinaire teams rondom klanten, omdat de fiscale component altijd een rol speelt.’

Naast zijn nieuwe partnerschap bij AKD is Van der Paardt deeltijd hoogleraar verbruiksbelastingen aan de Erasmus Universiteit Rotterdam. Ook doceert hij aan de Amsterdam School of Real Estate, Universiteit Nyenrode en het International Tax Center in Leiden. Van der Paardt heeft ervaring in het adviseren in de vastgoedsector aan beleggers, vastgoedfondsen, projectontwikkelaars, gemeenten en woningcorporaties. Ook adviseert hij banken, verzekeraars en pensioenfondsen. Hij begon zijn carrière als inspecteur bij de btw-afdeling van de Belastingdienst.

Groot vastgoedteam

AKD heeft met ongeveer 70 advocaten en -notarissen een van de grootste juridische vastgoedteams van Nederland. En sinds begin dit jaar dus versterkt met fiscalisten. De geschiedenis van AKD reikt terug tot 1921 toen Mr. Van der Put zich vestigde in Eindhoven. Vanaf 1987 volgde een lange reeks fusies en inlijvingen van teams, sinds 2009 gaat AKD Prinsen Van Wijnen door het leven als kortweg AKD. Het kantoor beschikt over vestigingen in Amsterdam, Breda, Brussel, Eindhoven, Rotterdam en sinds kort ook in  Luxemburg.  Het full service kantoor telt 400 medewerkers, onder wie 240 advocaten, notarissen en belastingadviseurs. Hiervan zijn er  17 fiscalisten in dienst, waarvan er drie dagelijks met vastgoed gerelateerde fiscaliteit in de weer zijn zoals btw, overdrachtsbelasting en onroerende zaak belasting.

‘Fiscaliteit is essentieel in vastgoed en wordt eigenlijk alleen maar belangrijker’, beklemtoont Van der Paardt herhaaldelijk. ‘Fiscale behandeling kan een project maken of breken. Eigenlijk kun je stellen dat iedere vernieuwing of vernieuwende ontwikkeling binnen de vastgoedsector altijd fiscale gevolgen heeft.’

Of het nu de rolverschuiving in de vastgoedwereld betreft, waarbij fiscaal transparante beleggingsinstellingen, de zogenoemde FBI’s, verbreding richting facilitaire dienstverlening, grotere stedelijke verdichting of de toenemende transformatie van leegstaande kantoorpanden: het heeft allemaal fiscale consequenties.

Van der Paardt: ‘Steden worden steeds intensiever bebouwd door binnenstedelijke herontwikkeling, transformatie van individuele gebouwen en infrastructuurprojecten. Daar kleven ook allerlei fiscale vraagstukken aan vast. Ook duurzame en gezonde gebouwen hebben al gauw een fiscale component. Over het algemeen kun je zeggen: hoe duurzamer, hoe fiscaal vriendelijker.’

Bouwterrein

De ontwikkelingen binnen de dynamische vastgoedwereld in combinatie met veranderende regelgeving en jurisprudentie, maken dat het vakgebied voortdurend verandert en dus interessant blijft. Neem bijvoorbeeld de basale vraag wat nu eigenlijk een bouwterrein is, verhaalt Van der Paardt enthousiast. ‘Het begrip bouwterrein is verruimd ten opzichte van de huidige definitie en is daarmee in lijn gebracht met de tekst van de EU btw richtlijn. Dat betekent dat eerder sprake is van een (fiscaal) bouwterrein. Tot op heden had men de keuze om zich te beroepen op de EU-richtlijn of aan te blijven sluiten bij de definitie in de Wet OB uit 1968. Deze laatste benadering houdt in dat onbebouwde grond nog geleverd kan worden in de overdrachtsbelastingsfeer, mits er geen omgevingsvergunning is verleend en er geen handelingen aan de grond of omgeving hadden plaatsgevonden.’

‘Echter, dit zal veranderen met grote consequenties voor particulieren en bedrijven die een stuk grond kopen om te bebouwen van dien. Particulieren zullen sneller in het 21 procent btw tarief vallen bij een grondaankoop in plaats van de overdrachtsbelasting van 6 procent. Btw-plichtige bedrijven zullen daarentegen liever een stuk grond kopen, dat ook als zodanig door de fiscus wordt aangemerkt omdat ze de btw toch kunnen aftrekken.’

Transformatieprojecten

Een ander voorbeeld van een actuele ontwikkeling zijn volgens Van der Paardt de btw- en overdrachtsbelastingaspecten bij de transformatie van leegstaande kantoorgebouwen naar wooneenheden waarover de Hoge Raad enige tijd geleden uitspraak heeft gedaan. Wordt zo’n transformatie door de fiscus aangemerkt als nieuwbouw of bestaande bouw? Tot voor kort was het zo dat bij een bestemmingswijziging van een bestaand gebouw al snel gesproken wordt van nieuwbouw.

Van der Paardt: ‘Nu zegt de Hoge Raad echter dat het wezen van nieuwbouw is dat er bouwtechnisch echt iets nieuws moet ontstaan. Dus als je in een kantoorgebouw een aantal woonunits plaatst met natte cellen verandert er wezenlijk niets. Maar zodra je het aanzicht van het gebouw verandert met een nieuwe pui en het aanbouwen van balkons, dan wordt het aangemerkt als nieuwbouw.’

BTW of overdrachtsbelasting

‘Verkoop van bestaande gebouwen leidt tot verschuldigdheid van overdrachtsbelasting, 2 procent voor woningen en 6 procent voor de grond en andersoortige gebouwen’, doceert de AKD-partner. Terwijl de verkoop van nieuw gebouwde onroerende zaken of ingrijpend verbouwde bestaande gebouwen leidt tot verschuldigdheid van omzetbelasting met een tarief van 21 procent. 

Omdat er ondanks de uitspraak van de Hoge Raad nog altijd een flink grijs gebied resteert en staatssecretaris Wiebes van Financiën weigert met richtlijnen te komen met de dooddoener dat elk ‘transformatieproject toch anders is’, raadt Van der Paardt in geval van twijfel aan om van tevoren zo mogelijk afspraken te maken met de Belastingdienst. Dan heb je in ieder geval de zekerheid dat je niet geconfronteerd wordt met een btw-heffing die niet ingecalculeerd is.’’

Maak je zo geen slapende honden wakker? Die akten worden altijd aangeboden bij de Belastingdienst’’, antwoordt hij prompt. Op enig moment kijkt de fiscus toch wel mee.’’

AKD staat voor full service concept

Jarenlang werkte AKD op fiscaal gebied samen in Nederland met accountantskantoor Deloitte. Aan die samenwerking herinnert nu nog dat AKD bijvoorbeeld gehuisvest is in The Edge, het duurzame hoofdkantoor van Deloitte Nederland aan de Amsterdamse Zuidas, of de AKD-vestiging in de Rotterdamse Maastoren, die ook de voormalige partner onderdak biedt.

‘We hebben geen harde afspraken, maar werken vaak samen met Deloitte. Wij zijn goede vrienden maar strikt onafhankelijk. Wij zitten in hetzelfde pand of bij elkaar in de buurt en organiseren regelmatig seminars met Deloitte,’ zei toenmalig marketing directeur Han Weegink van AKD enkele jaren geleden over de samenwerking met Deloitte op lexpress.nl, een website voor juridische communicatie. Hoeveel omzet AKD precies uit het Deloitte-netwerk haalde, wilde hij niet zeggen. Maar ‘substantieel’ was het wel.

Aan de verbintenis kwam een einde nadat de partners steeds meer in elkaars vaarwater gingen zitten. ‘We zijn nu een integrale dienstverlener’, legt Roel Laumans uit. Hij is Business Development & Marketing Manager bij AKD. ‘Er zijn partijen die kiezen voor een niche of een specialisatie omdat ze daar meer toekomst in zien. Wij kiezen  nadrukkelijk voor full service en een breed speelveld. Op die manier zijn we echte partners van onze opdrachtgevers op alle deelterreinen die we bedienen.’

Erik Wiegerinck

Dit artikel is gepubliceerd in het decembernummer 2016 van Vastgoedmarkt

 

Reageer op dit artikel