nieuws

CBRE Dutch Retail Fund krijgt nieuw elan

Financieel

De polarisatie in de Nederlandse winkelmarkt gaat in de hoogste versnelling verder. Goede winkelgebieden worden steeds beter, twijfelachtige versneld slechter. Dat stelt Rik Eertink. De nieuwe fondsmanager van het CBRE Dutch Retail Fund scherpt de strategie van ‘s lands grootste niet-beursgenoteerde winkelfonds daarom verder aan.

De afgelopen jaren heb ik leiding gegeven aan ons bedrijf in de Nordics en moest ik regelmatig een halve dag reizen om een enkel winkelcentrum te bezoeken,’ vertelt Eertink in het Europese hoofdkantoor van CBRE Global Investors in het WTC Schiphol. ‘Hier in Nederland ligt alles vlak bij elkaar. Internationale retailers en beleggers beschouwen ons land niet voor niks als een grote urban hub met een select aantal interessante locaties.’

Ook de Nederlandse consument laat zich nauwelijks iets gelegen meer liggen aan de korte afstanden tussen de vele Nederlandse steden en stadjes als hij lekker wil shoppen. Het verklaart samen met het overaanbod aan winkelmeters en de toenemende concurrentiedruk van grote internationale retailers volgens Eertink  waarom de polarisatie juist in het dichtbevolkte Nederland zo manifest is. ‘De winkelmarkt van Noordwest Stockholm kent de hoogste concurrentiedruk van heel Europa, maar het landelijke gemiddelde van Nederland ligt daar dicht tegenaan’, weet de fondsmanager van het 1,5 miljard euro omvattende CBRE Dutch Retail Fund.

V&D

Ook zijn vastgoedfonds voelt de regen aan faillissementen aan den lijve. De teloorgang van V&D heeft het fonds geraakt. Vijf van de voormalige vestigingen van de failliete warenhuisketen zijn van dit CBRE-fonds, waardoor de leegstand tijdelijk bijna verdubbelde naar 10 procent. Eertink geeft aan dat dit in 2017 weer terug gaat naar het oude peil. Voor de voormalige V&D-vestigingen in Leeuwarden (modeketen Zara), Zwolle en Den Bosch (beide locaties warenhuisketen Hudson’s Bay) zijn nieuwe huurders gevonden en vinden de gebouwvernieuwingen daarvoor plaats.

Het enorme belang van dominatie voor winkelcentra en winkelgebieden valt regelmatig in de gedreven beschouwingen van Eertink. Hij volgde in april Jaap Demoed op als fondsmanager van het CBRE Dutch Retail Fund en geeft sindsdien leiding aan het Nederlandse retail team van ruim vijftien mensen. Demoed is met pensioen na een langjarig dienstverband. Zelf is Eertink sinds 2004 werkzaam bij CBRE Global Investors. In de periode 2011 tot zomer 2016 werd hij uitgezonden en is gedurende die tijd ondermeer benoemd tot country manager van de Nordics (Noorwegen, Zweden, Finland en Denemarken) en fondsmanager van het CBRE Nordic Property Fund (NPF), een closed-end beleggingsfonds van destijds 1 miljard euro.

Huzarenstukje

Eertink vertoeft nog regelmatig in Scandinavie, gegeven zijn doorlopende NPF fund manager verantwoordelijkheid. Zijn promotie dankt hij ongetwijfeld mede aan zijn huzarenstukje om de gecontroleerde afbouw van NPF – inmiddels in lijn met de closed-end strategie teruggebracht tot circa 350 miljoen euro – te laten samenvallen met acquisities voor diverse nieuwe beleggingsvehikels voor deze regio.

‘In Nederland het beste non-listed core retailfonds worden voor beleggers met een lange termijn strategie’, vat Eertink zijn opdracht in Nederland handzaam samen. Dat betekent ook versneld inspelen op de uitdagingen én kansen die de polarisatie biedt aan beleggers en (internationale) retailers. De energieke dertiger verwacht namelijk dat de polarisatie versneld verder gaat. ‘Wat goed is vandaag heeft de potentie bij juiste sturing om nog beter te worden, alles wat nu al twijfelachtig is gaat versneld achteruit. Dan heb ik het over de niet-dominante winkelsteden en binnen de grote steden over de niet-dominante winkelgebieden.’

Twintig steden

In de visie van het fonds classificeren circa een twintigtal steden voor investeringen in de niet-dagelijkse winkelbehoefte. Namen en rugnummers van de winnaars en verliezers wil hij niet noemen. Maar het gaat ondermeer om de G4, provinciehoofdsteden met een groeiende bevolking, levendige studentensteden en steden met een aantrekkelijke historische binnenstad en een groot cultureel aanbod.

Het wil niet zeggen dat de rest van het land ‘no-go area’ wordt voor ons fonds, benadrukt Eertink. De portefeuille van het Dutch Retail Fund bestaat uit meer dan alleen ‘highstreet shops’ en grote winkelcentra zoals Beursplein (Rotterdam) Heuvel Galerie (Eindhoven), Amsterdamse Poort (Amsterdam) en Mosae Forum (Maastricht). De andere pijler is ‘convenience’. ‘Investeren in een dominante op de dagelijkse winkelbehoefte gepositioneerde voorziening inclusief de solitaire supermarkt blijft voor ons landelijk interessant.’

Acquisitiefront

 De afgelopen jaren roerde het fonds zich minder aan het acquisitiefront. De portefeuille is nog bijna even groot  als in 1998 toen de toenmalige ING-dochter Nationale Nederlanden haar vastgoedportefeuille via het pas opgerichte ING Real Estate openstelde voor derde beleggers. Na een flinke groeisprong in de jaren voorafgaand aan de crisis tot ruim 2 miljard, schommelt de portefeuille na een succesvol uitgevoerd verkoopprogramma alweer een tijd rond 1,5 miljard euro.   

Wel worden met enige regelmaat bezittingen verkocht. ‘Dat past in de strategie om het risicoprofiel van onze portefeuille constant te optimaliseren en om winkelpanden te verkopen die niet langer beantwoorden aan onze investeringscriteria en allocatiedoelen op langere termijn,’ licht Eertink toe.

Omvang telt

Eertink schat het jaarlijkse transactievolume op circa 80 miljoen euro, zo’n 5 procent van de totale portefeuille wordt gerouleerd. Het fonds gebruikt de verkoopopbrengsten voor het verbeteren/uitbreiden van de bestaande bezittingen en gerichte acquisities om de portefeuillestructuur verder te optimaliseren. Vooral in de winkelcentrumportefeuille is significant geinvesteerd. Na de revitalisatie van de Heuvel Galerie wordt nu gewerkt aan een herpositionering van winkelcentrum Amsterdamse Poort.

Volgens Eertink is zijn retailfonds mede dankzij het internationale netwerk beschikbaar binnen CBRE GI uitstekend gepositioneerd om als een van de winnaars uit de bus te komen van de verdere internationalisering van de Nederlandse winkelstraat. Hij wijst er op dat CBRE GI  in Europa voor 15 miljard euro aan winkelvastgoed onder management heeft. ‘Omvang telt wel degelijk in deze branche. Daardoor kunnen wij afspraken maken met de dertig grootste spelers om hun Europese expansie beter vorm en inhoud te geven.’

Waar buitenlandse retailers zoals H&M en Inditex hun enorme concurrentiekracht vooral aan ontlenen is volgens Eertink dat zij hun logistiek en productie, de hele supply chain, controleren. ‘Zij zijn in staat om snel te anticiperen als dat ene blauw gestreepte jasje prima in de smaak valt en dat andere grijs gestreepte niet en passen hun productie daarop aan.’

Groeipad hervinden

Een maand voor Eertinks benoeming kwam CBRE GI met een persbericht naar buiten waarin de afronding van de modernisering van de fondsstructuur van het CBRE Dutch Retail Fund werd aangekondigd. Het bedrijf hoopt daarmee samen met de bestaande circa 40 aandeelhouders het fonds aantrekkelijker te maken voor nieuwe toetreders en daarmee ook weer het groeipad te hervinden. Het bericht viel ongeveer samen met het faillissement van V&D, dat het toch al niet beste imago van de Nederlandse winkelmarkt bij internationale beleggers bepaald geen goed heeft gedaan.

‘Het faillissement van V&D heeft veel vragen van (buitenlandse) beleggers opgeleverd’, vertelt Eertink. ‘Maar ik benadruk steeds dat het, met alle respect voor het verlies van V&D voor de Nederlandse winkelstraten, ook een kans betekent voor topkwaliteit vastgoed om het rendementsrisicoprofiel te verbeteren met vernieuwende oplossingen. En dat is ook precies wat er gebeurt.’

Uitstekend rendement

Het retailfonds biedt met een geprognotiseerd tien-jaars rendement van minimaal 7-8 procent volgens Eertink een uitstekend rendement aan haar beleggers, maar daarbij wordt het risicoprofiel steeds bepalender. ‘Onze beleggers willen langjarige, stabiele inkomsten gecombineerd met een laag risico. Dit fonds is dan ook niet geschikt voor kapitaal met een opportunistische of  value-add inslag, daarvoor bieden we binnen ons bedrijf andere mogelijkheden. Wij willen met dit fonds de beste zijn met een aangescherpte core strategie en een anticiperende management stijl richting consumenten, retailers en overheden, dan landt het juiste (internationale) kapitaal vanzelf.’

Erik Wiegerinck

Dit artikel is gepubliceerd in het novembernummer 2016 van Vastgoedmarkt.

 

Reageer op dit artikel