nieuws

Nooit waren de verschillen zo groot in de Europese woningmarkt

Financieel

De Zweedse assetmanager Catella lanceert begin volgend jaar haar nieuwe Europese woning beleggingsfonds. De Nederlander Xavier Jongen, Vorstand Europese woningbeleggingen bij Catella, stuurt vanuit München het pan-Europese woningfonds aan. De verschillen tussen de woningmarkten in Europa zijn de afgelopen 25 jaar volgens hem ‘nog nooit zo groot geweest.’

Het nieuwe pan-Europese woningfonds van de Zweden krijgt een omvang van ongeveer 750 miljoen tot 1 miljard euro  en mikt op een totaalrendement van 4 procent op fondsniveau, waarvan 3 procent direct. Volbeleggen zal naar verwachting zo’n vier jaar vergen. Het beleggingsvehikel voert een zogenoemde  ‘core’ strategie en investeert in bestaande woningen en nieuwe woningontwikkelingen op de beste locaties in heel Europa. Het Catella Wohnen Europa Fonds zal zich niet beperken tot de bekende topsteden, maar ook beleggen in secundaire steden zoals in bijvoorbeeld Nederland Den Bosch, Eindhoven, Maastricht, Nijmegen en Groningen.

‘Het betekent dat we geïnteresseerd zouden kunnen zijn in het binnenstedelijke woningproject Belvédère in Maastricht, maar nog niet in de woningontwikkeling boven de ondertunnelde A2. Want dat project maakt geen onderdeel uit van de Maastrichtse binnenstad en is daardoor voor ons thans minder interessant dan centralere locaties’, licht  Xavier Jongen toe in zijn woning in de Limburgse hoofdstad. Hij is sinds kort Vorstand residentiële beleggingen bij Catella en geeft leiding aan het Catella Wohnen Europa Fonds.

Xavier Jongen

Weinig mensen kunnen op zoveel kennis over de Europese woningmarkt bogen als Xavier Jongen. Van eind 2007 tot 1 oktober dit jaar was de Limburger  bedenker en uitbouwer van het eerste pan-Europese woningfonds van Europa, het Bouwfonds European Residential Fund, gevolgd door het eerste pan-Europese Studentenfonds en een pan-Europees seperate account Van deze fondsen  was hij de Fund Director. Eerstgenoemde fonds, een joint venture van Bouwfonds Investment Management en Catella Real Estate, had bij zijn overstap een bruto investeringsvolume van circa 1 miljard euro. Op afstand blijft hij uit hoofde van zijn nieuwe functie nog wel betrokken bij dit fonds. Op de vraag naar de reden van zijn overstap volstaat Jongen met de mededeling dat het na negen jaar Bouwfonds IM ‘gewoon weer eens tijd werd voor iets anders’.

Het nieuwe pan-Europese fonds van Catella wordt volgens Jongen na het Bouwfonds European Residential Fund pas het tweede fonds ter wereld dat zich specifiek richt op huurwoningen door heel Europa. ‘Pan-Europese woningfondsen zijn echt een niche product. Er zijn wel ik weet niet hoeveel pan-Europese kantoren-, retail- en logistieke vastgoedfondsen maar buiten deze twee zijn er thans geen andere woningfondsen met een daadwerkelijk Europa brede scope.’ Inmiddels redelijk vertrouwde buitenlandse partijen in de Nederlandse woningbeleggingsmarkt zoals het Duitse Patrizia en het Britse Roundhill, focussen zich volgens Jongen telkens op een nationale investeringsstrategie in plaats van een  pan-Europese strategie. ‘Het is echter een kwestie van tijd voordat er meerdere Europese woningfondsen komen, en dat is goed voor de markt en Europa’.

Micromarkten

De verklaring voor het zeer beperkte aanbod schuilt volgens Jongen in het schaal-vraagstuk en de moeilijkheidsgraad van pan-Europese woningbeleggingen. ‘Woningmarkten in Europa zijn nu eenmaal zeer gefragmenteerd en gereguleerd. Op nationaal, regionaal en lokaal niveau zijn het micromarkten met onderling enorme verschillen, doceert hij. ‘Locatie luistert altijd nauw bij vastgoed, maar dat geldt voor woningen in het bijzonder. Het maakt veel uit of je in Amsterdam Zuid zit of in West. Beleg  je pan-Europees, dan heb je dus met al deze lokale, regionale en nationale verschillen  te  maken. Het vergt enorme kennis en dus veel research en data om weloverwogen investeringsbeslissingen te kunnen nemen.’

De opbouw van een gespecialiseerd  woningresearchteam vergt momenteel veel van zijn aandacht. Zelf brengt hij uiteraard zijn kennis en ervaring in. De specifieke kennis zit bij Catella Real Estate verder verdeeld over enkele mensen die slechts een beperkt deel van hun tijd aan de woningbeleggingsmarkten besteden. Doelstelling vormt een gespecialiseerd research team van drie fte.

Qua woon-werkverkeer betekent zijn nieuwe baan niet eens zo’n ingrijpende verandering. Zijn standplaats was bij Bouwfonds Investment Management namelijk niet Hoevelaken maar Berlijn, en later Parijs. En bij Catella is dit München geworden. Daar staat het hoofdkantoor van Catella Investment Management, waarvan Catella Residential Investment Management onderdeel uitmaakt.

De Zweedse assetmanager Catella heeft in totaal 14,2 miljard euro aan belegd vermogen onder beheer. Vastgoedbeleggingen zijn goed voor 2,4 miljard euro , hiervan zit 1 miljard in woningen.

New en old order

Het pan-Europese  beleggingsvehikel zal een zekere nadruk leggen op landen zoals het Verenigd Koninkrijk, Polen en Spanje die om sterk uiteenlopende redenen nog niet beschikken over volgroeide institutionele woningbeleggingsmarkten. ‘In die markten zit het meeste perspectief op rendementsgroei’, legt Jongen uit. Hij spreekt in dit verband over ‘the new housing order’ in Europa (zoals laatst genoemde landen) en ‘the old housing order’: markten als Duitsland, Nederland, Frankrijk en Zweden die  over redelijk volwassen woningbeleggingsmarkten  beschikken. ‘Wij streven naar een optimale mix van ‘new en old order’ in onze toekomstige woningportefeuille, ’ spreekt Jongen wervend.

Op de vraag hoe groot de verschillen in de rendementen zijn tussen de new en old order markten antwoordt hij: ‘Tussen de 50-100 basispunten. Dat is al naar gelang de new order gedreven wordt door politieke krachten (regeringen die een institutionele huurmarkt willen creëren of een bestaande liberaliseren), door economische krachten (herstel na de financiële crisis), of door beiden.’

Grote verschillen

Volgens de Limburger, die zichzelf vooraleerst als Europeaan ziet, zijn de verschillen tussen de woningmarkten in Europa de afgelopen 25 jaar nog nooit zo groot geweest. ‘De financiële crisis heeft een enorme steen in de Europese vijver gegooid en golven van verschillende omvang veroorzaakt in de woningmarkten van de verschillende landen. En de verschillende effecten daarvan zijn nog steeds niet uitgewerkt. Dat heeft veel te maken met de Unvollendete Europese eenwording, waardoor financieel economische problemen te nationaal worden aangepakt, hetgeen niet alleen de Europese economieën maar ook haar woningmarkten versnippert, beknelt en vervormt. Duidelijk is dat hierdoor  trendbreuken elkaar sneller opvolgen en de amplitudes van prijscorrecties groter worden.’

Die enorme diversiteit en het gebrek aan correlatie heeft als plezierig effect dat de ingebouwde risicospreiding die pan-Europese woningfondsen voor  beleggers juist zo aantrekkelijk maken, alleen maar stijgt. ‘Neem alleen het sterke verschil tussen Duitsland en Nederland, twee buurlanden met een enorm handelsverkeer, verduidelijkt Jongen. ‘De Duitse woningmarkt heeft zich ook tijdens de financiële crisis redelijk rustig verder ontwikkeld met ongeveer 3 procent waardegroei gemiddeld per jaar. In Nederland zag je daarentegen, mede door een stapeling van maatregelen in de beginperiode van dit kabinet, waaronder het aanpakken van de hypotheekrenteaftrek, een hele felle reactie op de eigenaar-gebruikersmarkt die leidde tot 20 procent waardedaling. Dat heeft ook in de institutionele markt een yieldspread naar boven veroorzaakt. Inmiddels zijn we weer over die dip heen en zitten we zelfs in Amsterdam alweer op het prijsniveau van vlak voor de crisis.’

Jongen deelt de visie van topman Henk Jagersma van Syntrus Achmea dat de bruto aanvangsrendementen van nieuwbouwprojecten op toplocaties in Amsterdam nog verder dalen in 2016 naar 4 procent, tegen 4,5 tot 4,75 procent in Utrecht, Den Haag en Rotterdam. ‘Historisch gezien kun je vaststellen dat Amsterdam wat minder sterk boven de Randstad uitstak dan het werkelijk verdiende. Amsterdam heeft zoveel aantrekkingskracht, het is enorm in trek en niet alleen bij jonge mensen.’

Trek naar de stad

De trek naar de stad is alom, niet alleen in Nederland. In veel grote en secundaire steden van Europa zorgt de ‘kracht van de stad’ voor steeds grotere woningtekorten, stijgende woningprijzen en huren en krimpende aanvangsrendementen.

Jongen is niet beducht voor de toenemende concurrentiedruk van de vele beleggers die zich nu op de residentiële sector storten. Volgens hem worden de nieuwkomers vooral gedreven door het lage rendement dat staatsobligaties bieden als gevolg van het opkoopprogramma van de Europese Centrale Bank. Hij wijst er op dat er een periode van zo’n twee à drie jaar tussen zit – in beleggersjargon de  ‘time lack’ – voordat de effecten van het ‘quantitave easening’ programma van de ECB volledig doorvertaald zullen zijn in de yields op de woningbeleggingsmarkten. Topsteden zoals Amsterdam lopen daarbij voorop ‘De secundaire steden worden daardoor alleen maar interessanter.’

 

Catella haalt 150 miljoen op voor Nederlands woningfonds

Speciaal voor Nederlandse woningbeleggingen lanceerde Catella begin 2015 al het Panta Rhei Dutch Residential fonds. Het fonds mikt op een totaalrendement van 6 tot 7 procent en dividenden tussen 4 en 4,5 procent per jaar. Instappen kan vanaf 5 miljoen euro. Maar de gemiddelde inleg van de deelnemers ligt zoveel hoger dat het fonds het karakter heeft gekregen van een clubdeal.

‘De Nederlandse woningmarkt biedt op grond van de positieve demografische ontwikkeling, deregulering en de krappe huurwoningmarkt een stabiel fundament voor verdere investeringen met aantrekkelijke rendementen’, zei Henrik Fillibeck, directievoorzitter van Catella Real Estate, bij de lancering  van Panta Rhei Dutch Residential.

Panta Rhei

Jongen zegt er geen directe bemoeienis mee te hebben, al valt ook dit woningfonds onder zijn verantwoordelijkheid. Partner is Panta Rhei, een in Maastricht gevestigde vermogensbeheerder en adviseur. Het twee jaar oude Panta Rhei  is eigendom van niemand minder dan Jean Kleinen, de vroegere topman van Bouwfonds REIM en zijn zakenpartner Voäs Brouns.

Volgens Jongen is inmiddels 150 miljoen euro opgehaald voor het Dutch Residential fonds en heeft daarmee inclusief financiering een investeringspotentieel van ongeveer 300 miljoen euro. Catella verwacht binnenkort de eerste acquisitie van zijn  Nederlandse fonds wereldkundig te kunnen maken. Het vehikel voert een zogenoemde coreplus strategie, en is dus risicovoller dan het nieuwe pan-Europese fonds. ‘Het Dutch Residential  kan in principe in allerlei soorten woningprojecten beleggen, ook gebouwtransformaties of het aankopen van portefeuilles corporatiewoningen op minder goede locaties in secundaire steden behoren tot de mogelijkheden,’aldus Jongen.

Auteur Erik Wiegerinck

Dit artikel verschijnt in de Woningspecial van het decembernummer 2015 van Vastgoedmarkt

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels