nieuws

‘3D-visualisaties zijn geen gimmick meer’

Data en technologie

De behoudende instelling van eindgebruikers en -beleggers vormt een natuurlijke rem op innovatie in de vastgoedsector, stellen drie deskundigen uit het ontwikkelvak. Voor een innovatieve geest als Steve Jobs is in het vakgebied geen plaats.

‘3D-visualisaties zijn geen gimmick meer’
Webinar Technologie voor Vastgoedontwikkelaars

Nieuwe technologie maakt het voor ontwikkelaars makkelijker om beleggers en eindgebruikers een gebouw te verkopen dat nog moet worden gebouwd. Tegelijkertijd brengt dat risico’s met zich, zo waarschuwen de drie deskundigen tijdens het webinar Technologie voor Ontwikkelaars, mede mogelijk gemaakt door Yardi Systems.

Aan tafel zaten voorzitter Bart van Breukelen van brancheorganisatie Neprom – in het dagelijks leven voorzitter van vastgoedontwikkelaar Synchroon – directeur Tonny Gerritsen van Ten Brinke Vastgoedontwikkelaars en commercieel ontwikkelaar Rienk Baarsma van G&S Vastgoed. Het gesprek werd geleid door Vastgoedmarkt-hoofdredacteur Johannes van Bentum.

De middelen om 3D-visualisaties te maken van nog te ontwikkelen projecten zijn de afgelopen jaren steeds beter geworden, stelt Rienk Baarsma. G&S Vastgoed werkt er onder andere mee bij het ontwikkelproject Moermansk in de Amsterdamse Houthavens. ‘Met een app kun je door het gebouw lopen, door de ramen naar buiten kijken en dan zie je de zichtlijnen en de onderlinge afstand tussen de gebouwen in het gebied. De kwaliteit is zo goed, dat het meer is dan een leuke gimmick.’

Het gevaar schuilt erin dat tijdens de bouw dingen uiteindelijk anders kunnen uitpakken dan bij het programmeren van de app werd voorzien. ‘Infrastructuur kan net even anders worden aangelegd of het aanzien van een bouwblok kan anders worden uitgewerkt dan aanvankelijk werd voorgesteld. Veel zaken in de omgeving liggen buiten de macht van de ontwikkelaar.’ Met rechtszaken als mogelijk gevolg, vreest Baarsma.

Een zegening van nieuwe presentatie- en marketingtechnologie ziet Neprom-voorzitter Van Breukelen in het grote aantal consumenten dat met een relatief kleine inspanning kan worden bereikt. ‘Synchroon is in 2015 het online marketingbedrijf yoreM gestart. Soms zetten wij al in de tenderfase een website live om te horen wat mensen op die plek zouden willen. Die transparantie en communicatie is een grote verandering in ons vak.’

Een opvallende verandering is volgens Ten Brinke-directeur Gerritsen dat vertegenwoordigers van technische disciplines vroeger aanschuiven bij ontwikkelprojecten. ‘Installatie- en duurzaamheidsadviseurs zijn er vanaf het allereerste begin bij en praten mee over positionering van het gebouw, het ruimtelijk beleid, de gebiedsontwikkeling.’

Technologie draait vooral om duurzaamheid

Gerritsen van Ten Brinke kan zich wel vinden in de stelling. Dat woningen volledig autarkisch worden waar het de energievoorziening betreft, ziet hij op korte termijn wel gebeuren. ‘Bijvoorbeeld met de auto als energiecentrale als aanvulling op zonnecellen en accu’s om de perioden van afwezigheid van de auto te overbruggen. Milieutechnische duurzaamheid zal worden aangevuld met economische efficiency. Er komt een verschuiving van duurzame gebouwen naar slimme gebouwen. Gebouwen zullen gaan reageren op de data die zij zelf verzamelen over de gebruikers.’

Baarsma van G&S Vastgoed vindt dat de vastgoedsector niet moet doorslaan op het punt van duurzaamheid. ‘Voor de laatste procenten voor een Breeam-certificering Outstanding, moeten extreme investeringen worden gedaan. Wij kijken vooral naar wat het betekent voor de gebruikers. Niet minder ventileren om energie te besparen als frisse lucht voor gebruikers belangrijk is om productief te kunnen zijn.’

Een innovatie als aanwezigheidsdetectie heeft voor- en nadelen, weet Baarsma. ‘Als je als enige overwerkt, gaat over elders op de etage het ligt uit. Maar wat er een telefoontje op je mobiel binnenkomt? Dan ga je rondlopen. dan loop je in je eentje weer het licht op een hele etage aan.’

Veranderende mobiliteit beïnvloedt vastgoedontwikkeling

Hoe verandert de ontwikkelbranche onder invloed van veranderende mobiliteit, wil een kijker weten. Van Breukelen ziet twee ontwikkelingen op dat vlak. Allereerst kan met technologie slimmer worden omgaan met het wagenpark en parkeren. Tegelijkertijd is er een maatschappelijke verandering, waardoor het bezit van een auto minder belangrijk wordt. ‘Het delen van een auto wordt onder stadsbewoners steeds vanzelfsprekender. Het creëren parkeerruimte is binnen elk ontwikkelproject een kostbare ingreep. Het veranderende mobiliteitsgedrag maakt slimmere en goedkopere ontwikkelingen mogelijk.’

Door meer gebruikers binnen een pand of gebied samen te brengen kan een grotere flexibiliteit voor iedereen ontstaan, stelt Baarsma. ‘Als je met twee organisaties in een pand vijftig parkeerplaatsen hebt, zul je die niet permanent nodig hebben. Met behulp van technologie kun je de benutting vergroten, bijvoorbeeld door een deel van de plaatsen aan derden aan te bieden. Maar je moet wel iets verzinnen om de gewenste beschikbaarheid te kunnen garanderen.’

Ontwikkel met de technologie van morgen

Baarsma vertelt over het nieuwe hoofdkantoor van ING dat G&S ontwikkelt samen met collega-ontwikkelaar OVG. In het ontwikkelproces is geborgd dat de gebruikte technologie bij oplevering over drie jaar dan nog steeds up-to-date is. ‘in elke fase bekijken wij wat de laatste stand van de technologie is, Elke betrokkene heeft zijn eigen focus en specialisme. Door er een collectief brein van te maken komen uit alle hoeken innovaties naar voren.’

‘Het is mooi om te zien hoe Philips mee innoveert binnen een project als The Edge om een volgende stap te zetten’, stelt Van Breukelen. ‘In andere industrieën is dat veel gebruikelijker, die stap moeten wij nog zetten.’ Gerritsen van Ten Brinke stelt dat technische innovatie door zijn bedrijf zo belangrijk werd gevonden dat het een belang nam in een technisch installatiebureau. ‘Alle projectmanagers zijn bewust gemaakt van het belang van technologie. Zij voelen zich verantwoordelijk het resultaat, controleren ook of wat zij hebben verzonnen in de praktijk werkt.’

Mist vastgoedontwikkeling een visionair?

Op de vraag van één van de kijkers of vastgoedontwikkeling een visionair als Steve Jobs – de ziener achter de Apple iPhone en iPad – nodig heeft, antwoorden de drie deskundigen ontkennend. Gerritsen vindt niet dat de vastgoedsector bij uitstek de plek is voor innovatie en visionairs. ‘Je zoekt aansluiting bij de belevingswereld van de consument. Je moet wel een product verkopen. Innovaties moeten wel door de markt worden begrepen.’

Het idee van een chief disruption officer – zoals Jobs voor Apple fungeerde – spreekt Baarsma op zich wel aan. ‘Dat zou heel leuk zijn. Bij ons is er altijd een eindgebruiker of -belegger die vroegtijdig aan boord komt. Wil je dingen radicaal anders aanpakken, dan ontstaat er een prijsafslag: de eindbelegger loopt het risico dat het niet direct aanslaat en wil daarvoor worden gecompenseerd.’

Van Breukelen gelooft sterk in de kracht van verleiding, waarin Jobs een meester was. ‘Wij ons ervan bewust dat innovatie in onze sector sneller moet. Maar een consumentenproduct als een smartphone kent veel sneller early adopters dan een kapitaalgoed als een woning of kantoorgebouw. Dus de vergelijking gaat niet helemaal op.’

Webinar Technologie voor Ontwikkelaars

Nieuwe technologie zet de wereld van de projectontwikkelaar op z’n kop. Een voorbeeld is de technologie die van gebouwen zogeheten smart-buildings maakt. Gebruikers van kantoorgebouw The Edge aan de Amsterdamse Zuidas kunnen via een app op de mobiele telefoon de intensiteit van het licht en de temperatuur op de werkplek instellen. Drie deskundigen uit de praktijk delen in dit webinar hun inzichten in hoe technologie het ontwikkelvak gaat veranderen.

> Bekijk het webinar op https://youtu.be/G3rELu-nQrg

Wie zitter er aan tafel?

Bart van Breukelen

directievoorzitter Synchroon

Bart van Breukelen studeerde architectuur aan de Technische Universiteit Eindhoven. Na twee jaar bij een architectenbureau in Den Bosch, stapte hij over naar projectontwikkelaar AM, waar hij na zeven jaar regiodirecteur Eindhoven werd. Vervolgens was hij acht jaar directeur van Blauwhoed Eurowoningen in Rotterdam, om in 2007 over te stappen naar Johan Matser Projectontwikkeling. Een jaar later werd hij door de fusie van Johan Matser met Hopman Interheem directievoorzitter bij het fusiebedrijf Synchroon. Sinds januari 2016 is hij voorzitter van branchevereniging Neprom.

Tonny Gerritsen

directeur Ten Brinke Vastgoedontwikkelaars

Tonny Gerritsen is sinds dertien jaar directeur van Ten Brinke Vastgoedontwikkelaars in Arnhem, onderdeel van het familiebouwbedrijf Ten Brinke Groep. Hij heeft een achtergrond als technisch ingenieur en is gespecialiseerd in het verwerven en ontwikkelen van commercieel vastgoed. Sinds 2015 richt het bedrijf zijn focus onder leiding van Gerritsen weer meer op de Nederlandse markt, met name de Randstad. Ten tijde van de crisis was het zwaartepunt van de activiteiten in Duitsland komen te liggen. Gerritsen maakte de rentree mede mogelijk door vastgelopen vastgoedprojecten op te pakken en met grote inzet en voortvarendheid vlot te trekken.

Rienk Baarsma

commercieel ontwikkelmanager G&S Vastgoed

Rienk Baarsma staat als commercieel ontwikkelmanager bij G&S Vastgoed midden in de ontwikkelpraktijk. Hij is medeverantwoordelijk voor de initiatie, verhuur en verkoop van commerciële en residentiële her- en nieuwbouwontwikkelingen in groot-Amsterdam. Baarsma werkte eerder twee jaar bij huurderadviseur Solved en tien jaar bij CBRE, op het laatst als associate director verantwoordelijk voor de afdeling tenant representation.

Auteur: Johannes van Bentum

Dit artikel werd gepubliceerd in Vastgoedmarkt van april 2016.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels