nieuws

Pensioenfondsen surfen op golven van hoogconjunctuur

Beleggingen

De hoogconjunctuur op de wereldwijde vastgoedbeleggingsmarkt heeft Nederlandse publieke investeerders weer geen windeieren gelegd. Hun eind 2014 bereikte record aan vastgoedbezit lag een jaar later alweer aan scherven.

Het netto in vastgoed geïnvesteerde vermogen van Nederlandse publieke partijen is in 2015 met 10 procent gestegen. Bedroeg het totaal eind 2014 nog 130 miljard euro, een jaar later was dat opgelopen tot 143 miljard euro. Dat heeft Vastgoedmarkt Research becijferd bij het onderzoek voor de ranglijst van vastgoedbeleggers en -assetmanagers [PDF]. Tabel 1 toont dat het gaat om beleggingen van pensioenfondsen, van verzekeraars en van particuliere beleggers via vastgoedfondsen. De groei van hun in vastgoed geïnvesteerde vermogen is het saldo van aan- en verkopen en waardemutaties die vaak positief uitvielen.

Het vastgoedbezit van Nederlandse beleggers beleeft een groeispurt. De 10 procent groei van het netto geïnvesteerd vermogen in 2015 komt bovenop de groei van 18 procent in 2014. Ter vergelijking: in 2007 werd een voorlopig hoogtepunt bereikt van 104 miljard euro. Voor de acht jaar daarna registreerde het CBS in totaal 14 procent inflatie. Met die geldontwaarding komt de 104 miljard euro van eind 2007 overeen met 119 miljard euro eind 2015. Het huidige in vastgoed geïnvesteerd vermogen van Nederlandse publieke beleggers ligt daar 24 miljard euro boven.

Opgemerkt moet ook dat deze editie een hoger totaal voor boekjaar 2014 vermeldt dan de ranglijst in Vastgoedmarkt van september 2015. Tegenover het nu becijferde totaal van 130 miljard euro voor 2014 staat een totaal van 127 miljard euro voor hetzelfde boekjaar in de vorige editie. Een belangrijke verklaring voor het verschil is een boekhoudkundige wijziging bij ASR. De verzekeraar vermeldt het vastgoed op zijn balans niet meer op basis van de kostprijs, maar tegen de reële waarde. Bij ASR scheelt dat ruim een miljard euro.

Bovendien is het voor Philips Pensioenfonds gemelde totaal nu inclusief de vastgoedbeleggingen voor risico van de deelnemers. Vorig jaar ging het alleen om de beleggingen voor risico van het pensioenfonds. Ook dat scheelt ruim een miljard euro. Met zulke wijzigingen is rekening gehouden bij de bepaling van de groei van het in vastgoed belegde vermogen van Nederlandse publieke partijen.

13 procent groei

De groei van het vastgoedbezit van publieke beleggers in 2015 komt grotendeels van de institutionele beleggers met vastgoedportefeuilles groter dan 250 miljoen euro in tabel 2. Hun totaal steeg van 118 miljard euro naar ruim 130 miljard euro. De stijging bedraagt 12 miljard euro (11 procent). Het is bijna voldoende om de 13 miljard euro groei te verklaren van het totaal voor alle publieke beleggers. In 2014 trokken institutionele beleggers ook al de kar, met 19,2 miljard euro groei op een totale toename van 19,6 miljard voor alle publieke beleggers.

Bij de institutionele beleggers in tabel 2 worden de verzekeraars net als vorig jaar overvleugeld door de pensioenfondsen. In 2014 steeg het totaal van de verzekeraars weliswaar met 6 procent naar 12 miljard euro. Maar de pensioenfondsen stelden daar een stijging tegenover met 22 procent naar 104 miljard euro. In 2015 steeg het in vastgoed belegd vermogen van pensioenfondsen door, met 12 procent naar 118 miljard euro. Bij de verzekeraars daalde het in vastgoed geïnvesteerde vermogen met 1 procent (ruim 100 miljoen euro) naar 13 miljard euro.

Herinvestering Generali

De daling van de totale vastgoedinvesteringen van de verzekeraars in tabel 2 kan worden toegeschreven aan Delta Lloyd. Die onderneming verkocht in 2015 onder meer haar winkelportefeuille voor 273 miljoen euro en haar kantorenportefeuille voor 226 miljoen euro. De verkopen passen volgens Delta Lloyd in de nieuwe strategie gericht op het verminderen van risico’s. De focus komt op huurwoningen. In dat segment wil Delta Lloyd zijn bezit uitbreiden. Vooralsnog is het resultaat van de nieuwe strategie een forse krimp van de vastgoedportefeuille. Eind 2013 had Delta Lloyd nog voor 2.181 miljoen euro aan vastgoed op de balans. Een jaar later was daar 1.526 miljoen euro van over en eind 2015 resteerde 1.052 miljoen euro.

De afname van de totale vastgoedbezittingen van de verzekeraars is groter wanneer rekening wordt gehouden met de verdwijning van Generali uit de ranglijst. Die institutionele belegger verkocht zijn vastgoedportefeuille voor 211,8 miljoen euro. Over de bestemming van de opbrengst doet de verzekeraar geen mededelingen aan Vastgoedmarkt Research. In het jaarverslag 2015 van Generali Real Estate Investments B.V. staat: ‘Door de verkoop is een herinvesteringsreserve gevormd. (…) Het streven is om uiterlijk ultimo 2018 de herinvesteringsreserve volledig te hebben benut door herinvestering in vastgoed.’ Reden voor de verkoop was ‘een wijziging van het investeringsbeleid’: meer concentratie in de grote stedelijke gebieden in plaats van spreiding over een groot gebied.

Verkoopsaldo

Voor een verklaring van de sterke groei bij de pensioenfondsen is, anders dan vorig jaar, een blik op de grootste twee partijen onvoldoende. Een toename van het in vastgoed en infrastructuur belegd vermogen van het ABP met 5,5 miljard euro werpt zeker gewicht in de schaal. Dat geldt ook voor de stijging van het in vastgoed en infrastructuur geïnvesteerde bedrag met 2,7 miljard euro bij het PfZW. Maar daarmee staat de teller pas op 8,2 miljard euro, terwijl de groei bij de pensioenfondsen 12,5 miljard euro bedraagt.

De overige ruim 4,3 miljard groei van het in vastgoed geïnvesteerde vermogen is te vinden bij de 21 andere pensioenfondsen. Grotere happen zijn er voor het Pensioenfonds Metaal en Techniek met een groei van 916 miljoen euro en het Pensioenfonds Bouw met een toename van 612 miljoen euro. Ook aanzienlijk is de groei van het in vastgoed belegde vermogen met 394 miljoen euro bij het Spoorwegpensioenfonds en met 374 miljoen euro bij het Pensioenfonds ING.

Toename in eurozone

De pensioenfondsen danken hun groei van het in vastgoed belegd vermogen in 2015 vooral aan positieve waardemutaties. Het ABP schreef 5.598 miljoen euro bij op zijn vastgoedportefeuille (exclusief vastgoed verantwoord onder andere beleggingscategorieën). Voor het PfZW bedroeg de positieve waardeverandering 3.631 miljoen euro. Bij het Pensioenfonds Metaal en Techniek ging het om 450 miljoen euro. Daartegenover staan verkoop/aflossingssaldi van 66 miljoen euro bij het ABP en 944 miljoen euro bij het PfZW en een aankoopsaldo van 462 miljoen euro bij Metaal en Techniek. Per saldo stootten de drie pensioenfondsen voor 548 miljoen euro af.

De groei van het in vastgoed geïnvesteerde vermogen van publieke beleggers gaat net als in andere jaren grotendeels voorbij aan Nederland. Bij het ABP daalde het totaal aan vastgoedbeleggingen in eigen land zelfs met bijna 2 miljard euro, van 4.877 miljoen euro naar 2.924 miljoen euro. De grootste toename in de vastgoedbeleggingen van het burgerlijk pensioenfonds is te zien in de andere landen van de eurozone. Eind 2014 had het ABP 5.344 miljoen euro aan vastgoedbeleggingen in de monetaire unie. Een jaar later was dat totaal met ruim 4 miljard opgelopen naar 9.586 miljoen euro.

Actieve woningfondsen

Toch vist Nederland niet volledig achter het net. In tabel 4 staan de sector- en huisfondsen waar veel de Nederlandse institutionele beleggers in participeren. Het totaal van die fondsen steeg met een miljard euro, van 11.298 miljoen euro naar 12.379 miljoen euro. Hier zijn de investeringen van institutionele beleggers in de Nederlandse huurwoningen zichtbaar. De totale groei van de woningfondsen in tabel 4 bedraagt 1.073 miljoen euro. Daarmee kan de toename van het belegde vermogen van de sector- en huidfondsen bijna volledig worden verklaard.

De actiefste woningfondsen in tabel 4 zijn het Bouwinvest Residential Fund met zijn groei van 412 miljoen euro en het Amvest Residential Core Fund met zijn toename met 387 miljoen euro. De meeste andere woningfondsen in tabel 4 laten ook groei zien. Het belegd vermogen groeit bij de sector Woningen van Altera met 134 miljoen euro, bij het Achmea Dutch Residential Fund met 96 miljoen euro en bij het ASR Dutch Core Residential Fund met 59 miljoen euro. Alleen het Residential Dynamic Fund van Amvest toont een daling, van 15 miljoen euro.

Daling bij NSI

Daarmee zijn niet alle investeringen in beeld van Nederlandse institutionele beleggers in de vaderlandse woningmarkt. Tabel 3 met de vrij toetreedbare fondsen toont dat het totaal van woningbelegger Amvest met 626 miljoen steeg naar 3.400 miljoen euro. In dat cijfer tellen ook de andere woningbeleggingen van Amvest mee, zoals die voor Aegon. En bij woningfonds Vesteda steeg de waarde van de vastgoedportefeuille met 201 miljoen euro.

Het totaal van de vrij toetreedbare fondsen stijgt in tabel 3 steeg met 2 miljard euro naar 27 miljard euro. Dat komt niet alleen door de groei van de woningbeleggingen van Vesteda, Amvest en Altera Vastgoed. Aanmerkelijke stijgingen van de beleggingstotalen zijn er ook bij Eurocommercial Properties (475 miljoen euro), Wereldhave (443 miljoen euro) en Q-Park (349 miljoen euro). Er is maar één grote uitzondering. NSI verkocht in 2015 veel vastgoed en zijn volledige belang in Intervest Offices. Het beleggingstotaal van NSI daalt met 470 miljoen euro naar 1.197 miljoen euro.

Daling bij Syntrus

Bij de assetmanagers voor instituten in tabel 5 steeg het totaal met bijna 6 miljard euro. Toch groeien niet bij alle partijen in de lijst de bomen tot de in de hemel. De groei komt grotendeels op het conto van APG. Daar neemt het – vooral voor het ABP – beheerde vermogen toe met 4,4 miljard euro. En komt dat vooral door waardestijgingen van het grotendeels indirecte vastgoed.

Bij assetmanagers die veel in direct vastgoed beleggen wisselt het beeld. Bouwinvest boekte een stijging van het beheerd vermogen met 800 miljoen euro, onder meer door de investeringen in de Nederlandse woningmarkt. Daartegenover staan lichte dalingen van de totale assets under management bij twee van de vijf grootste vastgoedvermogensbeheerders van Nederland. Bij Bouwfonds IM daalde het totaal met 133 miljoen euro en bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance met 173 miljoen euro.

Nieuw record

Aan ieder feest komt een einde. Het feest van de pensioenfondsen op de wereldwijde markten voor indirect vastgoed zal daarop geen uitzondering zijn. Weliswaar zijn de koersen van vastgoedaandelen in alle segmenten wereldwijd door gestegen. Maar in de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk koelen de vastgoedbeleggingsmarkten al bijna jaar een af. Lage rente is geen recept voor eeuwige groei op de vastgoedbeleggingsmarkten. Naarmate de centrale banken door hun opties heen raken om de geldmarkten te verruimen, komt het einde van de vastgoedhausse dichterbij.

De resultaten van de twee grootste Nederlandse pensioenfondsen duiden op dat naderende einde. In 2015 hadden het ABP nog rendementen van 16,9 procent en 14,9 procent geboekt op hun vastgoed (exclusief infrastructuur). Halverwege 2016 lagen de pensioenreuzen niet op schema om de score van 2015 te evenaren. In de eerste zes maanden van 2016 bedroeg het vastgoedrendement 4,5 procent bij het ABP en 3,5 procent bij het PfZW.

De ontwikkeling van de totalen van vastgoed op de balans sluit aan op de rendementsontwikkeling. Halverwege 2016 had het ABP een klein miljard euro meer vastgoed op de balans. Bij het PfZW bedraagt de toename een miljard euro. Samen zijn de pensioenreuzen goed voor meer dan de helft van het netto in vastgoed geïnvesteerd vermogen van Nederlandse publieke belegger. Dat vermogen kan eind 2016 weer hoger zijn dan in 2015. Dat zou dan weer een nieuw record betekenen. Maar de kans op een net zo grote groei als in 2015 is niet groot.

Auteur: Peter Hanff
Dit artikel verscheen in  Vastgoedmarkt van september 2016 

 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels