Bouwinvest krikt status kantorenfonds verder op

De vermogensbeheerder maakte de aankoop van deze turn key ontwikkeling van een joint venture tussen APF International en Angelo Gordon op 8 oktober 2018 bekend in een persbericht zonder financiële details. Central Park, naast station Utrecht Centraal, krijgt 22 verdiepingen met 28.000 m2 kantoorruimte vvo, 370 parkeerplaatsen en 500 m2 horeca. Het complex naar ontwerp van Group A verrijst tussen het 66.000 m2 grote stadskantoor Utrecht en een nieuwe woontoren met 110 appartementen, ook eigendom van APF International en Angelo Gordon. Met 90 meter wordt Central Park bijna even hoog als het 92 meter hoge stadskantoor.

De ontwikkelaars zullen het pand na realisatie overdragen aan Bouwinvest. Central Park is onderdeel van de bredere gebiedsontwikkeling in het stationsgebied van Utrecht. Naast de ontwikkeling neemt pakt de joint venture ook de verhuur van Central Park op. Het project krijgt bij oplevering het Breeam-certificaat Excellent. De bouwstart is eind 2018, de geplande oplevering volgt twee jaar later. Bouwinvest plaatst de nieuwbouw in zijn Office Fund, een kantorenfonds met uitsluitend duurzame kantoren op toplocaties in de G4-steden, die veelal aan verschillende gebruikers zijn verhuurd.

Looptijd huurcontracten

Over de koopsom kunnen partijen niets zeggen. ‘De exacte koopprijs is nog niet vastgesteld. Bouwinvest koopt een leeg kantoor. De prijs is afhankelijk van de gerealiseerde huurprijzen en de looptijd van de huurcontracten. We hebben wel een bandbreedte afgesproken, maar daar kan ik niets over kwijt’, aldus Bas Jochims, director Dutch Office & Hotel Investments.

Vastgoedmarkt raamt de koopsom op ongeveer 160 miljoen euro, ervan uitgaand dat het verhuurrisico verdeeld wordt tussen koper en verkoper. Daarbij rekent de redactie met een brutoaanvangsrendement van 4,75 procent en een gemiddeld huurniveau van 275 euro per m2 per jaar. Dat bedrag is de huidige tophuur in het Utrechtse stationsgebied zoals becijferd door Cushman & Wakefield in Nederland Compleet van medio 2018. Bij oplevering in 2021 zou de vastgoedwaarde weleens meer dan 180 miljoen euro kunnen zijn, mits 100 procent verhuurd. In de krappe Utrechtse kantorenmarkt én een blijvend gebrek aan moderne voorraad op toplocaties zou de huurprijs de komende twee jaar weleens flink kunnen stijgen.

Fondsomvang 1,2 miljard

De ontwikkelaars hebben er groot vertrouwen dat Central Park bij oplevering 100 procent is verhuurd. ‘In het stationsgebied is grote schaarste aan nieuwe kantoorruimte. WTC Utrecht is ook in korte tijd volledig verhuurd. Er lopen al diverse gesprekken met geïnteresseerden en na de verkoop zijn we door veel partijen benaderd. In het stationsgebied van Utrecht zijn de huurprijzen al spectaculair gestegen. Lange tijd lagen de tophuurprijzen op 200 en heel soms 225 euro. Door de nieuwbouw en de grote gebruikersvraag bedragen de tophuren er nu 275 euro. Dit vertrouwen leeft ook bij Bouwinvest. Ik sluit niet uit dat de prime huren over twee jaar richting de 300 euro gaat’, zegt Jochims. De fondsdirecteur is verguld met de aanwinst. ‘Utrecht was ondervertegenwoordigd in ons kantorenfonds. Met Central Park hebben we een evenwichtiger verdeling binnen ons kantorenfonds. Ongeveer 40 procent is belegd in Amsterdam en elk rond 20 procent in Rotterdam, Den Haag en Utrecht.’

Inclusief andere herontwikkelprojecten Hourglass, Building 1931 en Building 1962  - voormalige Citroengebouwen naast het Olympisch Stadion, dat ook deel uitmaakt van de portefeuille van het kantorenfonds - groeit de omvang van het fonds naar 1,2 miljard euro. Het Office Fund, dat kantoren met 100 procent equity koopt, zal blijven groeien', verklaart Jochims. De focus ligt op multifunctionele gebouwen. Transacties kunnen ook goed in samenwerking met onze andere Nederlandse sectorfondsen als Residential, Retail, Hotel en Healthcare tot stand worden gebracht. Zo is hotelgedeelte van Hourglass een investering van het Hotel Fund en de winkels van WTC Rotterdam werden toegevoegd aan het Retail Fund.

Ook managing director Wiggert Karreman van APF International toont zicht tevreden met de transactie. ‘We zijn goed vertegenwoordigd in Utrecht en Amsterdam met een aantal aansprekende (her)ontwikkelingen. Elk project kent zijn eigen specifieke eigenschappen en de hierbij beoogde eindbelegger. Met Bouwinvest hebben we voor Central Park de perfecte lange termijn investeerder gevonden.’ Inclusief andere projecten zoals het Koninklijke Munt gebouw in Utrecht en Amsterdamse grachtenpanden als Herengracht 206 en Keizersgracht 572 heeft de joint venture AG/APF de afgelopen twee jaar 160.000 m2 aan posities gekocht die moeten worden geherpositioneerd of herontwikkeld.

Bezettingsgraag omhoog

Volgens Jochims bevat het kantorenfonds nu allemaal zeer onderscheidende, duurzame, multifunctionele topkantoren op toplocaties. De gemiddelde bezettingsgraad is nu ongeveer 90 procent, maar zal over een jaar of twee boven de 95 procent liggen. 'Hourglass op de Zuidas, Building 1931 en Building 1962 in Amsterdam Zuid leveren we volgend jaar 100 procent verhuurd op. Op de Haagse kantorenmarkt ontstaat ook weer krapte. WTC The Hague loopt met nu 96 procent naar een volledige bezettingsgraad. In WTC Rotterdam, eind 2014 verworven, zijn we volop aan het investeren om de bezettingsgraad te verhogen. De gemiddelde huren in het fonds zijn de afgelopen jaren toegenomen, terwijl de incentives fors zijn afgenomen. Het rendement is de afgelopen jaren erg goed geweest en het fonds staat uitstekend gepositioneerd voor de toekomst.'