nieuws

Financiering transformatieprojecten volop in beweging

Financieel

Rabodochter FGH Bank N.V. neemt een deel van de financiering van transformaties voor haar rekening. FGH-bankier Pieter Zwart doet de financieringscriteria en de recente veranderingen in de financieringsmarkt uit de doeken.

De voormalige Timmerfabriek van de oude scheepswerf Wilton Fijenoord aan de Daniel Pichotstraat op bedrijventerrein Vijfsluizen herinnert nog aan het roemruchte verleden van de scheepsbouw in Schiedam. Na een transformatie, gefinancierd door  FGH Bank, is het omgetoverd naar een hoogwaardig kantoorpand van zo’n 6.500 m² voor huurder Gusto MSC. Dit najaar betrokken zo’n 250 medewerkers van dit offshore ontwerp- en ingenieursbureau hun nieuwe duurzame onderkomen. De eigenaar, een ondernemer die het gebouw jarenlang zelf gebruikte, en de huurder hebben het gebouw gezamenlijk herontwikkeld. Ook niet onbelangrijk zijn omgevingsfactoren: het transformatieproject ligt op een bijzondere plek met een fraai uitzicht op de Vijfsluizerhaven, de Nieuwe Maas en op de activiteiten van de omliggende maritieme bedrijven.

Duurzaam herbestemmen en transformeren is voor FGH Bank een rode draad tijdens de fases van planvorming, ontwerp en uitvoering, vertelt Pieter Zwart, adjunct-directeur Structured Real Estate Finance en coördinator Duurzaamheid bij FGH Bank. De mogelijkheden om van een industrieel complex een duurzaam kantoorpand te maken zijn volgens hem ‘eindeloos dankzij allerlei nieuwe technieken’. Van de  400.000 m² die vorig jaar aan transformatie- en nieuwbouwprojecten is opgeleverd in Nederland heeft FGH Bank ongeveer een derde deel gefinancierd. 

 

Naast het Schiedamse transformatieproject, zal Pieter Zwart ook andere aansprekende voorbeelden van transformaties toelichten tijdens zijn presentatie bij het Transformatiecongres dat de gemeente Rotterdam. De gemeente organiseert dit congres in samenwerking met BIM Media, uitgever van Vastgoedmarkt, Cobouw en De Architect. Het evenement vindt plaats op donderdag 10 december in de Van Nellefabriek te Rotterdam.

Aansprekende voorbeelden van transformaties zijn onder andere: de voormalige Shell toren Overhoeks in Amsterdam-Noord, studentencampus Diemer Vijver in Diemen, de verbouwing van het oude Volkskrant-gebouw tot Volkshotel in Amsterdam en de transformatie van het ministerie van Binnenlandse Zaken in Den Haag tot woontoren en dependance voor de Universiteit Leiden.

Cruciaal financieringscriterium vormt volgens Zwart de toekomstbestendigheid van een transformatieproject. Dat geldt zowel voor de bouwkundige voorzieningen als de aanpassingsmogelijkheden van object. Zwart: ‘Heel belangrijk is in hoeverre al in het ontwerp van de transformatie rekening wordt gehouden met de wensen en behoeften van zowel de boogde eerste als de daarop volgende gebruikers. De mogelijkheden om veranderingen in de markt en het mogelijke vertrek van huurders op te vangen zonder veel extra bouwkundige kosten dragen bij aan de duurzaamheid en het succes van een herbestemming. Ondernemers dienen hierover een heldere visie te hebben.’

Additionele investeringen die het gebouw multifunctioneler maken of anderszins toekomstbestendiger kunnen leiden tot een lager risico voor de bank en derhalve  tot een hogere loan-to-value (LTV). ‘De courantheid van het pand neemt dan toe en dus kunnen wij in voorkomende gevallen overwegen om hoger te financieren,’ licht Zwart toe. Hij hamert in dit verband op het belang dat vroeg in het herontwikkelingsproces de dialoog wordt aangaan met alle partners en gebruikers.

 

Goedkope hotelkamers 

FGH Bank hecht dan ook grote waarde aan het creëren van een mix van functies bij een transformatieproject. ‘Neem bijvoorbeeld de transformatie van het Volkskrant-gebouw tot Volkshotel’, memoreert deze bankier. ‘Dat gebouw aan de Amsterdamse Wibautstraat is niet alleen getransformeerd tot een hotel met relatief goedkope hotelkamers, maar ook tot een op zichzelf staand restaurant, een inloopcafé met razendsnel internet, een discotheek en een broedplaats voor kleine bedrijven. Dat betekent een beduidende spreiding van het exploitatie risico.’

De ecologische duurzaamheid van een transformatieproject vormt ook een belangrijk selectiecriterium. Klimaatopwarming geldt als een van de grootste uitdagingen waarvoor onze samenleving de komende jaren voor staat. ‘30 tot 40 procent van de CO2-uitstoot komt voor rekening van de bebouwde omgeving. Transformatie zonder verduurzaming en een reductie van de CO2-footprint is in onze ogen domweg geen transformatie’, betoogt Zwart.

Hij waarschuwt voor de valkuil van ‘teveel van hetzelfde’. ‘Als ik kijk hoeveel transformaties van leegstaand vastgoed naar hotels inmiddels zijn gerealiseerd en hoeveel  hotelprojecten nog op stapel staan dan vraag ik me wel af of de hotelmarkt niet straks de kantoormarkt achterna gaat. Je kunt ook net zo min elk leegstaand snelwegkantoor ombouwen tot flexibel bedrijfsverzamelgebouw.’ 

Het vroegtijdig onderkennen van ‘game-changers’, zoals ICT die nieuwe eisen stelt aan het gebruik van vastgoed, acht Zwart van cruciale betekenis. ‘Door grote toekomstige veranderingen in zowel markt als samenleving tijdig te herkennen, zoals demografie, urbanisatie, vergrijzing, internetshopping, big data en 3D-printing kun je daarop inspelen met transformaties.’

Volgens Zwart liggen er bijvoorbeeld in Rotterdam nog volop mogelijkheden om oude hallen en vervallen haventerreinen te transformeren tot kwalitatief hoogwaardige logistieke centra voor value added logistics (VAL) en 3D-printing. ‘Nu gaan de meeste containers ongeopend meteen door naar het Duitse achterland en als er toegevoegde waarde plaatsvindt gebeurt dat vooral in Brabant en Limburg. 3D-printing staat nog helemaal in de kinderschoenen. Maar het zal op de manier van produceren, het wereldwijd toeleveren en uitbesteden en de hele logistieke keten er omheen, een behoorlijke impact hebben. Voor Rotterdam betekent dat als grootste haven van Europa volop kansen om verouderde bedrijfsterreinen en hallen een nieuwe toekomst te geven. Dat vereist wel regie en visie. Anders kom je slechts tot sub optimalisaties. Wat is de locatie, wat is de potentie, wie zijn de nieuwe gebruikers en wat willen ze?’

 

Op slot 

Uiteraard speelt het aloude vastgoedadagium ‘locatie, locatie en nog eens locatie’ ook bij de financiering van transformatieprojecten ook een grote rol. Transformaties in de vier grote steden en een select groepje provinciesteden zoals Eindhoven, Groningen en Maastricht laten zich heel wat eenvoudiger financieren dan enkele jaren geleden toen de markt voor project- en transformatiefinanciering vrijwel compleet op slot zat.

Maar ook in de kopgroep is onderscheid. Zwart hierover: ‘De omstandigheden in de Amsterdamse vastgoedmarkt zijn echt uniek, niet met de rest van Nederland te vergelijken. Iedereen lijkt daar momenteel wel te willen wonen en werken. Een transformatie van een oud kantoor naar woningen of hotel of studentenhuisvesting of naar een mix van functies laat zich in Amsterdam dan ook een stuk gemakkelijker rond rekenen dan in Rotterdam of Utrecht, om maar te zwijgen van Assen of Heerlen. Terwijl de bouwkosten nagenoeg overal gelijk zijn.’

Vaak betreft het bij transformatieprojecten probleemvastgoed dat vanwege langdurige leegstand (ver) onder de boekwaarde wordt verkocht. In extreme gevallen soms tegen grondwaarde. Zwart acht een scherpe aankoopprijs een basisvoorwaarde voor succesvolle transformatie. ‘De grote vraag blijft altijd: wat is mijn inkoopprijs? Want de kosten van nieuwbouw en transformatie ontlopen elkaar nauwelijks. Maar lang niet elk gebouw leent zich voor transformatie, denk aan verouderde lege kantoorgebouwen op snelweglocaties. Als een object op de verkeerde plek staat of het is bouwkundig vrijwel niet mogelijk dan moet je er domweg niet aan beginnen.’

Maar de tijd dat de drie grote Nederlandse commercieel vastgoedfinanciers (FGH Bank, ING Real Estate Finance en ABN Amro) de enigen waren die zich bezighielden met transformatieprojecten is voorbij. Er is beduidend meer concurrentie. Kredietopslagen en  LTV’s (schuldgraden) voor aansprekende transformatieprojecten van gerenommeerde partijen verkeren in een aantal gevallen zelfs weer op de niveaus van vóór de crisis. ‘Meer concurrentie is altijd goed, ook in deze markt,’ zegt Zwart hierover.

De toenemende concurrentie komt volgens hem deels van buitenlandse aanbieders. Vooral Duitse banken roeren zich stevig. Ook zogenoemde debt funds timmeren hier inmiddels flink aan de weg. ‘Verder zie je ook steeds meer dat institutionele beleggers transformatie projecten ‘forward’ financieren’, aldus de FGH-bankier. In het laatste geval neemt de eindbelegger ook de voorfinanciering, het ontwikkelingskrediet, voor zijn rekening.

Het laaghangende fruit lijkt bijna geplukt. Maar Nederland is veel groter dan een handjevol attractieve steden, terwijl de aandacht daar bovendien tot dusverre vooral gericht is geweest op het ombouwen van lege kantoorgebouwen tot nieuwe functies. Transformatie en revitalisatie van de bestaande bebouwde omgeving beschouwt  Zwart als een van de grootste opgaves voor de komende jaren. 

Erik Wiegerinck 

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van november 2015

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels