nieuws

Financiering van commercieel vastgoed leidt tot systeemissues

Financieel

De markt voor financiering van commercieel vastgoed in Nederland leidt onder een aantal systeemissues. De systeemissues zullen moeten worden aangepakt, willen wij in de toekomst in Nederland over voldoende vreemd vermogen kunnen blijven beschikken om van een evenwichtige markt te kunnen spreken.

Issue 1 Taxatiewaarde als doorslaggevend criterium. Loan-to-waan van de dag!

Opvallend is dat we ons voor wezenlijke beslissingen laten leiden door de waan van de dag. Van één zaak ben je 100 procent zeker bij een taxatie en dat is dat deze op het moment van uitbrengen niet meer actueel is, wat plastisch het lagging effect wordt genoemd. Dit leidt in opgaande marktbewegingen tot een onderschatting van de actuele marktwaarde, wat vanuit financieringsoogpunt geen nadeel hoeft te zijn. In een neergaande markt is het werk voor de taxateur echt ondoenlijk. Wij vragen dan het onmogelijke van taxateurs, namelijk in een markt met beperkte of geen liquiditeit moet deze aangeven wat de marktwaarde is terwijl het onwaarschijnlijk is dat een transactie tot stand zal kunnen komen. Ik zou dus graag af willen van de schijnzekerheid van een taxatie en al helemaal af willen van een LTV die gebaseerd is op deze taxatie. 

Issue 2 Recourse/non recourse

In Nederland beschikken we over een uiterst effectief zekerhedensysteem gecombineerd met een uitstekend functionerend kadaster. Hierdoor is het mogelijk harde zekerheden met klanten overeen te komen en in geval van default is uitwinning binnen een periode van een aantal maanden mogelijk. Daarnaast kennen wij in Nederland de zogenaamde bankhypotheken die tot zekerheid dienen van alles wat de bank van een geldnemer te vorderen heeft. Door deze bankhypotheken is het mogelijk om alle waardebestanddelen van een portefeuille via eerste  hypotheken met elkaar te verbinden, waardoor er voor de bank een pool aan zekerheden is. De positieve gedachte achter deze wijze van werken is dat op deze manier maximaal comfort kan worden verkregen bij het financieren van een klant. De pendant is echter dat de klant te allen tijde de bank zal vragen alle onderpanden te gebruiken om tot nieuwe kredietverlening over te gaan. Hierdoor wordt in opgaande markten in feite het kredietplafond van de klant altijd bepaald door de gehele portefeuille waardoor het risicoprofiel gelijk aan de markt zal meestijgen. Hierdoor worden ook papieren winsten in de vorm van stijging van taxatiewaarden meegenomen en behoeft de klant minder liquide middelen in te zetten bij het doen van een nieuwe transactie. Ook al omdat in Nederland financieringen tot 90 procent van de taxatiewaarde niet tot de uitzonderingen behoren, behoeft het geen betoog dat bij de minste of geringste neerwaartse marktbeweging het risico van de bank in de gevarenzone komt. Natuurlijk zijn er ook voordelen verbonden aan ons recourse-systeem maar ik meen dat nadelen overheersen omdat het risicoprofiel van de hele kredietportefeuille van de bank meestijgt met de markt. 

Issue 3 Vreemd vermogen/eigen vermogen

De Nederlandse commerciële vastgoedmarkt leidt aan een chronisch gebrek aan eigen vermogen. Deze markt is verslaafd aan financiering. Het opvallende van de institutionele sector is dat er een overschot aan kapitaal beschikbaar is in opgaande markten, maar dat iedereen als eerste bij de uitgang staat bij neergaande markten, de zogenaamde redemption requests. Dit procyclische gedrag versterkt natuurlijk eveneens de volatiliteit van de markt.

Zoals eerder betoogd zijn financieringen van 90 procent van de waarde/koopsom geen uitzondering ofwel met een zeer beperkte inzet van eigen vermogen kan er al een transactie gerealiseerd worden, welke transactie overigens ook weer meetelt als referentie voor taxaties. Als dan ook de waardestijging van de portefeuille meetelt, dan hoeft slechts een deel contant te worden voldaan. Op deze wijze komt de markt in een opgaande spiraal terecht die moeilijk te beteugelen is. Mijn conclusie is dat terughoudend moet worden gefinancierd op papieren waardestijgingen. 

Issue 4 Too big to fail klanten

Ook een kenmerk van een bubbelende markt is, is dat de bank zeer grote posities aanhoudt bij slechts enkele klanten. Er is een grote postenregel dat de bank niet meer dan een bepaald percentage van haar vermogen mag uitzetten bij een klant. Echter, ook in de huidige crisis zijn weer sporen te zien geweest van too big to fail klanten en dan met name in de projectontwikkeling. 

Daarnaast is er ook nog de systeemgevoeligheid van grote klanten. Als namelijk een partij meerdere grote posities bij verschillende instellingen aanhoudt, kan een domino-effect ontstaan, bijvoorbeeld als de instelling met de beste zekerheidspositie voor de weg van uitwinning kiest, eventueel via faillissement. Het behoeft geen betoog dat hierdoor de verliezen bij de andere instellingen naar voren gehaald worden of zich de facto zullen manifesteren. De vrijheid van de andere instellingen om de zaken op eigen wijze op te lossen komt in het gedrang en in een neergaande markt is het nog ingewikkelder om de positie van een al in de risicozone verkerende klant verder uit te breiden, ook al is de financiering die overgenomen kan worden van een betere kwaliteit. 

Issue 5 Vastgoed als growth booster

Als je er zeker van wilt zijn dat je in de laatste twee kwartielen van een bubbel van de vastgoedmarkt zit, dien je vast te stellen of vastgoed of vastgoedfinanciering wordt gezien als aanjager van de groei.  

Het is een open deur om te stellen dat groei in de vastgoedmarkt nooit een doel op zich kan zijn. Krediet uitzetten is an sich geen probleem. Het uitzetten van kwalitatief hoogwaardig krediet, daar gaat het om, ofwel zal de instelling de uitstaande hoofdsom ook weer terugontvangen.

Het streven naar groei gaat over het algemeen gepaard met een minder strikt toepassen van het kredietbeleid.  Als een van de instellingen hiermee start en de overige instellingen willen alleen hun marktaandeel verdedigen, dan zal wederom de opwaartse druk in eerdergenoemde spiraal toenemen. 

Issue 6 Nut en noodzaak van relatiemanagement

In een ideale wereld zouden de relatiemanagers bij uitstek de risicomanagers van een instelling moeten zijn. Deze risicomanagers zouden de prioriteit moeten geven aan de kwaliteit van de productie en dus de positie van de bank. De focus zal moeten liggen op het vermijden van risicokosten. Zij zouden daarbij gesteund moeten worden door een kredietbeleid op grond waarvan elke zaak op zich beoordeeld dient te worden en dat er telkens een significante contante eigen vermogensinbreng aan de orde moet zijn. Op deze wijze kan de discussie over de kwaliteit van de post veel zuiverder worden gevoerd zonder dat de commerciële belangen de doorslag geven. Dit betekent tegelijkertijd dat klanten vermogen moeten vrijspelen als zij nieuwe zaken willen doen. Hierdoor zal het aantal transacties in de markt toenemen en wordt het benchmark voor taxaties robuuster. De financier dicteert als het ware de voorwaarden waaronder zij bereid is tot kredietverlening over te gaan en het is aan de klant om te beslissen of hij daarin mee wenst te gaan.  

Issue 7 Financiers marktmaker of marktvolger

De kernvraag is of financiers marktmakers of marktvolgers zijn. Blazen de financiers in opgaande markten het plafond eraf en trekken zij in neergaande markten de bodem eronder uit zodat zij in wezen de volatiliteit van de markt versterken en daarmee in principe vermijdbare verliezen creëren? Naar mijn opinie is dit het geval net zo als in de institutionele beleggingsmarkt. Financiering dient de smeerolie van de vastgoedmarkt te zijn en niet de opvoerset. De vastgoedmarkt is gebaat bij het beschikbaar zijn van voldoende liquiditeit in beide delen van de cyclus. Schommelingen zouden vooral door eigen vermogen moeten worden opgevangen en niet door de financiers.

Pak systeemissues aan

Bovenstaande issues zijn een giftige cocktail die kunnen leiden tot een gemiddeld te hoog risicoprofiel voor de financiering van commercieel vastgoed in Nederland. Dit is natuurlijk goed nieuws voor klanten maar heel slecht nieuws voor een evenwichtige ontwikkeling van de markt.

Hoe kunnen we de Nederlandse vastgoedmarkt weer zo organiseren dat zij interessant is voor zowel institutionele beleggers als ook voor financiers? Pak de hiervoor geschetste systeemissues aan voor de financieringsmarkt, om zo weer aantrekkelijk te worden voor grote financiële instellingen.

 

Over de auteur

Hans Copier MBA is voorzitter van de raad van bestuur van Propertize. Hij heeft jarenlang als docent opgetreden in de MRE-opleiding van de ASRE.

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van november 2016.  

 

De Vastgoedlezing

Dit artikel is gebaseerd op De Vastgoedlezing 2016, gehouden op 16 november 2016. Voor de gehele lezing verwijzen wij u naar de publicatie De Vastgoedlezing 2016. Jaarlijks biedt de Amsterdam School of Real Estate aan een erkende deskundige de mogelijkheid om zijn of haar visie te geven op de maatschappelijke betekenis van een vastgoedvraagstuk. De Vastgoedlezing beoogt theorie en praktijk dichter bij elkaar te brengen. Uitgangspunt is het geven van een onafhankelijke analyse, vrij van belangenbehartiging of politieke doeleinden, maar met maatschappelijke relevantie.  

 

Reageer op dit artikel