blog

De weg naar de hel…

Financieel

De weg naar de hel ligt geplaveid met goede bedoelingen zoals schrijver Gerard Reve placht te zeggen. Dat geldt in het bijzonder voor nieuwe belastingmaatregelen en de vaak moeizame politieke compromissen die eraan ten grondslag liggen. Het voornemen van het nieuwe kabinet om het FBI-regime voor directe vastgoedinvesteringen te schrappen en daarmee belastingontwijking te voorkomen, […]

De weg naar de hel…
Erik Wiegerinck

De weg naar de hel ligt geplaveid met goede bedoelingen zoals schrijver Gerard Reve placht te zeggen. Dat geldt in het bijzonder voor nieuwe belastingmaatregelen en de vaak moeizame politieke compromissen die eraan ten grondslag liggen. Het voornemen van het nieuwe kabinet om het FBI-regime voor directe vastgoedinvesteringen te schrappen en daarmee belastingontwijking te voorkomen, lijkt een sprekend voorbeeld van zo’n hellevaart. Vastgoedbeleggers maken zich dan ook terecht grote zorgen! De Nederlandse vastgoed-FBI dient thans haar nul procent vennootschapsbelastingtarief in te leveren voor een dividendbelastingvoordeel dat met name door andere partijen zal worden genoten, vatte EY Real Estate de consequenties kernachtig samen.

Wat is er aan de hand? Rutte III wil met ingang van 2020 directe beleggingen in vastgoed door fiscale beleggingsinstellingen (FBI’s) niet langer toegestaan in verband met de afschaffing van de dividendbelasting, zo blijkt uit het regeerakkoord . De maatregel raakt niet alleen beursgenoteerde vastgoedfondsen maar ook de meeste grote private vastgoedbeleggingsinstellingen  in Nederland zoals Bouwinvest, Altera en Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Het voornemen heeft  bovendien niet alleen consequenties voor institutionele vastgoedbeleggers maar ook voor particuliere investeerders.

Branchevereniging IVBN kondigde direct aan alles op alles te zetten om de gewraakte maatregel van tafel te krijgen. Mooiste zou zijn als er uit dit protest een nieuw Nederlands REIT-regime voortspruit, maar dat lijkt nu verder weg dan ooit. Ondanks eerdere aanpassingen waardoor FBI’s met een belaste dochter toch kunnen ontwikkelen en bepaalde service gerelateerde dienstverlening mogen uitvoeren, is het bestaande Nederlandse regime in vergelijking tot de REIT-structuren in omringende landen alweer verouderd.

De FBI bestaat sinds 1969 en beoogt de vennootschapsbelastingdruk weg te nemen bij collectief beleggen via een lichaam. Het is het oudste zogenoemde REIT-regime ter wereld, zoals de fiscaal transparante structuur voor vastgoedbeleggingsinstellingen internationaal te boek staat. EPRA, de Europese branchevereniging voor beursgenoteerd vastgoed, ijvert al vele jaren met succes voor meer en betere REIT-regimes in Europa. Internationaal slaan we dan ook een modderfiguur met deze maatregel en dat zal ook zeker gevolgen hebben voor de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt.

Ondertussen draait ook de Brusselse regelmachine op volle toeren en dat zullen de Nederlandse vastgoed vermogensbeheerders gaan voelen. Net de AIFMD-richlijn verteerd of MiFID II dient zich op 3 januari 2018 aan. INREV, de Europese branche-organisatie voor niet-beursgenoteerd vastgoed, dacht aanvankelijk dat MiFID II ‘wel mee zou vallen’ voor professionele vastgoed vermogensbeheerders. De nieuwe Europese richtlijn is immers vooral bedoeld om particuliere beleggers bescherming te bieden met gedetailleerde financiële rapportage als belangrijkste wapen. Maar de duivel zit zoals altijd in de details.

Wie de kleine lettertjes leest, ziet wel degelijk dat richtlijn impact zal hebben op asset managers in de institutionele markt.  Want zij leveren vaak extra diensten, die niet onder de AIFM-vergunning vallen, maar straks wel onder  MiFID II.

Het komt er feitelijk op neer dat alles wat niet gereguleerd is onder AIFMD straks onder MiFID II ressorteert. De in de institutionele vastgoedwereld  populaire beleggingen voor separate rekening, joint-ventures en veel clubdeals vallen buiten de AIFM. Drie jaar geleden stonden de managers van dergelijk vehikels te juichen omdat ze buiten de regulering vielen, maar met ingang van volgend jaar vallen zij onder de nieuwe Europese richtlijn.

Of beleggers beter worden van de nieuwe rapportageverplichtingen van MiFID II, valt nog te bezien. Assetmanagers zullen de extra kosten die eruit voorvloeien in ieder geval ongetwijfeld linksom of rechtsom gaan afwentelen op hun  beleggers.

De echte winnaars?  De advocaten en belastingadviseurs uiteraard. Wat hen betreft kunnen er niet genoeg regeltjes en belastingmaatregelen zijn. Onder de met herfstbladeren bedekte grafzerk van de Grote Volksschrijver in Machelen aan de Leie klinkt hol gelach.

Reageer op dit artikel