nieuws

Vastgoed afstoten met beleid

Financieel

Het hebben van een adequate dispositiestrategie is essentieel om tot een passende vastgoedportefeuille te komen. In dit artikel geven wij enkele aandachtspunten en tips om dit met beleid te doen. Hoe kun je meer halen uit je doelstelling gericht op minder vastgoed?

Gemeenten krijgen er steeds meer taken bij, maar nauwelijks middelen. De kwaliteit van de zorg staat onder druk door afnemende financiële ruimte. Het reilen en zeilen van woningcorporaties, zowel inhoudelijk als financieel, is het onderwerp van publieke discussie. Beleidswijzigingen en bezuinigingen noodzaken onderwijsinstellingen hun focus te herdefiniëren. Hoge winstmarges zijn voor private ondernemingen niet langer vanzelfsprekend. En bij een dalend aantal projecten bevechten bouwondernemingen elkaar op het gebied van prijs én kwaliteit.

Hoewel de specifieke problematiek per sector verschilt, komt de uitdaging eigenlijk overal op hetzelfde neer: hoe kunnen we meer doen met minder middelen? In een reeks van zes artikelen lichten we toe hoe u vanuit verschillende invalshoeken uw vastgoed én uw vastgoedmanagement kunt toespitsen op deze uitdaging:

1. Meer doen met minder – Een (beter) passende vastgoedportefeuille (oktober 2015)

2. Meer doen met minder – Vastgoed afstoten met beleid (november 2015)

3. Meer doen met minder – Een geoliede vastgoedmanagementorganisatie

4. Meer doen met minder – Slim(mer) omgaan met de markt

5. Meer doen met minder – Samen sta je sterk(er)

6. Meer doen met minder – De lerende organisatie

 

We beginnen op portefeuilleniveau waarna we uitzoomen tot gebiedsniveau om vervolgens via de lijn van de portefeuillestrategie weer in te zoomen op de verkoopstrategie per pand. De portefeuillestrategie bepaalt in principe welke hoeveelheid en soorten vastgoed nodig is, passend bij de (beleids-) doelstellingen. Veel voorkomende redenen van afstoten zijn hoge kosten, een lage bezettingsgraad of een mismatch met eisen van gebruikers. Vaak een vrij eenzijdige intern gerichte benadering, waarin de potentie van het object op de markt ontbreekt. Echter is dit wel een essentieel element en belangrijke reden waarom je de dispositiestrategie op basis van een breder perspectief moet bepalen. Vanuit dit bredere perspectief volgt niet alleen welke panden je het beste kunt afstoten maar ook de verkoopstrategie; is het mogelijk om ‘gewoon een bord in de tuin te zetten’ of kun je het pand eerst beter zelf ontwikkelen en het daarna pas te koop aanbieden.

 

Start vanuit een gebiedsgerichte analyse

Eerste stap in het bepalen van je dispositiestrategie is uitzoomen op gebiedsniveau. Inzicht in de regionale ontwikkelingen is van groot belang. Wat zijn economische, demografische of andere ontwikkelingen in de omgeving? Hoe ziet de markt eruit waarbinnen je opereert, welke panden staan nog meer te koop of komen binnenkort op de markt? Aan welk soort vastgoed is behoefte?

Betrek de stakeholders hierbij in een vroeg stadium, het afstoten van het vastgoed heeft een directe impact op de (huidige) gebruikers en omwonenden of andere stakeholders. Zij kennen een pand en haar omgeving vaak het best, waarmee ze waardevolle informatie in handen hebben.

 

Projectie op de portefeuille

Door het bij elkaar brengen van deze, vaak gefragmenteerde informatie, ontstaat een duidelijk beeld van vraag en aanbod en dus de mogelijkheden in een gebied. Dit beeld kun je projecteren op de portefeuille. Welk vastgoed had je willen afstoten en hoe courant zijn deze panden vanuit de gebiedsgerichte analyse bezien? Is er vraag naar dit type vastgoed? En zijn er anderen die soortgelijke panden te koop aanbieden? Met andere woorden: wat gebeurt er op de markt en kun je schuiven binnen je portefeuille zodat de courante panden waar vraag naar is vrij komen om af te stoten?

 

Regionale optimalisatie

Uit de gebiedsgerichte analyse kan blijken dat andere vastgoedeigenaren ook plannen hebben om hun vastgoed af te stoten of te herontwikkelen. Je kunt dan in overleg treden en gezamenlijk zoeken naar mogelijkheden.

Wellicht kun je met elkaar een interessantere opgave creëren door samen een heel gebied te ontwikkelen of vrij te spelen. Of kun je zelf meer objecten vrijspelen doordat andere partijen geschikte(re) ruimte hebben voor je gebruikers. Of ontstaan er nog andere mogelijkheden waar je in eerste instantie niet aan had gedacht. Bijvoorbeeld een ruil van objecten, een optie die is uitgevoerd door het Rijksvastgoedbedrijf na overleg met een gemeente waar Rijksvastgoed vrijkwam.

 

Denken in mogelijkheden

Dan volgt de volgende afweging: Wat is de beste wijze van afstoten? Wat wordt mijn verkoopstrategie? Bestudeer hiervoor op de eerste plaats de mogelijkheden van het vastgoed. Wat zijn de eigenschappen? Heeft het vastgoed potentie om te transformeren, zodat het beter aansluit op de behoefte van je eigen organisatie of van de markt? Zoek naar onderscheidend vermogen van het object en onderzoek bijvoorbeeld verduurzamingsmogelijkheden. Benut deze mogelijkheden om de kans op verkoop te vergroten en de opbrengst te maximaliseren.

Belangrijke vragen daarbij zijn: waar gebruik je het nu voor, wat voor mogelijkheden biedt het pand nog meer? Hoe flexibel is het pand en het planologisch kader? Vanuit deze vragen maak je een inschatting van de (bandbreedte van de) opbrengstpotentie van het vastgoed. En met gebruik van de methode ’Gebouwen met Toekomstwaarde’ vorm je een oordeel over de toekomstwaarde van het gebouw vanuit het perspectief van adaptief vermogen, financieel rendement en duurzaamheid.

 

Je eigen organisatie

Naast de potentie van het pand, bepalen de investeringsbereidheid en risico-attitude van je organisatie voor een groot deel de mogelijkheden die je hebt voor de verkoopstrategie. Hoe belangrijk is het behalen van een optimale verkoopopbrengst, en (hoeveel) ben je bereid om daarvoor te investeren? Kun je risico nemen om, mogelijk, een hogere verkoopopbrengst te halen? Of is het belangrijker om het pand zo snel mogelijk te verkopen en is een eventuele lagere opbrengst daarmee geaccepteerd? Hoeveel waarde hecht je daarnaast aan de toekomst van het pand en de omgeving waarin deze staat? Wil je beperkingen meegeven aan de volgende eigenaar? Stel je bent een woningcorporatie en gaat een (of meerdere) pand(en) afstoten in een gebied waarin je sterk vertegenwoordigd blijft. In dat geval kan het raadzaam zijn om te sturen op een toekomstige functie die bijdraagt aan de leefbaarheid in het gebied.

 

Bord in de tuin of eerst zelf her-ontwikkelen

Uiteindelijk verschilt het per situatie en organisatie wat de beste manier is om een pand af te stoten. In sommige gevallen, veelal als het enkel een individueel en courant pand betreft, volstaat het om een makelaar in te schakelen en het pand in de huidige staat te verkopen. In andere gevallen kun je beter eerst zelf herontwikkelen en het pand daarna pas op de markt brengen. Een mengvorm is ook mogelijk, waarbij je activiteiten die nodig zijn voor eventuele herontwikkeling onderling verdeelt met de (potentiële) koper. Steeds vaker staan wij in een verkooptraject toe dat zowel voorwaardelijke als onvoorwaardelijke biedingen gedaan mogen worden. Voor jezelf een voordeel omdat je dan nog een afweging kunt maken tussen zekerheid en de hoogte van de verkoopopbrengst en voor kopers is het prettig om een bieding doen die past binnen hun financiële mogelijkheden. Een succesvolle procedure bij de verkoop van onder andere het, deels monumentale, pand van GGZ instelling Zuidwester in het centrum van Goes. Ook het Rijksvastgoedbedrijf maakt gebruikt van deze mogelijkheid bij de afstoot van haar vastgoed.

Welke verkoopstrategie je ook kiest, afstoten met beleid betekent dat je het afstoten van panden vanuit een breed perspectief benadert, afgestemd op ontwikkelingen in een gebied, de potentie van het pand en je organisatie(doelstellingen).

Tot slot, deze afstemming van vraag en aanbod is een structurele opgave. In ons volgende artikel gaan wij in op de organisatie die nodig is om dit proces gestructureerd en soepel te laten verlopen.

 

Over de auteurs

Prof. dr. ir. Marleen Hermans is partner bij Brink Management / Advies en Hoogleraar Publiek Opdrachtgeverschap in de Bouw bij TU Delft

Maaike van Kats – Schouwerwou MSc is senior consultant bij Brink Management / Advies

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van november 2015

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels