nieuws

Vastned: een saai beursfonds met sexy panden

Beleggingen

Vastned is volop in transitie. De afgelopen jaren heeft de beursgenoteerde winkelbelegger de focus naar premium city high street shops verlegt. De populariteit van deze winkelpanden remt de ambities van CEO Taco de Groot allerminst.

Een nieuwe plek geeft een bedrijf een nieuwe impuls, weet Vastned-ceo Taco de Groot. ‘We verplaatsen ons hoofdkantoor in november 2016 naar Amsterdam.’ Het Rotterdamse beursfonds strijkt neer in het kantoorgebouw Officia I aan de De Boelelaan 7, op korte afstand van de Amsterdamse Zuidas. ‘Onze klanten, adviseurs, financiers  – bijna iedereen zit in Amsterdam. Het is niet meer dan logisch dat wij ons in Amsterdam vestigen.’

Dat Vastned ooit naar Rotterdam trok, kwam door de samenwerking met de beleggingsmaatschappij Vaste Waarden Nederland in Breda. Vastned had zijn hoofdkantoor toen in Den Haag. ‘De toenmalige bestuurders kozen voor een nieuw kantoor ergens in het midden – Rotterdam dus.’ De Groot kondigde zijn verhuisplan twee jaar geleden intern al aan. Bijna het complete bedrijf met 51 medewerkers wordt in het nieuwe kantoor samengebracht op één vloer met een open inrichting.

Ook in Amsterdam houdt Vastned vast aan zijn eind 2013 aangekondigde strategie van het afstoten van winkelobjecten op secundaire locaties, om daarvoor winkelpanden op A1-locaties terug te kopen. Eind juni 2016 rapporteerde het beursfonds dat het aandeel van zogenoemde premium city high street shops inmiddels 70 procent bedraagt. De bezettingsgraad in deze panden bedroeg op dat moment 99,2 procent, bij een like-for-like brutohuurgroei van 1,9 procent.

Schreeuwend tekort

In de afgelopen vier  jaar voerde Vastned voor 1,2 miljard euro verkoop- en aankooptransacties uit, vertelt De Groot. Het ene deel van de strategie – verkopen – laat zich eenvoudiger uitvoeren dan het andere deel – het kopen van winkelpanden op A1-locaties. ‘Er is een schreeuwend tekort aan goed product’, vertelt De Groot. De concurrentie is bovendien gegroeid sinds de Britse aankondiging de Europese Unie te willen verlaten.

De Groot constateert dat beleggers hun beleid direct hebben aangepast. ‘Onlangs was ik bij een grote verzekeraar in Madrid die Londen als investeringslocatie heeft geschrapt. In plaats daarvan steekt het bedrijf alleen nog geld in de eigen stad en enkele Europese steden.’ Hetzelfde beeld zag hij bij een Duitse belegger, die nu in Nederland investeert en niet langer in het Verenigd Koninkrijk. ‘Veel partijen maken in het VK pas op de plaats en tonen meer belangstelling voor andere grootstedelijke markten. Het geld moet ergens naar toe.’

Flexibiliteit voor huurders

Van de verhoogde belangstelling voor winkelvastgoed zullen de secundaire gebieden volgens De Groot wel profiteren, maar relatief weinig. Het meeste beleggersgeld zal concurreren om panden op toplocaties. Dat maakt het ook lastiger om meer winkelpanden op een rij te kopen. ‘Dat proberen wij altijd wel, om onze huurders meer flexibiliteit te bieden.’ Zo kunnen winkels met elkaar worden verbonden tot grotere oppervlakten, zoals Vastned deed met twee naast elkaar liggende panden in de Parijse wijk Le Marais. Daar maakte de vertrekkende huurder Suite.341 ruimte voor een flagshipstore van buurman Adidas Original. Samengevoegd leveren de panden Vastned in één jaar tijd een huurstijging op van 55 procent.

Bovendien bieden naast elkaar liggende panden de mogelijkheid op de bovenetages woningen te maken die via één van de panden worden ontsloten. Vastned hecht veel waarde aan woningen, die door een eigen medewerker worden verhuurd. ‘Ik zie het als mijn maatschappelijke taak in het kernwinkelgebied zoveel mogelijkheid woningen te scheppen. Het zijn meestal starterswoningen, die de winkelstraten extra levendigheid bieden. Bovendien neemt de sociale veiligheid toe als er boven de winkel een schemerlampje brandt. Onze winkelhuurders vinden dat heel prettig. De huurinkomsten zijn gevonden geld.’

Bovenwoningen

Waar vroeger kantoorruimte boven de winkels was, transformeert Vastned deze nu waar dat kan naar woningen. ‘De panden worden hierdoor beter als belegging. Kantoren kennen vaker huurderwisselingen, waarbij telkens flinke investeringen nodig zijn.’

De huidige shake-out onder winkelformules heeft ook Vastned getroffen. Terwijl er volgens hem ook de komende maanden winkelketens blijven omvallen, verwacht De Groot dat de meeste van zijn huurders overeind zullen blijven. ‘Ons interne lijstje met wiebelige klanten, is bijna volledig afgevinkt.’ Zo heeft het beursfonds na het faillissement van Miss Etam er voor gekozen geen zaken te doen met de nieuwe eigenaren na de doorstart.

Steviger huurders

Met de focus op betere panden krijgt Vastned ook steviger huurders in huis. De Groot is blij met de formules van het Inditex-concern (onder andere Zara), maar ook ketens als Rituals of juweliersketen Schaap en Citroen. ‘Rituals is slim bezig met het intern opleiden van zijn medewerkers. Schaap en Citroen blinkt uit in het sluiten van samenwerkingen waardoor het beter zijn doelgroep weet te bereiken.’ In de eerste maanden van 2016 wist de winkelbelegger bovendien de ketens Love Stories, Repeat Cashmere, Birkenstock en Starbucks aan te trekken.

Deze actieve retailers zullen volgens De Groot beter worden in kwaliteit en omarmen ook nieuwe technologie. ‘In winkels zit tegenwoordig een berg onzichtbare technologie. Managers analyseren de datastromen die daaruit komen. Door de hogere omzet die zij genereren kunnen zij zich ook de allerbeste plekken in de stad permitteren.’

Geen slecht vastgoed

In het winkelbestand bevindt zich één voormalige V&D-pand, dat aan het Buikslotermeerplein in Amsterdam-Noord. ‘We zijn nu in gesprek over de invulling van het pand met drie retailketens’, vertelt De Groot. Zorgen over het pand maakt hij zich niet. ‘Je kunt op dit moment in Amsterdam geen slecht vastgoed hebben. Retailers die naar Nederland komen willen doorgaans hun eerste vestiging openen in Amsterdam.’

Zijn inspiratie haalt De Groot tegenwoordig buiten de vastgoedsector. ‘Na 27 jaar in het vastgoed kom ik niet echt meer geïnspireerd terug van een congres met branchegenoten’, bekent De Groot. ‘Ik bezoek liever bijeenkomsten over innovatie. Zo ben ik dit jaar met een groep ondernemers naar de Singularity University van visionair Ray Kurzweil in Silicon Valley geweest.’

Exponentiële verandering

Het cursusprogramma van deze universiteit draait om wetenschappelijke vooruitgang en technologie die exponentiële veranderingen in de maatschappij te weeg brengen. De Groot trof er slechts één mede-student uit het vastgoed. Hij wordt zichtbaar enthousiast bij de herinnering. ‘Als auto’s steeds vaker worden gedeeld en zelf gaan rijden, moet je dan nog investeren in parkeergarages? Het is nu een gekkenhuis in het winkelvastgoed. Moeten wij wel meebieden op panden met een BAR van 3, of moeten wij even afwachten?’ De input over andere veranderingen in de maatschappij helpen hem bij het maken van deze keuzen.

Een bijzonder aspect aan Vastned is dat het de enige Nederlandse beursgenoteerde onderneming is waarvan de raad van commissarissen voor de helft bestaat uit vrouwen. Naast voorzitter Marc van Gelder (voorheen ceo van Mediq) en ex-KBB chief operations officer Jeroen Hunfeld zorgen Marieke Bax en Charlotte Insinger voor de balans. Bax maakte carrière bij Sara Lee in de sector van fast moving consumer goods. Insinger werkt achtereenvolgens bij Shell en Robeco om uiteindelijk voorzitter van de raad van bestuurder te worden bij het Erasmus Medisch Centrum in Rotterdam.

De Groot: ‘Het gaat mij niet om vrouwen an sich, maar ik vind vrouwelijkheid binnen een onderneming belangrijk. Van de medewerkers is zestig procent vrouw. Ik werk sowieso graag samen met vrouwen. Bij mijn vorige onderneming – Halverton in Londen – waren vrouwelijke assetmanagers consciëntieuzer, plichtsgetrouwer en zorgzamer dan mannen.’

Auteur: Johannes van Bentum

Dit artikel is verschenen in Vastgoedmarkt van september 2016.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels