nieuws

Fiscale investeringsfaciliteiten voor verduurzaming van vastgoed

Financieel

Bij het investeren in vastgoed door eigenaren/gebruikers of beleggers wordt steeds vaker rekening gehouden met duurzaamheid. Dit past in de trend van maatschappelijk verantwoord ondernemen en toekomstbestendig investeren. Bij een investering in nieuw of bestaand commercieel vastgoed biedt de fiscale wetgeving een aantal gunstige fiscale faciliteiten voor duurzame investeringen. Deze fiscale faciliteiten dragen in belangrijke mate bij aan de financiële aantrekkelijkheid van de duurzame investering.

De fiscale wetgeving biedt de mogelijkheid om gebruik te maken van fiscale aftrekposten bij het doen van investeringen in duurzaamheid. Het gaat om de Energie Investeringsaftrek (EIA), Milieu Investeringsaftrek (MIA), de Willekeurige afschrijving milieubedrijfsmiddelen (Vamil) en de Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek (Kia).

Voor investeringen in duurzaam vastgoed zijn met name de EIA en de MIA relevant. De EIA kan vanaf 2016 oplopen tot liefst 58 procent (voorheen 41,5 procent) van de investeringskosten. De EIA kan woorden toegepast op investeringen in technische voorzieningen voor energiebesparing in of bij bestaande en nieuwe gebouwen. De toepassing van de MIA kan plaatsvinden bij duurzame renovatie van bestaande bouw of bij de realisatie van duurzame nieuwbouw. De MIA kan niet worden toegepast op de grondwaarde en het deel waarop de EIA al is geclaimd. Voor zover een investering niet in aanmerking komt voor de EIA kan de MIA echter nog wel worden toegepast.

De exacte omvang van de aftrekposten is afhankelijk van (a) het investeringsbedrag, (b) de indeling in de Energielijst, respectievelijk Milieulijst waarin alle investeringen zijn opgenomen die in aanmerking komen voor de EIA, respectievelijk MIA en (c) de mate waarin de investering bijdraagt aan een grotere energie-efficiëntie, respectievelijk een beter milieu. Voor dit laatste punt wordt aansluiting gezocht bij de Breeam-score van een gebouw. Het Breeam-certificaat bepaalt dus mede wat de omvang is van de fiscale aftrekpost.

De wettelijke bepalingen van de EIA en de MIA zijn opgenomen in de inkomstenbelasting. Deze faciliteiten kunnen echter ook worden toegepast door vennootschapsbelastingplichtige lichamen. Ondernemers met eigen bedrijfsvastgoed kunnen dus gebruik maken van deze faciliteiten. Het is daarbij niet relevant of de onderneming en het vastgoed in een bv zijn ondergebracht. In dat geval kan de bv gebruik maken van de EIA en de MIA. Ook vastgoedbeleggers komen in aanmerking voor deze faciliteiten, mits zij via een vennootschap in vastgoed beleggen.

Indien een ondernemer of investeerder een bestaand pand aanschaft en daarbij een ingrijpende investering doet van bijvoorbeeld 4 miljoen euro dat ziet op technische voorzieningen voor energiebesparing, dan mag van dit bedrag ruim 2,3 miljoen euro (58 procent) in aftrek worden gebracht op de fiscale winst. Onder omstandigheden kan een deel van de aanschafprijs van het pand worden gezien als een investering in de duurzame renovatie van bestaande bouw, waarop de MIA kan worden toegepast. De totale fiscale aftrekpost kan dan nog hoger uitvallen. Indien de aftrekpost niet volledig kan worden benut in het jaar van de investering, bijvoorbeeld omdat de huurstroom niet hoog genoeg is, vormt het restant van de aftrekpost een fiscaal compensabel verlies. Dit verlies kan nog maximaal negen jaar vooruit worden gewenteld en worden afgezet tegen de fiscale winsten. Zolang het verlies niet is ingelopen, betaalt men dus geen vennootschapsbelasting.

Bij het toepassen van de EIA en de MIA op duurzame investeringen in vastgoed dient men zich te realiseren dat verschillende fiscale en niet-fiscale factoren elkaar onderling beïnvloeden. Het doen van een duurzame investering is een op zichzelf een niet-fiscale en technische handeling, die echter wel bepaalt in hoeverre het mogelijk is om de toepassing van de EIA en de MIA te kunnen claimen. Het is daarbij ook belangrijk om rekening te houden met de extra formaliteiten die gepaard gaan met het claimen van deze faciliteiten. Zo is het vereist dat de aanvraag tijdig wordt ingediend. Daarnaast is het van groot belang dat de duurzame investering is opgenomen op de Energielijst, dan wel de Milieulijst en de investering ook op de juiste wijze plaatsvindt.

Een treffend voorbeeld van een investering waarbij dit fout ging is te vinden in een uitspraak van de belastingkamer van rechtbank Den Haag van 6 november 2014. Wat was er in deze uitspraak aan de hand? Een vennootschap had diverse investeringen gedaan in verband met een ingrijpende verbouwing van een hotel-restaurant. Terzake van een investering van 1 miljoen euro had de vennootschap de MIA geclaimd. Om voor de MIA in aanmerking te komen diende in dit specifieke geval gebruik te worden gemaakt van gecertificeerd hout. Achteraf bleek dat voor de investering ook een klein deel niet-gecertificeerd hout was gebruikt. Ondanks dat het om een zeer gering bedrag ging, namelijk slechts 7.940 euro op een totale investering van 1 miljoen euro, was volgens de rechtbank niet voldaan aan de eisen van de MIA. Het beroep op deze aftrekpost werd dus geweigerd.

Deze uitspraak laat goed zien hoe belangrijk de implementatie is van de duurzame investering. Men moet dus ook goed in de gaten houden of de partij die de verbouwingswerkzaamheden daadwerkelijk uitvoert zich goed aan alle afspraken houdt.

Duurzaam investeren in vastgoed kan fiscaal bijzonder aantrekkelijk zijn, zeker nu de EIA met ingang van 1 januari 2016 substantieel is verhoogd. Om te voorkomen dat het voordeel wordt misgelopen is het wel van belang dat aan alle formele vereisten wordt voldaan. De uitspraak van rechtbank Den Haag laat goed zien hoe streng de regels worden uitgelegd en toegepast. Dit betekent dat de wijze waarop de duurzame investering wordt uitgevoerd van groot belang is.  

Over de auteur
Aad Rozendal is hoofd Bureau Vaktechniek Fiscaal bij RSM Netherlands Belastingadviseurs en docent bij de leerstoelgroep belastingrecht aan de Universiteit van Amsterdam. Hij is te bereiken op tel. 06-12928834 of per e-mail: ARozendal@rsmnl.nl

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van januari 2016

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels