nieuws

Snel groeiend WDP laat stadsdistributie nog even links liggen

Financieel

E-commerce maakt stadsdistributie tot heet hangijzer. Volgens WDP-ceo Joost Uwents is het wachten op meer duidelijkheid en regulering van de overheid voordat zijn logistieke vastgoedonderneming flink erin zal investeren. ‘Veranderingen zullen niet vrijblijvend ontstaan.’

Logistiek vastgoedbedrijf WDP is marktleider binnen de Benelux. Het bedrijf bezit in totaal meer dan drie miljoen vierkante meter opslagruimte. Weinig branchegenoten kennen bovendien zo’n brede scoop. WDP investeert in alle mogelijke segmenten van de logistieke vastgoedmarkt:high security opslagplaatsen voor beveiligingsbedrijven, crossdock magazijnen, diepvriespakhuizen, volledig geautomatiseerde e-commerce distributiecentra, zelfs een containerterminal en wat al niet meer.

‘De logistieke vastgoedmarkt biedt steeds meer mogelijkheden en de markt is ook steeds breder’, licht Ceo Joost Uwents toe. ‘Doordat WDP steeds groter wordt kunnen wij al die verschillende segmenten ook aan.’ De Belgische topman is keynote speaker tijdens het Vastgoedmarkt Trendscongres, dat in het teken staat van ‘de kracht van de stad’. Hij zal zijn visie geven op het congresthema, maar ook stil staan bij de eigen groeistrategie. Het Trendscongres vindt donderdag 21 april plaats in Theater Amsterdam te Amsterdam.

 

Mooi voorbeeld

Mooi voorbeeld van de verschillende marktsegmenten die WDP bedient, vormt de investering van 37 miljoen euro in Nederland die het bedrijf in maart aankondigde. In Duiven en Amsterdam koopt het beursgenoteerde logistieke vastgoedfonds twee panden, verhuurd aan G4S, de grootste beveiligingsfirma ter wereld. Verder werd WDP eigenaar van een luchtvracht pand op Schiphol, verhuurd aan een internationale logistieke dienstverlener, en in Bleiswijk van 7 hectare bouwgrond, grenzend aan een bestaande WDP-locatie.

Deze transacties zorgen samen met de lopende deals dat voor 2016 reeds ruim 100 miljoen euro aan investeringen is ingevuld van het in februari 2016 aangekondigde groeiplan 2016-2020. Dat plan voorziet in investeringen ter waarde van één miljard euro, waardoor de totale beleggingsportefeuille groeit naar 3 miljard euro. Iets minder dan de helft van de WDP-portefeuille is in ons land gesitueerd. 

 

Oude panden

Als het gaat om stadsdistributie blijft WDP echter vrij terughoudend. Het bedrijf bezit in België vanwege historische redenen weliswaar een aantal kleine panden, dat verhuurd wordt aan pakketvervoerders voor stadsdistributie. Het betreft betrekkelijk oude panden van circa 2.000 m2 aan de rand van Brussel en Antwerpen die zonder de opkomst van e-commerce waarschijnlijk waren verkocht of leeg stonden. In 2014 stelde Uwents hierover in een interview met Vastgoedmarkt: ‘Stadsdistributie is een segement waarin we vooralsnog niet veel in willen investeren. We doen dat alleen als we daarmee een klant kunnen volgen en het pand in de toekomst ook verhuurbaar is aan andere klanten.’

Twee jaar na dato ziet Uwents wat meer mogelijkheden, maar blijft niettemin terughoudend. ‘Stadsdistributie is een van de ‘hot issues’ binnen de logistiek’, stelt hij bedachtzaam. ‘Dan heb ik het niet eens zo zeer over de belevering van fysieke winkels en hogere consumenteisen wat betreft versheid, kleinere verpakkingseenheden en dergelijke. Maar vooral over de enorme groei van het pakketvervoer binnen de stad door e-commerce. Kunnen we eindeloos meer wagentjes van PostNL de stad insturen? Ik denk niet dat dit uit  het oogpunt van duurzaamheid wenselijk is. Daar ligt de uitdaging.’

 

Meer regulering

Volgens Uwents zijn de oplossingen nog niet voor handen. ‘Die komen pas in beeld als de autoriteiten verplichtende kaders gaan stellen. De veranderingen in de stadsdistributie zullen niet vrijblijvend ontstaan. Zolang de mogelijkheid blijft bestaan  om weer een extra vrachtwagen de stad in te sturen zal dat gebeuren.’ En zolang die duidelijkheid er niet  is in de vorm van meer verplichtingen en regulering, blijft WDP waarschijnlijk op het vinkentouw zitten, zo valt uit zijn gedreven uiteenzettingen op te maken.

Vooral in wereldsteden als Parijs en Londen, waar de urgentie momenteel het grootst is, ziet Uwents niettemin interessante initiatieven. Als voorbeeld noemt hij de aanleg van een spoorwegterminal met een bijhorend distributiecentrum binnen de Kleine Ring van Parijs met treinverbindingen naar onder andere Lille, waar vrachtwagens rechtstreeks toegang tot hebben.

Uwents: ‘Vervoerders kunnen hun spullen afleveren in bijvoorbeeld Rijssel en de volgende dag staan ze klaar in hartje Parijs. In een dergelijk project, geïnitieerd door verschillende autoriteiten in Parijs, zouden we best willen investeren. Probleem is alleen dat je met dergelijke projecten in de wereld van de politiek belandt met lange besluitvormingstrajecten en vaak onvoorspelbare uitkomsten. We zijn toch een betrekkelijk kleine organisatie, kunnen ons die tijd  eigenlijk niet veroorloven.’ Bovendien ziet WDP voorlopig  meer dan genoeg andere groeikansen en mogelijkheden in allerlei andere segmenten.

 

Beneluxbedrijf

De van oorsprong Belgische onnderneming, uitgegroeid tot een echt ‘ Beneluxbedrijf’,  lanceerde in februari een nieuw vijfjarig groeiplan dat voorziet in uitbreiding van de portefeuille met één miljard euro tot drie miljard. Deze groei zal worden gegenereerd aan de hand van acquisities en eigen, voorverhuurde projecten op bestaande en/of nieuwe gronden, ondersteund door WDP’s professionele platform.

De volledig geïntegreerde vastgoedonderneming, die de afgelopen jaren is gegroeid naar vijftig man personeel, is buiten de Benelux ook actief in Noord-Frankrijk en op kleinere schaal in Roemenië. In Nederland heeft het in 1971 door de familie Jos De Pauw opgerichte bedrijf de afgelopen tien jaar een sterke positie opgebouwd. Daarbij heeft het bedrijf ook volop geprofiteerd van het feit dat Nederlandse partijen jarenlang vleugellam raakten doordat banken het loket sloten, terwijl de Belgische kredietvoorziening na een korte doch heftige crisis overeind bleef.

 

Financieringsvoordeel

‘We hadden lange tijd in Nederland bijna het rijk alleen, maar de laatste twee jaar verandert de situatie snel door de sterk toegenomen concurrentie van Nederlandse en internationale partijen’, verklaart Uwents opgewekt. ‘Neen, we zijn niet bevreesd voor meer concurrentie. We hebben een prachtige positie en een groot netwerk in Nederland opgebouwd met een volwaardige landenorganisatie, die diep in de lokale markt zit.’ Wel zijn de yields de afgelopen jaren met 200 basispunten gekrompen tot circa 6 procent, ook mede vanwege de ‘ruim-geld-politiek’van de Europese Centrale Bank.   

WDP is per 21 maart als eerste logistiek vastgoedbedrijf opgenomen in de AMX-index. Het aandeel is sinds 1999 genoteerd op Euronext Brussels en noteert sinds eind november 2015 ook op Amsterdam. Analisten beschouwden de tweede notering in Amsterdam vooral als een publiciteitsstunt. Uwents weerspreekt absoluut niet dat de Amsterdamse notering mede is ingegeven om Nederlandse klanten ‘het warme gevoel te geven dat Nederland een echte thuismarkt is voor WDP en hier is om te blijven’. Maar de recente opname in de Midkap vormt wel degelijk het bewijs dat de ambities verder gaan dan het behagen van Nederlandse relaties, maar dat beleggers het aandeel ook appreciëren. De Belg sluit desgevraagd zeker niet uit dat WDP in Amsterdam gaat emitteren om kapitaal op te halen bij beleggers.

 

Gerichte groei

Uwents benadrukt dat de groeistrategie niet draait ‘om groei om de groei’.  ‘Groei betekent in de eerste plaats dan we onze klanten beter kunnen bedienen’, betoogt hij. ‘We focussen ons daarbij vooral op de Rijn-Schelde delta, de toegangspoort van Europa, die wij als één grote markt beschouwen. Ten  tweede is omvang belangrijk voor het efficiënt ophalen van kapitaal en vreemd vermogen. En niet in de laatste plaats: projecten worden ook  steeds ingewikkelder, specifieker  en groter. Het betekent dat je ook een bepaalde omvang moet hebben en diversificatie  om je tegen  de risico’s in te dekken.’

WDP noteert ten opzichte van de intrinsieke waarde op een van de hoogste premies van de Europese beursgenoteerde vastgoedsector. Dat komt onder andere omdat er maar heel  weinig aanbod is van beursgenoteerd logistiek vastgoed in continentaal Europa. Beleggers hebben zich massaal op de schaarse fondsen gestort, omdat logistiek vastgoed zich zou gedragen als een communicerend vat van de door e-commerce aangeslagen winkelvastgoedsector. Bovendien biedt WDP al vele jaren een betrouwbaar en groeiend  dividend. Zo wordt voor de periode 2016-2020  zelfs gestreefd naar een cumulatieve stijging van het netto courant resultaat per aandeel (EPRA) van minstens 25 procent tot minimaal 6,25 euro per aandeel.

Slechte nieuws

Dat e-commerce en de structurele veranderingen in het winkellandschap ook weleens slecht nieuws kunnen betekenen voor logistieke vastgoedbedrijven, heeft WDP recentelijk aan den lijve  ervaren. De mislukte doorstart van V&D betekent het einde van het geautomatiseerde distributiecentrum van het warenhuisconcern in Nieuwegein. Het distributiecentrum van 35.000 m2  is eigendom van WDP. Volgens Uwents zijn er veel gegadigden, maar zijn er nog geen nieuwe huurcontracten getekend. Het pand is goed voor 2,5 procent van de totale huurinkomsten. De huidige bezettingsgraad bedraagt een riante 97 procent. Dus in die zin kan WDP best een stootje hebben.

Auteur: Erik Wiegerinck

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van april 2016

 

Reageer op dit artikel