nieuws

Forward funding

Financieel

De afgenomen bereidheid van banken tot het verstrekken van projectfinanciering heeft geleid tot behoefte aan alternatieven voor bankfinanciering. Hoewel er signalen zijn dat de vastgoedfinancieringsmarkt aantrekt en banken bereid zijn wat meer risico te nemen dan de afgelopen jaren, zal de behoefte aan alternatieven voor traditioneel vreemd vermogen blijven.

Partijen die in staat zijn eigen vermogen ter beschikking te stellen, zoals sommige ontwikkelaars die gelieerd zijn aan bouwers, kunnen een tekort aan vreemd vermogen op die manier opvangen. De meeste ontwikkelaars zijn echter in zeer beperkte mate bereid of in staat hun projecten met eigen vermogen (voor) te financieren.  Forward funding kan in dat geval een nuttige aanvulling (of alternatief) zijn.

Forward funding is het ter beschikking stellen van financiële middelen door de eindbelegger of eindgebruiker voordat een project volledig is gerealiseerd. Feitelijk is dit in Nederland niets nieuws; bij de ontwikkeling van nieuwbouw-woonappartementen is het al jarenlang gebruikelijk dat door de kopers bouwtermijnen worden betaald, waarmee aankoop van de grond en de bouw wordt gefinancierd. Bij de ontwikkeling van commercieel vastgoed is forward funding veel minder gebruikelijk. Door de opkomst van kapitaalkrachtige private equity partijen in de Nederlandse vastgoedmarkt en de terughoudendheid van banken, is deze vorm van financiering echter ook in Nederland in zwang gekomen.

Maar waarom zou een marktpartij eigenlijk ook bereid zijn om middelen te verstrekken wanneer banken dat kennelijk niet zijn? Tussen beoordeling van projectrisico’s door een bank enerzijds en een belegger die overweegt forward funding te verstrekken anderzijds, bestaan geen principiële verschillen. In beide gevallen gaat het om de inschatting van de kans dat het geïnvesteerde geld met een rendement wordt terugbetaald.

Het is nuttig daarbij te kijken naar de verschillende fases van een project en de risico’s die daarmee samenhangen. Tijdens de fase van planvorming zullen verstrekkers van vreemd vermogen in het algemeen niet bereid zijn risico te lopen; in die fase is het nog te onzeker of het project daadwerkelijk kan worden gerealiseerd, laat staan of het kan worden verkocht en/of verhuurd. Zolang niet duidelijk is of een project vanuit bestuursrechtelijk perspectief haalbaar is, kan het eigenlijk alleen met eigen middelen worden gefinancierd.

Tijdens de realisatiefase neemt het belang van risicobeperking sterk toe, omdat in die fase doorgaans de grond moet worden aangekocht en de realisatiekosten moeten worden voldaan. Projectrisico’s waarmee in ieder geval rekening moet worden gehouden zijn grofweg in te delen in marktrisico’s (verhuur en/of verkoop van het project) en ontwikkelingsrisico’s (realisatie van het project binnen budget en met de overeengekomen specificaties). Er is een aantal methodes om de projectrisico’s voor de diverse betrokken partijen te beperken, waardoor het verstrekken van vreemd vermogen of forward funding mogelijk kan worden gemaakt. Vanuit het perspectief van de verstrekkers van forward funding kan met marktrisico’s relatief eenvoudig rekening worden gehouden. Zij zijn immers zélf de koper of de eindgebruiker en hebben in die zin een voorsprong op de bank. Wel is voor een eindbelegger van doorslaggevend belang dat er op goede voorwaarden en aan goede partijen is verhuurd. Een geheel of grotendeels onverhuurd project zal niet eenvoudig door middel van forward funding te financieren zijn.

Met ontwikkelingsrisico’s kan vooral rekening worden gehouden door zorgvuldig contracteren en een goede timing van de verplichtingen van de diverse betrokken partijen. Het is vanuit risicoperspectief verstandig als de grond waarop het project zal worden gerealiseerd in een vroegtijdig stadium aan de belegger wordt geleverd. Daardoor is in het geval van een faillissement van de ontwikkelaar of de bouwer de grond in ieder geval veiliggesteld. Verder is het in het belang van de belegger/verstrekker van forward funding dat de door hem te financieren bouwtermijnen zoveel mogelijk achterlopen op de daadwerkelijke realisatie van het project. Daardoor kan bij insolventie van de bouwer de realisatie van het project met zo min mogelijk negatieve consequenties aan een andere bouwer worden uitbesteed. Daarnaast kunnen de projectrisico’s uiteraard worden beperkt door heldere afspraken over de specificaties van het project dat dient te worden gerealiseerd en een afbouwgarantie van de (moedervennootschap van de) bouwer jegens de verstrekker van forward funding.

Tegenover het risico dat de verstrekker van forward funding (ondanks bovenstaande maatregelen) loopt, dient uiteraard rendement te staan. Het is niet ongebruikelijk dat over de verstrekte koopsommen en bouwtermijnen een rendement/rente wordt berekend die bij oplevering van het project met de laatste termijn wordt verrekend. Dat is ook logisch. Hoe groter het risico, hoe hoger het (mogelijke) rendement.

Waar banken zich terugtrekken, ontstaan er alternatieve, private vormen van financiering. Mezzanineleningen zijn daar een goed voorbeeld van, maar ook forward funding.  Maar net zoals als banken, doet ook de verstrekker van de forward funding er goed aan zo veel mogelijk zekerheden in te bouwen. Het kredietrisico blijft immer bestaan.

 

Over de auteurs

Pieter van Delden en Dirk-Jan Gondrie zijn advovaat bij Boekel Real Estate

 

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van februari 2016 

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels