nieuws

Kredietkraan voor vastgoed dit jaar verder open

Financieel

De financieringsmarkt voor commercieel vastgoed zal dit jaar nog verder verbeteren. Er valt duidelijk weer wat te shoppen. Terug van weggeweest: de financieringstender.

Dat stelt Wim Welters. Hij is als senior adviseur bij Montesquieu gespecialiseerd in commercieel vastgoedfinancieringen.  Jaarlijks geven specialisten van dit landelijk opererende advieskantoor op het gebied van Finance en Risk Management exclusief voor Vastgoedmarkt hun  vooruitblik op de commercieel vastgoedfinancieringsmarkt van  het nieuwe jaar.  

De ruimere financieringsmarkt met lagere kredietopslagen tekende zich volgens Welters al in 2014 af en zette afgelopen jaar krachtig door. Oorzaken zijn: het prijsherstel in steeds grotere delen van de Nederlandse vastgoedmarkt;  de gunstige economische ontwikkeling; de aanhoudend lage rente;  en last but not least de sterk  toegenomen buitenlandse concurrentie op de Nederlandse financieringsmarkt.  

Beter vaarwater

Waarschijnlijk het beste bewijs dat de vastgoedfinancieringsmarkt in Nederland  weer in beter vaarwater verkeert,  is dat tenderen van financieringsaanvragen weer mogelijk is. En ook aantoonbaar loont!  Door de kredietcrisis en de waardedalingen kwam aan tenderen in 2008 en 2009  tamelijk abrupt een einde.  De meeste Nederlandse vastgoedfinanciers sloten hut loket  en veel buitenlandse aanbieders gingen hun wonden op de eigen thuismarkt likken.  Inmiddels blazen in ieder geval de Duitse financiers alweer een stevige partij mee op de Nederlandse vastgoedmarkt en weten met hun vaak sterk concurrerende tarieven als winnaar van menige tender uit de bus te komen.

Gemiddeld liggen de liquiditeitsopslagen die Duitse banken in rekening brengen 50 tot 100 basispunten lager dan die van Nederlandse partijen, weet Welters uit ervaring. ‘Dat is te danken aan het solide Pfandbriefsysteem, waardoor Duitse vastgoedbanken zich goedkoper kunnen ’funden’. Volgens hem is het een misverstand dat Duitse financiers vanwege het Pfandbriefsysteem niet boven een loan tot value (LTV) van 50 procent mogen financieren.

Welters: ‘Eerlijk gezegd zie ik niet zo heel veel verschil met de LTV’s van de drie bekende Nederlandse vastgoedfinanciers, die gemiddeld tot 65 à 70 procent gaan. De maximale LTV voor een op een Pfandbrief  verstrekte lening is nooit meer dan 60 procent van de marktwaarde van het onderpand. Maar  dat geldt alleen voor het ‘ondergezette’ deel.  Want  niet alles verloopt  per definitie  via Pfandbriefen.’

 Tien banken

Montesquieu is sedert  2006 met financieringstenders voor opdrachtgevers uit allerlei sectoren in de weer. Sinds anderhalf jaar trekt ook de tenderdienstverlening aan vastgoedklanten weer aan.  Bij de tenders die Montesquieu uitschrijft zijn in z’n totaliteit tien vastgoedfinanciers uit binnen-en buitenland betrokken. Gemiddeld doen vier à vijf banken aan een tender mee. Het betreft  de drie grote Nederlandse vastgoedfinanciers – ING Real Estate Finance, ABN-Amro en FGH Bank – de Zweedse Handelsbanken en een zestal Duitse vastgoedbanken. 

Tot dusverre zijn volgens Welters alweer tientallen tenders succesvol afgewikkeld voor opdrachtgevers uit de vastgoedsector.  Het betreft leningen vanaf  vijf miljoen euro. Welters: ‘Je hebt  wel een zeker volume nodig, want anders is tenderen niet lonend.’ Maar wat is een financiering van  vijf miljoen in de commercieel vastgoedsector? Hij verwacht dat het aantal financieringstenders voor vastgoedpartijen ‘gezien de evidente voordelen dit jaar fors zal stijgen’.

Geen probleemleningen

Deze consultant benadrukt wel dat tenderen uitsluitend aan de orde is voor vastgoedondernemingen die hun portefeuille en huishoudboekje op orde hebben gebracht na de crisis. In een tender vor de herfinanciering van probleemfinancieringen is geen bankier geïnteresseerd. Die zijn ze liever kwijt dan rijk. Dat vormt  het domein van de (Angelsaksische) aasgierfondsen die slechte leningen tegen een stevige discount  willen opkopen.

Tenderen beperkt zich echter niet tot aanvragen voor nieuwe financieringen, maar ook bij herfinancieringen gebeurt wel degelijk het steeds vaker. Een concreet voorbeeld. Zo mocht Montesquieu voor een winkelvastgoedbelegger  recentelijk een tender begeleiden voor een herfinanciering van 20 miljoen euro met als doelstelling ook een zo lang mogelijke looptijd. Allereerst werden zo’n tien bankrelaties gebeld om hun lust te peilen.  Vervolgens kregen de drie geïnteresseerde Nederlandse banken en twee Duitse banken  een informatiememorandum toegestuurd en  gevraagd om voor de financieringsstructuur een bieding/offerte uit te brengen. Vervolgens werd de scherpste offerte (beste voorwaarden en tarifering) verder uit onderhandeld en de definitieve financiering gerealiseerd.

Herfinancieringen tenderen

En tenderen loont, ook bij herfinancieringen, zo blijkt uit de gedreven uiteenzettingen van Welters. ‘ De offertes verschilden met name in tarifering. Bij de  financieringsopslag  zagen  we zelfs verschillen van bijna honderd basispunten’, zegt de Limburger.  Verder werden verschillen geconstateerd in het  commitment (aangeboden looptijd financiering), het aflossingspercentage (verschillen circa 1 procent), gevraagde zekerheden en verschillen in covenanten (LTV, DSCR). LTV staat voor Loan to Value en DSCR staat voor Debt Service Coverage Ratio. Deze ratio geeft aan in welke mate een onderneming de rentelasten en aflossingen kan voldoen uit de operationele kasstroom.

Tenderen heeft niet alleen als belangrijk voordeel dat tegen betere voorwaarden en lagere tarieven kan worden dan geleend, legt Welters uit.  Maar bovendien wordt de  financieringsbasis verbreed en neemt de afhankelijkheid van die ene huisbankier af.  ‘Je spreidt het bankrisico. Voor de crisis was het vreemd om te denken dat een bank zou kunnen omvallen. Nu weten we wel beter! Risicospreiding is altijd goed. Doe bijvoorbeeld een stuk financiering bij ING en een andere portefeuille bij en buitenlandse bank. Misschien ook een stuk alternatieve financiering via een debtfund.

 Nadelen tenderen

Elke medaille kent een keerzijde. Nadeel van tenderen is dat de relatie met de financier moet worden opgebouwd als niet de huisbankier als winnaar uit de bus komt.  Vastgoedfinanciers zijn door de crisis sowieso veel risico bewuster geworden.  Zaak is daarom beslagen ter ijs te komen. Daarbij komen volgens Welters vragen aan de orde zoals wat de risico’s zijn? Hoe worden de verwachte kasstromen onderbouwd?  Hij hamert  ook op het belang  om  de voorwaarden met de winnende partij goed uit te onderhandelen. ‘Dat je bijvoorbeeld niet voor verrassingen komt te staan als je LTV 61 procent wordt door een onverwachte waardedaling, terwijl je volgens de documentatie maar tot 60 procent mag gaan’, stelt deze adviseur.

Bovendien kost tenderen uiteraard ook extra geld, in de vorm van de  fee van de betrokken adviseur Verder kan door een tender ook de relatie met de huisbankier enige averij oplopen. Welters: ‘Huisbankiers proberen hun klanten op allerlei manieren te binden, daar moet je je wel van bewust zijn als je hieraan begint.  ‘Dat men zegt: ‘oké , je wilt tenderen? Dan krijg je  ook geen kortingen meer op bijvoorbeeld onze treasurydiensten, ons  valutamanagementpakket of het  cashmanagementproduct.’ Maar dat speelt eigenlijk vooral voor corporates die internationaal opereren.’ 

Hij denkt niet dat tenderen extra tijd kost. Gemiddeld duurt de afwikkeling van een tender ongeveer twee maanden. ‘Een ervaren adviseur neemt veel werk uit handen, kent de kneepjes van het vak. Als je als onderneming zelf met je huisbank gaat praten ben je ook snel twee maanden verder,’ aldus deze consultant.

Kredietkraan ver open

Welters  verwacht al met al dat de kredietkraan dit jaar ‘vrijwel zeker’ nog verder open gaat  voor solide vastgoedpartijen. Tenminste  als er geen onverwachte, vervelende dingen gebeuren (‘Black Swans’)  in de vorm van bijvoorbeeld allerlei geopolitieke ellende. Wat te denken bijvoorbeeld van een grote oorlog in het Midden-Oosten met een sterke stijging van de olieprijs tot gevolg? Of een volledige ineenstorting van de Chinese aandelenmarkt? 

Maar voorlopig gaat de olieprijs slechts van het ene dieptepunt naar het andere. En dat voedt de angst van de Europese Centrale Bank (ECB) voor deflatie. De eurozone is namelijk nog ver weg van de 2 procent inflatiedoelstelling van de ECB. In december 2015 besloot de ECB het opkoopprogramma van obligaties te verlengen tot maart 2017. Hoewel de ECB-bestuurders elkaar naar verluidt onderling de tent uitvechten over die inflatienorm, verwacht Welters niet dat er dit jaar aan getornd zal worden.  Het betekent naar aller waarschijnlijkheid nog dit jaar aanhoudend lage korte en lange  rente en dus hogere vastgoedprijzen en ruimere kredietverlening, concludeert hij.

Auteur: Erik Wiegerinck

Dit artikel is gepubliceerd in het januarinummer 2016 van Vastgoedmarkt

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels