nieuws

Oog voor exploitatie redt herontwikkeling winkelcentrum

Financieel

De visie van supermarktondernemer Marcel van der Meer maakte een onrendabele herontwikkeling van het wijkwinkelcentrum Hoogzandveld in Nieuwegein Zuid mogelijk. Het project sleepte een nominatie in de wacht voor de NRW Jaarprijs 2016. Wat was er zo bijzonder?

Oog voor exploitatie redt herontwikkeling winkelcentrum

Supermarktondernemer Marcel van der Meer is even stil, voor hij antwoord geeft. ‘Ik heb er nachten van wakker gelegen. Moet ik deze kosten wel maken? Verdien ik het ooit weer terug?’ Samen met de betrokken projectontwikkelaar en architect blikt hij terug op de investeringsbeslissing om het sterk verouderde winkelcentrum Hoogzandveld in Nieuwegein-Zuid een ingrijpende facelift en uitbreiding te geven. Die was noodzakelijk, daar was geen moment twijfel over. Concurrenten mochten geen kans krijgen het afkalvende marktaandeel van het centrum over te nemen.

Hoogzandveld staat symbool voor een groot aantal wijkwinkelcentra die in de jaren zeventig en tachtig in Nederland werden gebouwd en nu verdeeld eigendom kennen. De ontwikkeling van de winkelcentra is bevroren, door tegengestelde belangen binnen de verenigingen van eigenaren. Naast actieve eigenaren met een eigen winkel in het centrum, zijn er ook altijd eigenaren op afstand, die hun oorspronkelijke winkel verhuren of een winkel in het centrum als belegging hebben gekocht. Het op één lijn krijgen van vastgoedeigenaren is de grote drempel voor upgrade- of uitbreidingsplannen.

Supermarkteigenaar Van der Meer, Caspar Wortmann van gedelegeerd ontwikkelaar Ovidius en architect Jan Willem van der Sman van Op ten Noort Blijdenstein zitten in een hagelnieuwe vergaderruimte in het kantoor boven de vernieuwde supermarkt, ooit een middelgrote C1000-franchise, nu een uitgebreide Albert Heijn. De ramen bieden uitzicht op de achterzijde van het winkelcentrum, waar achter een architectonisch scherm het nieuwe laad- en losplein achter het winkelcentrum schuil gaat. Van der Meer is zijn gasten zojuist door de winkel voorgegaan naar boven. Hij opent deuren door zijn wijsvinger kort in een elektronische lezer te leggen. ‘Heb je wel in/uitgeklokt?’, vraagt een bordje bovenaan de trap.

Rondrekenen

Aanvankelijk zou een externe projectontwikkelaar de uitbreiding van het winkelcentrum gaan doen, nadat in 2003-2004 de gemeente een visie had opgesteld voor de wijkwinkelcentra en het nieuw te ontwikkelen stadscentrum City Plaza. Verschillende ontwikkelaars kwamen na 2005 in beeld en tekenden ambitieuze plannen, waarbij een groot deel van de winkels plaats zou maken voor nieuwbouw. Maar geen van de partijen kreeg de investering rondgerekend. Na het uitbreken van de crisis in 2008 werd het stil.

‘Er moest iets gebeuren, om concurrenten geen ruimte in dit gebied te geven’, vertelt Van der Meer.  Plannen van de gemeente om een school pal naast het winkelcentrum neer te zetten, creëerden extra urgentie. Die ontwikkeling zou een toekomstige uitbreiding van het centrum onmogelijk maken, waartegen de VVE zich met succes verzette. Van der Meer nam het initiatief voor een nieuw, bescheidener herontwikkelingsplan. ‘Uitgangspunt was dat ik het plan zonder medewerking van anderen zou kunnen realiseren. Maar ik ben supermarktondernemer en geen ontwikkelaar. Dus in 2009 heb ik Caspar Wortmann van bureau Ovidius gevraagd om samen met mij de haalbaarheid te onderzoeken en als gedelegeerd ontwikkelaar aan de slag te gaan.’ De totale investering ging richting de 7 miljoen euro, met daarin een zogeheten onrendabele top van bijna 0,7 miljoen euro. Een ontwikkelaar heeft dan geen project, maar Van der Meer besloot: ‘Als dat het is, gaan we het doen’.

Tegenvaller

Op basis van de in de vastgoedsector gebruikelijke rekensommen was het project dus nog steeds niet rond te rekenen. Sommige bedragen sprongen er ook uit: Er ging 1,8 miljoen euro naar grondkosten – inclusief de aankoop van de later gesloopte apotheek – ruim 0,6 miljoen euro naar investeringen voor gezamenlijke investeringen voor de VVE en circa 2,5 miljoen euro naar het nieuwe inbouwpakket van de supermarkt. De mede-eigenaren in de VVE kwamen uiteindelijk zelf over de brug met een investering van 300.000 euro in nieuwe luifels, voorzetgevels en belettering. De enige tegenvaller die het project kende waren extra brandscheidingen die voor 40.000 euro moesten worden aangebracht. Op het totale project was dat op te vangen.

Het gerealiseerde plan omvatte de uitbreiding van de supermarkt, ontwikkeling van extra winkelruimte op gemeentegrond, plus sloop en verplaatsing van de apotheek om het centrum een centrale entree te geven. De parkeerplaatsen rondom het winkelcentrum werden samengebracht aan één zijde, waardoor de logistieke stromen rondom het centrum konden worden verlegd naar een nieuw laad- en losplein.

Andere regels

Van der Meer slaagde erin de bank te overtuigen van zijn plan. ‘Die onrendabele top heb ik nooit aan de bank laten zien. Dat kon, we hadden een beetje gespaard. De bank was enthousiaster dan twaalf jaar eerder, toen ik van twee winkels één C1000-supermarkt maakte. Toen vond de bank dat één plus één hooguit anderhalf kon zijn. Voor een Albert Heijn gelden echter andere regels, merkte ik. Al snel zat ik met drie banken rond de tafel. De winkels in de uitbreiding heb ik kunnen financieren op de hypotheek van de supermarkt. Zo zat er geen verhuurrisico in de financiering.’ In totaal werd het winkelcentrum met 1.500 m2 vergroot, waarvan 560 m2 aanvullende winkelruimte.

Na een selectieprocedure werd het architectenbureau Op ten Noort Blijdenstein aangezocht voor het ontwerp. Jan Willem van der Sman en Lars Zwart van dit bureau zijn betrokken geweest bij de visie-ontwikkeling voor Hoogzandveld.

Ontmoetingsplek

Jan Willem van der Sman: ‘Belangrijk in het concept was dus het realiseren van een centrale ontmoetingsplek, een plein. Dit plein is ontstaan op de plek waar eerst de apotheek stond, die een mooie aanvulling was voor het naastgelegen gezondheidscentrum. Een andere pijler van de visie was ervoor te zorgen dat het nieuwe parkeerterrein – de helft groter maar wel iets verder weg gelegen van de supermarkt – toch visueel goed verbonden bleef met het winkelcentrum. Dit hebben wij bereikt door twee markante koppen tegen de oude uiteinden te bouwen. En voetgangers, auto’s en vrachtwagens hebben nu alle hun eigen plek. In de oude situatie liep alles door elkaar: auto’s, fietsers, vrachtauto’s en voetgangers moesten door dezelfde nauwe straten. Zeer onoverzichtelijk en nog gevaarlijk ook. De oplossing hiervoor was het gezamenlijke laad- en losplein, dat vanaf de hoofdweg bereikbaar is. Daardoor ontstond ruimte om van het hele winkelgebied een prettig voetgangersgebied te maken.’

 

Hoogzandveld, oude situatie. 

Een administratief kunststukje was de noodzakelijke opheffing en nieuwe oprichting van de VVE.  ‘In een VVE-situatie zit elke eigenaar in een ander punt van z’n investeringscyclus’, vertelt Caspar Wortmann. ‘Het complex van 17 winkelunits en 34 woningen was ook nog eens een VVE zónder hoofd- en ondersplitsing. Diverse aanbouwen uit het verleden bleken niet in overeenstemming met de splitsingsakte en dat zou met de nieuwe uitbreiding juridisch onhoudbaar worden. Daarnaast maakte de sloop van de apotheek unanieme instemming van alle leden noodzakelijk. Daarom hebben we ingezet op een totale reconstructie van de VVE: deze is geliquideerd en er is een nieuwe opgericht, uiteraard mét hoofd- en ondersplitsing. Door regelmatig en zeer open te communiceren hebben inderdaad alle leden, en hun banken, ingestemd met deze reconstructie en daarmee ook met het plan zelf.’

Blinde muren

De facelift en uitbreiding van het centrum heeft vrucht afgeworpen. Het oude winkelcentrum had binnen de wijk een rommelig aanzien, met blinde muren en versnipperde parkeerplaatsen. De architect loste dit op met een scherm als een soort kunstwerk. ‘Dit scherm was best een moeilijke opgave, want we wilden iets wat méér was dan een afscherming’, vertelt Van der Sman.

‘Het moest afsluiten, maar ook transparant zijn en aantrekkelijk om te zien. Met aluminium strekmetaal, een mooie aanlichting ’s avonds en een duidelijke belettering hebben we dit kunnen realiseren. Het is heel levendig geworden, waarbij de gebruikte golfbeweging ook elders in het winkelcentrum terug komt. Het is een levendig aspect binnen het ontwerp, net als het grote LCD-scherm dat direct komend vanaf de A2 goed te zien is.’

Grindplaten

 

Hoogzandveld, nieuwe situatie. 

De upgrade heeft ook de eigenaren van de woningen boven het winkelcentrum in beweging gebracht, vult ontwikkelaar Wortmann aan. ‘De borstwering van grindplaten is op de galerijen vervangen door een open hekwerk van glas, wat het hele gebouw ook aan die kant een vriendelijkere en modernere uitstraling geeft.’

Van der Meer glimlacht als hij wordt gevraagd naar zijn nachtrust. ‘Ik slaap inmiddels weer goed. In het licht van mijn exploitatie is die onrendabele top dus iets wat opgevangen kan worden. De supermarkt presteert boven verwachting en in de nieuwe winkelruimten zitten drie versaanbieders die het aanbod in het winkelcentrum goed aanvullen. Alle winkeliers zijn dik tevreden.’

Auteur: Johannes van Bentum

Dit artikel is verschenen in de november-editie 2016 van Vastgoedmarkt.

Reageer op dit artikel