Weddenschappen op de naam van grootste vastgoedadviseur op het gebied van kantoorgebruikstransacties hebben sinds jaar en dag weinig zin. Meer dan de eigen inzet valt er niet mee te winnen omdat de uitkomst steeds hetzelfde is. Minder zeker is al welke partij als tweede eindigt, of het verschil met de koploper een keer minder dan 100.000 m2 bedraagt en of de kloof in de toekomst misschien wel te dichten zal zijn.

De bespreking van de uitkomsten van het marktaandeelonderzoek 2015 van Vastgoedmarkt Research begint dan ook met de nummer twee. Net als vorig jaar is dat CBRE en de kloof met de nummer één is iets kleiner geworden. De landelijke ranglijst toont dat het totaal van CBRE met 15.000 m2 of 5 procent is gedaald naar 276.500 m2. Bij nummer één DTZ Zadelhoff is er een wat grotere daling, met 42.000 m2 of 9 procent naar 411.000 m2. Het verschil met nummer twee CBRE bedraagt 134.500 m2. In 2014 was dat nog 161.500 m2.

DTZ wint in grote steden

Tot zo ver weinig verrassingen, maar een blik onder de motorkap van DTZ Zadelhoff biedt meer informatie. Zo voorspelbaar als het marktleiderschap is van het geesteskind van ‘ome Cor’,  zo uiteenlopend zijn de verrichtingen van zijn filialen. In grote lijnen ging het ’s lands grootste vastgoedadviseur in de Randstad beter af dan in de regio.

De top 30 op basis van vestigingen toont winst voor DTZ Zadelhoff in Zuid-Holland. Het aan vestiging Rotterdam toebedeelde totaal steeg met 21.500 m2 naar 76.500 m2. Voor het Haagse filiaal steeg dat totaal met 8.000 m2 naar 38.000 m2. Ook de vestiging Utrecht boerde goed met een stijging met 18.000 m2 naar 76.500 m2. Amsterdam en Hoofddorp stellen daar samen een daling tegenover met 17.000 m2 naar 87.000 m2. In de vier grote agglomeraties samen realiseerde DTZ Zadelhoff een groter aantal vierkante meters aan kantoorgebruikstransacties dan in 2014.

Daartegenover staan flinke dalingen voor vestigingen van DTZ Zadelhoff buiten de Randstad. Het door Vastgoedmarkt Research toebedeelde totaal zakt voor DTZ Zadelhoff Breda met 36.500 m2 naar 6.000 m2 en voor DTZ Zadelhoff Eindhoven met 18.000 m2 naar 27.000 m2. Dalingen zijn er ook voor de kantoren in Arnhem (met 8.000 m2 naar 22.000 m2), Enschede (met 14.000 m2 naar 13.000 m2) en Groningen (met 11.000 m2 naar 3.000 m2).

Niettemin domineert DTZ Zadelhoff de ranglijst voor de regio Zuid. CBRE Amsterdam (11.500 m2), RSP Makelaars Den Bosch (14.000 m2) en de Nieuwe Staat (14.500 m2) bleven in 2015 ruim achter op DTZ Zadelhoff Den Bosch (26.000 m2) en koploper DTZ Zadelhoff Eindhoven (27.000 m2). De regio Noord/Oost geeft een vergelijkbaar beeld met drie DTZ-filialen in de top 10 en een eerste plaats voor DTZ Zadelhoff Zwolle (34.500 m2). Al daalt DTZ Zadelhoff Enschede (13.000 m2) van de vierde naar de zesde plek. En al zakt DTZ Zadelhoff Arnhem (22.000 m2) naar plek drie, ingehaald door BNP Paribas (27.000 m2) en op de hielen gezeten door Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars (21.000 m2). 

CBRE wint in regio

Het beeld van CBRE is tegengesteld aan dat van DTZ Zadelhoff. CBRE haalde juist minder toebedeelde vierkante meters in de Randstad en meer daarbuiten. Het totaal van de landelijke nummer twee daalt met 65.000 m2 in de regio Amsterdam en met 17.000 m2 in de regio Den Haag. De stijgingen met 31.000 m2 in de regio Rotterdam en 9.000 m2 in de regio Utrecht zijn onvoldoende om het totaal voor de vier grote agglomeraties op peil te houden.

In de meeste andere regio’s is er winst voor CBRE: 9.500 m2 in de regio Zuid, 9.000 m2 in de regio Midden (twee vestigingen) en 1.500 m2 in de regio Noord/Oost. In de regio West daalt het toebedeelde totaal van CBRE met 1.500 m2 (twee vestigingen). Per saldo wint CBRE buiten de grote steden.

In de landelijke top 10 valt Cushman & Wakefield op. De Angelsaksische vastgoedadviseur rukt op van de tiende naar de zevende plek met bijna een verdubbeling van het toebedeelde totaal. De winst van 29.500 m2 voor Cushman & Wakefield komt uit de regio’s Amsterdam (plus 14.000 m2), Noord/Oost (plus 6.000 m2) en West (plus 10.000 m2).

Naar verhouding groter is de groei bij het Van Dijk & Ten Cate Vastgoedadviseurs, met een ruime verdubbeling van het toebedeelde totaal van 15.500 m2 naar 34.000 m2. Goed voor een stijging van de 23e naar de elfde plek op de landelijke ranglijst. In zijn thuismarkt, de regio Amsterdam, stijgt Van Dijk & Ten Cate Vastgoedadviseurs zelfs van de veertiende naar de vierde plek met een toebedeeld totaal van 33.500 m2.

Nieuw in de landelijke top tien is Van Gool Elburg Vastgoedspecialisten, dat zich met 34.500 m2 (2014: 29.500 m2) op de tiende plek nestelt. Noemenswaardig zijn ook de toenamen van de aantallen toebedeelde vierkante meters bij RSP Makelaars Den Bosch (van 6.000 m2 naar 15.500 m2), Basis Bedrijfshuisvesting (van 3.000 m2 naar 14.000 m2) en Rob Swart Bedrijfshuisvesting (van 3.000 m2 naar 9.000 m2).

Op de ranglijst op basis van vestigingen valt de opmars op van twee Rotterdamse vastgoedadviseurs. Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting maakte een reuzensprong van de 33e naar de twaalfde plaats, na bijna een verdubbeling van het toebedeelde totaal tot 37.500 m2. De Mik Bedrijfshuisvesting, in 2014 nog negentiende, blijft Ooms net voor. Met een stijging van het toebedeelde totaal met 5.000 m2 naar 38.500 m2 nestelte De Mik zich op de tiende plaats op de ranglijst van vestigingen en op de negende plaats op de landelijke ranglijst. 

Verantwoording

Vastgoedmarkt baseert zich bij de samenstelling van de ranglijsten op de bij het onderzoeksteam gemelde kantoorgebruikstransacties in vierkante meters in de periode 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 door makelaarskantoren in Nederland en transacties die zijn verzameld door het onderzoeksteam. Onderhuur, kortlopende huurcontracten, contractverlengingen, sale-and-lease-backtransacties en koop voor eigen gebruik worden meegenomen in dit onderzoek. Bij vergelijking van de door Vastgoedmarkt samengestelde ranglijsten met die van andere onderzoeksteams moet hiermee rekening worden gehouden.

Als er meer dan één bemiddelende partij is, dan wordt het aantal meters naar evenredigheid toebedeeld. Wanneer er bijvoorbeeld vier makelaars bij één transactie zijn betrokken, wordt het metrage door vieren gedeeld.

Van samenwerkende kantoren, zoals onder meer Dynamis, IBG Makelaars en kantoren met verschillende vestigingen, zoals DTZ Zadelhoff, JLL, MVGM Bedrijfshuisvesting en CBRE, is in de landelijke ranglijst het totaal van deze kantoren als uitgangspunt genomen (zie overzicht voor vestigingen). Bij de overige ranglijsten wordt de positie van de individuele kantoren weergegeven. Bij de opstelling van de regionale ranglijsten is de gemeente waarin de transactie plaatsvond, niet de gemeente waarin het makelaarskantoor is gevestigd. Als er verschillende vestigingen zijn, staan in de regionale ranglijsten de afzonderlijke kantoren.

Vastgoedmarkt stelt geen ranglijst samen van beleggings- en winkeltransacties. Evenmin wordt er rekening gehouden met de omzet van de bemiddelende kantoren of de honoreringen. Deze segmenten zijn te weinig transparant om betrouwbare ranglijsten te kunnen maken. Bij grote opdrachten worden meestal aparte honoreringsafspraken gemaakt met de betrokken makelaar(s) en bij zeer grote beleggingen kunnen die een fractie bedragen van de zogenaamde officiële tarieven. Daarom is de omzet niet vast te stellen.

Noten bij tabellen

1) De weergegeven vierkante meters tonen niet de reële transactiemeters, maar zijn het resultaat van deling naar evenredigheid als bij een transactie verschillende partijen zijn betrokken;

2) Bij vergelijking van cijfers per vestiging moet er rekening mee worden gehouden dat een vestiging een groter dan wel kleiner gebied kan bestrijken;

3) Amsterdam, Amstelveen, Diemen, Ouder-Amstel;

4) Rotterdam, Capelle aan den IJssel, Schiedam;

5) Den Haag, Leidschendam-Voorburg, Rijswijk;

6) Utrecht, inclusief Vleuten, De Meern en Maarssen;

7) Provincies Groningen, Friesland, Drenthe, Overijssel, Gelderland;

8) Provincies Utrecht, Flevoland, exclusief Utrecht en Maarssen;

9) Provincies, Noord-Holland, Zuid-Holland, exclusief regio’s Amsterdam, Rotterdam, Den Haag;

10) Provincies Noord-Brabant, Limburg, Zeeland.

Auteur: Peter Hanff
Dit artikel verscheen in Vastgoedmarkt van april 2016