nieuws

Kantorenmarkt schakelt paar tandjes terug

Financieel

Na een tempoversnelling in het tweede kwartaal deed de Nederlandse kantorenmarkt het in het derde kwartaal veel rustiger aan. De bedrijfsruimtemarkt liet wel groei zien, maar die was beperkt.

De Nederlandse kantorenmarkt heeft het tempo van voorjaar 2016 niet vastgehouden. De door Vastgoedmarkt Research geregistreerde opname in de periode juli tot en met september 2016 daalde 30 procent op kwartaalbasis. In het derde kwartaal bedroeg de opname 127.900 m2. Daartegenover stond 183.900 m2 in de voorgaande driemaands periode. Op de bedrijfsruimtemarkt groeide de opname licht. Dat heeft Vastgoedmarkt Research becijferd.

Bij de kantorenmarkt roept de daling van de opname vragen op over de robuustheid van het herstel. Na een rustig eerste kwartaal had de Nederlandse kantorenmarkt in het tweede kwartaal weer de opgaande lijn te pakken. Die opwaartse trend was zichtbaar geworden met een stijging in 2015 met 6 procent ten opzichte van 2014. Het derde kwartaal ligt met zijn opnameniveau 127.900 m2 dicht bij de rustige drie eerste maanden van 2016. Toen ging het om 119.100 m2.

De absolute daling van de kantooropname ten opzichte van het tweede kwartaal bedraagt 56.000 m2. Die afname kan grotendeels worden toegeschreven aan het economische zwaartepunt van Nederland. De opname zakte met 15.600 m2 in de regio Amsterdam, met 8.700 m2 in de regio Rotterdam, met 7.500 m2 in de regio Utrecht en met 15.900 m2 in de provincie Noord-Brabant. In de rest van de Nederlandse kantorenmarkt zijn de veranderingen kleiner. Negatieve uitschieters zijn daar de provincies Noord-Holland en Utrecht met dalingen van 6.100 m2 en 4.300 m2. 

Vraaguitval Den Haag

Amsterdam behield ondanks de verminderde activiteit zijn positie als regio met de grootste kantooropname. Het totaal van 25.300 m2 in de hoofdstedelijke regio is vooral opgemaakt uit transacties die de 2.500 m2 niet te boven gaan. De twee grotere zijn de huur door Huawei van 5.875 m2 in gebouw Minerva aan de Herikerbergweg en de huur door ROC Top van 4.065 m2 in gebouw Lumen aan de Vlaardingenlaan.

De andere grote steden kwamen met hun kantooropname zelfs niet in de buurt van Amsterdam. Het verst bracht de stadsregio Utrecht het met 15.600 m2. Bijna de helft van dat totaal komt voort uit de koop voor eigen gebruik van 6.200 m2 kantoorruimte aan de Middenwetering door Heinen en Hopman. In de regio Den Haag is nog geen herstel te zien na de vraaguitval in de eerste helft van 2016. De opname in en rond de Hofstad bleef steken op 7.300 m2 en dat totaal is zelfs nog 1.200 m2 lager dan in het tweede kwartaal. De Rotterdamse gebruikersmarkt voor kantoren zakte terug na de opleving in het voorjaar. Daar daalde het totaal van 17.300 m2 in het tweede kwartaal naar 8.600 m2 in het derde kwartaal.

Noord-Brabant kwam met kantooropname het dichtst bij Amsterdam. In de zuidelijke provincie bedroeg het totaal in het derde kwartaal 23.700 m2. Met dank aan de Belastingdienst die sinds september 13.000 m2 kantoor gebruikt op station Breda. Nog één transactie in Noord-Brabant ontsteeg de oppervlakte van 2.500 m2. Dat was de huur door Janssen-Cilag van 3.422 m2 aan de Graaf Engelbertlaan. 

Ampelmann

In maar vier van de zestien regio’s nam de kantooropname op kwartaalbasis toe. En die verschillen waren klein. In Zuid-Holland (exclusief regio’s Rotterdam en Den Haag) steeg het totaal met 1.300 m2 naar 16.300 m2. Ampelmann leverde daaraan een forse bijdrage. Het offshore-bedrijf huurde 6.000 m2 aan de Oostsingel in Delft. Gelderland was goed voor een stijging met 4.200 m2 naar 9.000 m2. Friesland liet een toename zien met 1.000 m2 naar 1.600 m2. En in Flevoland ging de geregistreerde kantooropname van 0 naar 1.000 m2.

Daartegenover staan elf regio’s met een daling. Behalve de vier grote steden en Noord-Brabant zijn dat de provincies Noord-Holland (met 6.100 m2), Utrecht (4.300 m2), Limburg (1.600 m2), Overijssel (1.500 m2), Zeeland (700 m2) en Groningen (600 m2). In Drenthe bleef de geregistreerde kantooropname op nul staan.

De kantooropname is exclusief contractverlengingen, kortlopende overeenkomsten, rechtstreekse transacties, onderhuur en onttrekkingen. Het totaal aan contractverlengingen voor kantoren daalde ten opzichte van het tweede kwartaal met 11.700 m2 naar 26.300 m2. Bij de grootste contractverlenging tekende Maersk Line Netherlands voor nog een termijn in gebouw Willemswerf aan de Boompjes in Rotterdam. Het ging om 4.168 m2.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Op de Nederlandse gebruikersmarkt voor bedrijfsruimten is wel groei te detecteren. De opname steeg in het derde kwartaal met 3 procent. In de periode juli tot en met september bedroeg het totaal 369.500 m2, tegen 358.200 m2 in de voorgaande driemaands periode. Daarmee kwam ook het derde kwartaal niet in de buurt van het niveau van het drukke eerste kwartaal. Toen ging het om 460.400 m2.

De absolute opnamestijging bij bedrijfsruimten bedraagt 11.300 m2. Achter dat totaalcijfer zitten grote regionale verschillen. De opname steeg met 48.500 m2 in Noord-Holland, 37.600 m2 in Zuid-Holland en 15.900 m2 in de regio Amsterdam. Daar staan forse dalingen tegenover. Op kwartaalbasis zakten de totalen van de stadsregio Utrecht en de provincies Gelderland en Overijssel met 35.600 m2, 31.300 m2 en 30.500 m2.

Tussen de aantallen stijgers en dalers onder de regio’s is weinig verschil. Van de zestien regio’s laten er negen een toename zien. Behalve de beide Hollanden zijn dat de provincies Flevoland (met 6.900 m2), Limburg (5.100 m2), Utrecht (4.400 m2) en Friesland (1.800 m2) en de regio’s Amsterdam (15.900 m2), Den Haag (6.500 m2) en Rotterdam (1.500 m2). Daartegenover staan zeven regio’s met een daling van de opname.

Groep Heylen 

De echt omvangrijke bedrijfsruimtetransacties waren net als in het tweede kwartaal dun gezaaid. Tot de grotere behoort de huur door Nippon Express van het 33.000 m2 aan de Industrieweg in Voorschoten. Het ging om het voormalige distributiecentrum van Mexx. Ook aanzienlijk was de huur door DHL van 25.000 m2 logistiek op Agora 21, een nieuwbouwontwikkeling van Groep Heylen in Oud-Gastel bij Roosendaal.

Wel steeg het totaal aan contractverlengingen voor bedrijfsruimten fors. Ging het in het tweede kwartaal nog om 13.900 m2, in de derde driemaands periode van 2016 was dat 74.900 m2. Meer dan de helft van dat totaal komt op het conto van Fetim Group. De internationale handelsonderneming ging een nieuwe termijn aan voor 40.000 m2 aan de Beiraweg in Amsterdam.

Benadrukt moet worden dat de cijfers voorlopig zijn. De peildatum ligt steeds een week na het einde van het kwartaal. Daarna komt doorgaans nog nog voor vele duizenden vierkante meters aan gebruikstransacties binnen bij Vastgoedmarkt Research. Wel is het mogelijk landelijke trends aan te wijzen en – met terughoudendheid- ook regionale ontwikkelingen. In dat licht moeten de conclusies uit dit artikel dan ook worden gezien. 

 

 

Criteria en definities

Kantoorruimte

De opnamecijfers die Vastgoedmarkt publiceert over de kantorenmarkt hebben uitsluitend betrekking op specifieke kantoorruimte groter dan 500 m2. Een vereiste is een fysieke verplaatsing van een bedrijf of instelling. Zowel koop- als huurtransacties worden als opname geregistreerd. Buiten de opnamecijfers blijven transacties met een onderhuur- of kortlopend contract (minder dan 5 jaar), sale-and-lease-backcontracten en contractverlengingen. Deze cijfers worden wel geregistreerd en apart vermeld in de tabellen. Ook kantoorruimte die voor eigen rekening en gebruik wordt ontwikkeld (kenmerk rechtstreeks) blijft buiten beschouwing. 

Bedrijfsruimte

Eenzelfde werkwijze is van toepassing op bedrijfsruimte maar in dit segment geldt een minimumoppervlakte van 750 m2. Vastgoedmarkt verstaat onder bedrijfsruimte ruimten die zijn bestemd voor productie, opslag en distributie van goederen.

Auteur: Peter Hanff
Met medewerking van Jeanna Zoeteweij
Dit artikel verscheen in Vastgoedmarkt van oktober 2016 

 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels