nieuws

Vastgoedindex provider GPR stapt in infrastructuur

Financieel

Global Property Research (GPR) publiceerde dit najaar een ‘white paper’ over beursgenoteerd infrastructuur. Eerder dit jaar lanceerde de Amsterdamse vastgoedindex specialist een set benchmarks voor de wereldwijde infra-sector, de GPR Pure Infrastructure Index Series. ‘Vastgoed en infrastructuur liggen in elkaars verlengde.’

Na anderhalf jaar voorbereiding introduceerde GPR in mei van dit jaar haar eerste set benchmarks voor beursgenoteerde infrastructuurbedrijven, de zogeheten GPR Pure Infrastructure Index Series. Volgens Jeroen Vreeker, hoofd GPR Index Team, moet de recente white paper gezien worden als een nadere uitwerking van de ingenomen uitgangspunten bij de samenstelling van de nieuwe  infra- index. ‘We hopen met dit stuk op veel respons vanuit de markt.’

GPR staat ook open voor aanpassingen. Mogelijk wordt duurzaamheid als selectiecriterium toegevoegd voor de infra-index. Dat kan redelijk eenvoudig. Want het eveneens in Amsterdam gevestigde GRESB, de wereldwijde standaard voor het meten van duurzaamheidsprestaties van vastgoedportefeuilles, heeft vorig jaar haar werkterrein uitgebreid naar infrastructuur.

Real Assets

Zelf heeft GPR zich in beursgenoteerd infrastructuur begeven omdat klanten dat vroegen. Volgens Vreeker vatten beleggers beursgenoteerd vastgoed, beursgenoteerd infra en beursgenoteerde grondstoffen steeds meer onder het handzame begrip ‘ Real Assets’ samen.Ter monitoring van hun Real Assets vinden deze partijen het handig als zij van dezelfde leverancier ook indices kunnen betrekken voor infrastructuur en grondstoffen.

Volgens Vreeker en zijn collega Floris van Dorp liggen vastgoed en infrastructuur  quao risico/rendementsprofiel in elkaars verlengde. Beide beleggingscategorieën bieden stabiele en redelijke voorspelbare lange termijn rendementen en bescherming tegen inflatie. Voor beursgenoteerde infrastructuur is dat zelfs in sterkere mate het geval dan voor vastgoed.

Historisch gezien laat de GPR Pure Infrastructure Index Series, die reikt tot 1999, betere langjarige prestaties zien in vergelijking tot obligaties, generieke aandelen en vastgoedaandelen. Sinds de introductie beweegt de nieuwe index ongeveer in lijn met de GPR General Index. Het dividendrendement ligt iets onder dat van vastgoedaandelen.

Weinig concurrentie

Sterk punt van infrastructuur is volgens het GPR-duo dat infra-bedrijven over het algemeen  weinig concurrentie ondervinden. Ook blijkt de sector minder onderhevig aan conjunctuur schommelingen zoals vastgoed. Binnen infra is de deelmarkt transport (vliegvelden, havenfaciliteiten, tolwegen/bruggen) het meest cyclisch. Ook lijkt  infra minder gevoelig voor renteschommelingen dan vastgoed, maar voor deze aanname ontbreekt vooralsnog een cijfermatige onderbouwing. Verder blijkt beursgenoteerd infra wel minder volatiel te zijn dan beursgenoteerd vastgoed en generieke aandelen.

Grootste risicofactor vormt de politieke gevoeligheid van infrastructuur. ‘Er is altijd de mogelijkheid  van overheidsinmenging. Bijvoorbeeld dat tarieven met terugwerkende kracht worden aangepast’, legt Van Dorp uit. Ook is het niet ondenkbaar dat eerdere liberaliseringen  worden teruggedraaid zoals nu bij spoorbeheerder Prorail dreigt.

GPR, een volledige dochter van zakenbank Kempen & Co, is al bijna twintig jaar bekend bij vastgoedbeleggers van haar indices voor beursgenoteerd vastgoed. De indices worden veelal op maat voor klanten gemaakt en vinden hun basis in de GPR General Index met meer dan 600 aan de beurs genoteerde vastgoedbedrijven. Opdrachtgevers zijn vermogensbeheerders en institutionele beleggers zoals pensioenfondsen en verzekeraars die met de GPR-indices hun beleggingsprestaties in perspectief plaatsen.

Achterstand

Qua acceptatie, transparantie en bijvoorbeeld gestandaardiseerde verslaggeving loopt beursgenoteerd infrastructuur nog ongeveer tien jaar achter op beursgenoteerd vastgoed, schat het GPR-duo. De infra-sector dankt veel aan het neo-liberale gedachtegoed van de Amerikaanse president Roland Reagan en de Britse premier Margaret Thatcher uit de jaren tachtig van de vorige eeuw. Als volwassen beleggingscategorie bestaat beursgenoteerd infrastructuur pas sinds 2009, toen de financiële wereldcrisis eindigde. Banken waren gedwongen hun balansen op te schonen en overheden, die zwaar in de schulden zaten, begonnen over de hele wereld vrij massaal vliegvelden, haveninstallaties, elektriciteitsnetwerken en telecombedrijven te privatiseren.

De afgelopen jaren kreeg de beursgenoteerde infra-sector flink de wind in de zeilen door de zoektocht van beleggers naar rendement en de drang tot diversifiëring van de beleggingsportefeuille. Obligaties leveren weinig tot niets op door het goedkope geldbeleid en de opkoopprogramma’s van de centrale banken. Zo verdrievoudigde de marktkapitalisatie van de vrij verhandelbare infra-aandelen sinds maart 2009 van 172 miljard dollar tot meer dan 635 miljard dollar in september 2016. Dat kwam niet alleen door de oplopende beurskoersen, maar ook door beursintroducties.

60 biljoen dollar

Het einde van de groei is nog lang niet in zicht. Vreeker verwijst naar een rapport van internationaal adviesbureau McKinsey waaruit blijkt dat de komende vijftien jaar wereldwijd een slordige 60 biljoen dollar (!) nodig is voor infrastructuur. Volgens McKinsey gaat dat de financiële draagkracht van overheden ver te boven. Het betekent dat er volop kansen liggen voor private en beursgenoteerde infra-ondernemingen.

Uit hetzelfde rapport komt naar voren dat elke dollar die efficiënt in infrastructuur wordt geïnvesteerd uiteindelijk drie dollar oplevert. De beursgenoteerde infra-sector kan dus de motor worden voor de groei van de wereldeconomie, jubelde Ceo Fraser Hughes, bij de lancering van de Global Listed Infrastructure Organisation in juli van dit jaar. GLIO is de nieuwe wereldwijde branche-organisatie van de sector (zie kader).

122 infra-fondsen

De GPR Pure Infrastructure Index Series volgt 122 genoteerde infra-fondsen met een marktkapitalisatie van 635 miljard dollar in verschillende continenten, in opkomende en ontwikkelde landen,  en in vier deelsectoren: Pijpleidingen & Opslag (36 procent van de index), Elektriciteitsnetwerken (25 procent), Transport (18 procent) en Communicatie (21 procent). Per continent, regio, land en infra-sector zijn er ook allerlei verschillende indices.

De GPR infra-benchmark telt 33 Europese beursgenoteerde infra-ondernemingen, waaronder een Nederlandse partij: het Rotterdamse tankopslagbedrijf Vopak. Naar markt kapitalisatie is het Britse elektriciteitsnetwerk bedrijf National Grid de grootste (Europese) onderneming in de index. Onder de ondernemingen ook een aantal beursgenoteerde luchthavens: Flughafen Wien, Frankfurt Airport Services Worldwide en Aeroports de Paris.

 Verschil met de bestaande indices voor beursgenoteerd infra is volgens Vreeker dat GPR niet uitgaat van standaard classificatieschema’s zoals ICB en GICS, maar evenmin zoals Dow Jones Brookfield Infrastructure Index gerelateerd is aan een partij (Brookfield) die als asset manager zelf zwaar in beursgenoteerd infra belegt.

Rekbaar begrip

Over de gekozen standpunten bij het samenstellen van de infrastructuur index,  zegt analist Van Dorp: ‘Je kunt het begrip ínfrastructuur zo ver oprekken als je zelf wilt. Vaak wordt ook sociale infrastructuur zoals ziekenhuizen, gevangenissen en ander maatschappelijk vastgoed onder infrastructuur verstaan. In onze definitie valt dat er nadrukkelijk buiten en zou dat eventueel in de indices voor beursgenoteerd vastgoed kunnen worden opgenomen mits aan de regels wordt voldaan. Wij beperken ons tot de economische infrastructuur, naar ons idee de meest pure benadering. Het betreft beursgenoteerde ondernemingen die de beweging van mensen, goederen, energie en data faciliteren doordat zij de onderliggende fysieke assets bezitten of exploiteren. Zo komen wij tot een indeling in vier sectoren: Pijpleidingen & Opslag, Elektriciteitsnetwerken, Transport en Communicatie.’

Ander selectiecriterium voor de GPR Pure Infrastructure Index Series is dat de betreffende onderneming tenminste 50 procent van de omzet moet verkrijgen uit infrastructuuractiviteiten. Voor klein grut is evenmin plaats. De marktkapitalisatie op basis van de vrij verhandelbare aandelen (‘free float’) dient tenminste 100 miljoen dollar te zijn.

MLP’s

Verder bevat de index wel zogenoemde Master Limited Parterships (MLP’s), hoewel het voor bepaalde beleggingsinstellingen op grond van hun eigen reglementen verboden is om in dergelijke fondsen te beleggen vanwege de fiscale implicaties van dergelijke beleggingen. MLP’s zijn van een conglomeraat afgesplitste activiteiten met een eigen beursnotering. ‘Zij voldoen wel aan onze criteria, maar GPR heeft wel begrip van de problemen van onze opdrachtgevers en biedt daarom desgevraagd ook de index aan zonder MLP’s

Beleggers die hun Real Assets-investeringen zouden willen monitoren met een GPR-index voor grondstoffen moeten voorlopig nog even geduld oefenen, als die index er  al ooit komt. Grondstoffen vallen namelijk ver buiten het huidige aandachtsgebied van GPR, stellen Vreeker en Van Dorp. Wel werkt GPR op verzoek van diverse klanten inmiddels aan de realisatie van een samengestelde index van zowel beursgenoteerd infrastructuur als beursgenoteerd vastgoed.

Spreekbuis Global Listed Infrastructure Organisation

Geen volwassen sector zonder eigen brancheorganisatie. In juli van dit jaar zag in Brussel de Global Listed Infrastructure Organization (GLIO) het levenslicht.

Ceo van de nieuwe wereldwijde belangenclub is Fraser Hughes. De Brit was vele jaren verbonden aan de eveneens in Brussel gevestigde Europese branchevereniging voor beursgenoteerd vastgoed, EPRA. Samen met EPRA’s Ceo Philip Charls, wiens rechterhand hij was, bracht hij EPRA tot grote bloei.

‘Gezien het enorme belang van een meer efficiënte financiering van de infrastructuur is het duidelijk dat de wereldwijde beursgenoteerde infrastructuur met één stem moet spreken richting politiek,’ verklaarde Hughes bij de lancering van de branche-organisatie voor beursgenoteerd infrastructuur. Volgens Hughes heeft de sector enorm groeipotentieel. GLIO zal zich voorlopig vooral focussen op voorlichting en onderzoek.

De huidige leden van GLIO zijn: Kempen & Co, AMP Capital, CBRE Clarion Securities, Cohen & Steers, CenterSquare Investment Mangement, Deutsche Asset Management, EY, Macquarie, Morgan Stanley, Nuveen Investments en Real Foundations.

Erik Wiegerinck

Dit artikel is gepubliceerd in het novembernummer 2016 van Vastgoedmarkt

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels