Tevens is het van groot belang voor beleggers en eigengebruikers die op incidentele basis panden verbouwen. In de Nederlandse omzetbelastingwet is – simpel gezegd – bepaald dat de levering van een nieuw gebouwd pand met btw belast is. Dat geldt volgens die wet ook voor de verbouwing van een bestaand gebouw als ‘door die verbouwing een vervaardigd goed is voortgebracht’. Volgens ons hoogste rechtscollege is daarvan sprake wanneer door die verbouwing ‘in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden’. Wanneer daarvan sprake is, is voer voor juristen.
Fiscalisten breken zich sinds jaar en dag het hoofd hoe ze aan deze frasen toetsbare criteria kunnen verbinden. Het is lastig in de casuïstische rechtspraak een rode draad te ontwaren Voor de beoordeling of er een nieuw gebouw is ontstaan lijken twee vragen relevant. Ten eerste: is de constructie (fundament en dragende delen) gewijzigd? Zo ja, dan is er in bouwkundig opzicht sprake van sloop van oudbouw en eventueel vervanging door nieuwbouw. Ten tweede: is de bouwkundige identiteit onherkenbaar gewijzigd? Met andere woorden: zijn de bouwtechnische ingrepen zodanig ingrijpend dat de bouwkundige identiteit van het gebouw onherkenbaar wordt gewijzigd zodat het niet meer met het eerder aanwezige gebouw kan worden vereenzelvigd? Een bestemmings- of functiewijziging (bijvoorbeeld van pakhuis of koekfabriek tot appartementencomplex) doet niet ter zake, als de identiteit van het oude gebouw (voormalig pakhuis, koekfabriek) herkenbaar is gebleven. Wijzigingen in indeling, de aanwendingsmogelijkheden en uiterlijk lijken niet relevant te zijn. Er lijkt dus heel wat te moeten gebeuren om een bestaand pand in de btw te krijgen, wat in de praktijk wel als een knelpunt kan worden ervaren als men met btw (en zonder overdrachtsbelasting) wil leveren (samenloopvrijstelling). Daarmee ligt de lat voor verbouwers heel hoog als men een bestaand pand in de btw wil trekken.
Na de uitspraak van het Hof van Justitie komt dit alles anders te liggen. Het Hof moest de term ‘verbouwing’ definiëren en presenteerde de volgende bezweringsformule: ‘Die term mag dan niet eenduidig zijn (…) hij suggereert op zijn minst dat het betrokken gebouw veranderingen van betekenis moet hebben ondergaan, die zijn bedoeld om het gebruik ervan te wijzigen of om de omstandigheden waaronder het wordt betrokken, ingrijpend aan te passen.’ Het Hof verduidelijkte nog dat daarvan bij een oud gebouw in ieder geval sprake is wanneer het dermate ingrijpend wordt verbouwd, dat het op één lijn kan worden gesteld met een nieuw gebouw.
De uitspraak betekent dat de lat voor belaste btw-verbouwingen wel eens een stuk lager kan liggen dan ‘in wezen nieuwbouw’. Het merkwaardige fenomeen doet zich nu voor dat de inspecteur zich voor het belasten van verbouwingen alleen op de Nederlandse wettekst (vervaardigen) mag baseren, waarbij – zoals gezegd – de lat hoog ligt. Daarentegen kan een verbouwer veel eerder dan voorheen claimen dat hij verbouwt in de btw.
Over de auteur
Tom Berkhout is professor Real Estate aan Universiteit Nyenrode
Deze column is verschenen in Vastgoedmarkt van februari 2018
