nieuws

Gebruikersmarkt kantoren gaat stroef van start

Financieel

Het voorzichtige herstel van de kantoorgebruikersmarkt in 2015 krijgt vooralsnog geen vervolg in 2016. Met de bedrijfsruimten gaat het wel weer crescendo.

Gebruikersmarkt kantoren gaat stroef van start

Het is te vroeg om te spreken van robuust herstel op de gebruikersmarkt voor kantoren. Na de stijging van de opname met 6 procent op jaarbasis in 2015 bracht het eerste kwartaal van 2016 de ontnuchtering. Aan het einde van de driemaandse periode had Vastgoedmarkt Research voor 119.100 m2 aan gebruikerstransacties geregistreerd (huur algemeen en koop algemeen) met oppervlakten van 500 m2 of meer. In hetzelfde tijdvak van 2015 was dat nog 156.500 m2. De daling bedraagt 37.400 m2 of 24 procent. Het gaat om voorlopige cijfers met als peildatum 2 april voor zowel 2015 als 2016.

Het totaal aan overige kantoorgebruikstransacties met 29 procent. Tegenover een daling van het totaal aan contractverlengingen (met 44 procent naar 64.700 m2) stonden stijgingen bij kortlopende overeenkomsten (met 15 procent naar 5.400 m2) en rechtstreekse transacties (van nul naar 15.000 m2). Onttrekkingen bleven buiten beschouwing.

FNV

Een blik op de twee mainports geeft een illustratie van de afgenomen vraag naar kantoorruimte via de contracttypen huur algemeen of koop algemeen. De regio Rotterdam laat een opnamedaling zien met 36.700 m2 of 92 procent naar 3.200 m2. In de regio Amsterdam nam de kantooropname af met 9.000 m2 of 37 procent naar 15.600 m2. Het is ruim voldoende om de landelijke daling van 37.400 m2 geografisch te plaatsen. Maar de door Vastgoedmarkt Research geregistreerde kantooropname nam ook aanmerkelijk af in de provincie Zuid-Holland (met 28 procent naar 17.900 m2), de regio Den Haag (met 41 procent naar 8.200 m2) en de provincies Utrecht (met 43 procent naar 2.600 m2) en Flevoland (met 65 procent naar 600 m2).

Koploper op basis van het totaal aan geregistreerde vierkante meters opgenomen kantoor is stadsregio Utrecht. Daarvoor noteert Vastgoedmarkt Research een opnamestijging met 732 procent, van 3.100 m2 in het eerste kwartaal van 2015 naar 25.800 m2 in dezelfde periode van 2016. Met veel dank aan Nordcapital, dat FNV welkom heet in gebouw Facet aan de Hertogswetering in Utrecht en daarmee de grootste verhuurtransactie op zijn naam schrijft. De vakbondsfederatie ondertekende een intentieverklaring voor de aanhuur van 12.000 m2.

Noord-Brabant is een van de weinige provincies waar de vraag naar kantoorruimte op peil bleef. De opname in het eerste kwartaal steeg daar van 15.000 m2 (2015) naar 18.100 m2 (2016). En die toename – met 21 procent – is niet het resultaat van één of twee grote transactie die zwaar wegen in het totaal. Bij Vastgoedmarkt Research waren aan het einde van het eerste kwartaal van 2016 dertien Noord-Brabantse kantoorgebruikstransacties bekend met oppervlakten van meer dan 500 m2. Hogeschool Avans nam daarvan de grootste voor zijn rekening. De onderwijsinstelling kocht van Porto Kali het 3.923 m2 grote kantoorpand aan de Claudius Prinsenlaan 112-126 in Breda. De aanschaf is voor eigen gebruik.

Tabel 1 – Opname kantoor in m2 (>500m2) Q1
2016 2015 %

Regio Amsterdam 1)

15.600

24.600

-37

Regio Rotterdam 2)

3.200

39.900

-92

Regio Den Haag 3)

8.200

14.000

-41

Regio Utrecht 4)

25.800

3.100

732

Provincie Drenthe

1.500

2.000

-25

Provincie Flevoland

600

1.700

-65

Provincie Friesland

0

0

Provincie Gelderland

9.000

9.500

-5

Provincie Groningen

5.100

3.000

70

Provincie Limburg

600

1.500

-60

Provincie Noord-Brabant

18.100

15.000

21

Provincie Noord-Holland 5)

7.000

7.100

-1

Provincie Overijssel

4.100

5.100

-20

Provincie Utrecht 6)

2.600

4.600

-43

Provincie Zeeland

0

600

-100

Provincie Zuid-Holland 7)

17.900

24.800

-28

Totaal

119.100

156.500

-24

Deze cijfers zijn exclusief:

Contractverlengingen

64.700

114.700

-44

Contracten < 5 jaar

5.400

4.700

15

Onderverhuren

0

1.000

-100

Overnames contracten

0

0

Rechtstreeks

15.000

0

 ∞

Noten

1) Amsterdam, Amstelveen, Diemen en Ouder-Amstel

2) Rotterdam, Capelle aan den IJssel en Schiedam

3) Den Haag, Leidschendam-Voorburg en Rijswijk

4) Utrecht-stad, inclusief Vleuten, De Meern en Maarssen

5) exclusief regio Amsterdam

6) exclusief regio Utrecht-stad

7) exclusief regio’s Rotterdam en Den Haag

 

Vijf hectare

Flinke groei is te zien op de bedrijfsruimtemarkt, met een opnamestijging van 47 procent. Binnen dit segment registreerde Vastgoedmarkt Research voor 460.400 m2 aan transacties die plaatsvonden in het eerste kwartaal van 2016. Voor dezelfde periode een jaar eerder is dat cijfer 313.900 m2. Daartegenover staat wel een lager totaal aan overige gebruikstransacties. Het geregistreerde totaal aan contractverlengingen daalde met 74 procent naar 22.400 m2. Bij de kortlopende overeenkomsten daalde het totaal met 27 procent naar 30.800 m2.

De bulk van de opnamestijging op de bedrijfsruimtemarkt komt voor rekening van Noord-Brabant. Was de zuidelijke provincie in het eerste drie maanden van 2015 nog goed voor 112.100 m2 aan huurtransacties en aankopen voor eigen gebruik, in dezelfde periode van 2016 was dat totaal ruim verdubbeld tot 228.400 m2. Dat betekent dat bijna de helft van de totale opname van Nederlandse bedrijfsruimte in het eerste kwartaal van 2016 plaatsvond in Noord-Brabant.

Sommige van de in gebruik genomen Brabantse bedrijfscomplexen zijn aan de maat. Bij de grootste gebruikerstransactie in de zuidelijke provincie legde Inter-Sprint voor 27,2 miljoen euro de hand op een bedrijfscomplex aan de Transitoweg in Moerdijk. De aankoop heeft een oppervlakte van 48.096 m2 of bijna 5 hectare. Op enige afstand volgt de aanhuur door Rhenus van 35.000 m2 logistiek aan de Ekkersrijt in Son.

Maar de Brabantse hausse is niet genoeg om de volledige stijging te verklaren van de totale opname van bedrijfsruimte in Nederland. Daarvoor moet het zoeklicht een stuk richting het noordoosten. De opname van bedrijfsruimte steeg in Gelderland met 27.000 m2 of 108 procent naar 52.000 m2 en in Overijssel met 21.600 m2 of 110 procent naar 41.300 m2. 

Tabel 2 – Opname bedrijfsruimte in m2 (>750m2) Q1
2016 2015 %

Regio Amsterdam 1)

1.100

12.900

-91

Regio Rotterdam 2)

2.100

15.500

-86

Regio Den Haag 3)

11.300

21.700

-48

Regio Utrecht 4)

4.000

2.000

100

Provincie Drenthe

1.400

5.400

-74

Provincie Flevoland

0

4.200

-100

Provincie Friesland

4.900

2.600

88

Provincie Gelderland

52.000

25.000

108

Provincie Groningen

1.800

5.000

-64

Provincie Limburg

29.000

16.500

76

Provincie Noord-Brabant

228.400

112.100

104

Provincie Noord-Holland 5)

11.400

12.300

-7

Provincie Overijssel

41.300

19.700

110

Provincie Utrecht 6)

14.000

13.400

4

Provincie Zeeland

0

2.600

-100

Provincie Zuid-Holland 7)

57.600

43.000

34

Totaal 460.400 313.900 47

Deze cijfers zijn exclusief:

Contractverlenging

22.400

87.200

-74

Kortlopend < 5 jaar

30.800

42.300

-27

Rechtstreeks

41.800

0

 ∞

Noten

1) Amsterdam, Amstelveen, Diemen en Ouder-Amstel

2) Rotterdam, Capelle aan den IJssel en Schiedam

3) Den Haag, Leidschendam-Voorburg en Rijswijk

4) Utrecht-stad, inclusief Vleuten, De Meern en Maarssen

5) exclusief regio Amsterdam

6) exclusief regio Utrecht-stad

7) exclusief regio’s Rotterdam en Den Haag 

Zuivere vergelijking

Benadrukt moet worden dat cijfers voorlopig zijn. Na peildatum 2 april 2015 kwam bij Vastgoedmarkt Research nog voor vele tienduizenden vierkante meters aan gebruikstransacties binnen die betrekking hebben op het eerste kwartaal van dat jaar. Een vergelijkbare stroom verlate transactiemeldingen met betrekking tot het eerste kwartaal van 2016 ligt voor de hand.

Ter illustratie van de invloed van het peilmoment op de totalen: per 5 februari 2016 was bij Vastgoedmarkt Research voor 235.500 m2 aan kantoorgebruikstransacties bekend uit het eerste kwartaal van 2015 m2, meldde Vastgoedmarkt in zijn februari-editie. Dat is ruim de helft meer dan het totaal van 156.500 m2 per 2 april 2015. En daarin telt nog niet de stroom transacties mee, die in maart 2016 werden gemeld voor het in april gepubliceerde marktaandeelonderzoek.

Reden om de na 2 april 2015 gemelde transacties over het eerste kwartaal van dat jaar buiten beschouwing te laten is het streven naar een zuivere vergelijking met het eerste kwartaal van 2016. Op die manier is het toch mogelijk landelijke trends aan te wijzen en – met terughoudendheid- ook regionale ontwikkelingen.

Criteria en definities

Kantoorruimte

De opnamecijfers die Vastgoedmarkt publiceert over de kantorenmarkt hebben uitsluitend betrekking op specifieke kantoorruimte groter dan 500 m2. Kantoren behorend bij of deel uitmakend van fabrieken en bedrijfsgebouwen, onderwijs- en medische instellingen en dergelijke, of winkels/showrooms worden toegerekend aan de betreffende hoofdfunctie en dus niet als kantoor aangemerkt. Een vereiste is een fysieke verplaatsing van een bedrijf of instelling. Zowel koop- als huurtransacties worden als opname geregistreerd. Buiten de opnamecijfers blijven transacties met een onderhuur- of kortlopend contract (minder dan 5 jaar), sale-and-leasebackcontracten en contractverlengingen. Deze cijfers worden wel geregistreerd en apart vermeld in de tabellen. Ook kantoorruimte die voor eigen rekening en gebruik wordt ontwikkeld (kenmerk rechtstreeks) blijft buiten beschouwing. 

Bedrijfsruimte

Eenzelfde werkwijze is van toepassing op bedrijfsruimte maar in dit segment geldt een minimummetrage van 750 m2. Vastgoedmarkt verstaat onder bedrijfsruimte ruimten die zijn bestemd voor productie, opslag en distributie van goederen. Ook bedrijfspaviljoens met een kantoorcomponent worden als bedrijfsruimte gezien.

Auteur: Peter Hanff
Dit artikel verscheen in Vastgoedmarkt van april 2016 

 

Reageer op dit artikel