nieuws

Koophonger M7 Real Estate niet gestild

Beleggingen

Gebruikmakend van de lage prijzen in de onderste regionen van de Nederlandse vastgoedmarkt kocht M7 Real Estate de afgelopen jaren voor 650 miljoen euro multi-let bedrijfsgebouwen, kantoorpanden en winkelvastgoed. Hoewel de concurrentie toeneemt, is de honger naar hoogrenderend vastgoed niet gestild. ‘Voorlopig zien we hier nog volop mogelijkheden.’

Koop goedkoop in, maak een kwaliteitsslag via renovatie, zoek nieuwe huurders en verkoop voor een mooie prijs. In een notendop vormt  dat de beleggingsstrategie van M7 Real Estate. Al heeft verkopen voorlopig nog weinig prioriteit.

De pan-Europese vermogensbeheerder en belegger uit Londen, gespecialiseerd in multi-let bedrijfsruimte en kantoorpanden, bouwde de afgelopen 2,5 jaar in Nederland  via een reeks acquisities een portfolio op van 157 gebouwen ter waarde van 650 miljoen euro. De panden liggen door het hele land verspreid: van Winschoten tot Maastricht en van Amsterdam tot Zwolle. De ruim duizend huurders genereren een huurstroom van zo’n 60 miljoen euro.

Ook deze zomer deed M7 RE weer van zich spreken. Zo sloot het bedrijf in augustus zijn derde Europese investeringsfonds na de aankoop in juli van tien kantoorpanden van een particuliere belegger met 1,85 miljoen euro aan huurinkomsten. In augustus werd nog een kantoorpand in Deventer gekocht. Het fonds, dat belegt in Nederland en Duitsland, heeft een investeringsvolume van 300 miljoen euro, waarvan het grootste deel inmiddels is belegd op een gemiddeld aanvangsrendement van 10,7 procent.

Commitment

M7 Real Estate – niet te verwarren met de Nederlandse projectontwikkelaar M7 – is in ons land met zes van zijn circa 25 beleggingsvehikels in de weer. Beleggers in de fondsen, jointventures en clubdeals zijn rijke families en particulieren uit Azië, Europa en de VS en Angelsaksische private equityhuizen, waaronder Starwood Capital Group, en Bayside Capital. Om commitment te tonen aan de aandeelhouders, maar ook om de vruchten te plukken van de eigen beleggingsexpertise, investeert M7 RE ook zelf in de vehikels. Die inbreng varieert tussen de 2,5 en 10 procent.

M7 Real Estate, actief in elf verschillende  Europese landen, werd zeven jaar geleden in Londen opgezet door zeven voormalige managers van de vroegere assetmanager Halverton (het huidige Internos). M7 beheert met inmiddels 110 medewerkers een pan-Europese portefeuille ter waarde van ongeveer 1,8 miljard euro. De lat ligt hoog. De komende jaren wil het bedrijf de assets onder management verdubbelen tot een slordige 4 miljard euro. Zo ook in Nederland.

Dubbelcijferig rendement

’We zijn absoluut niet geïnteresseerd in kantoorgebouwen aan de Zuidas of grote  logistieke centra’, licht directeur Nederland Remko Dickhaut het beleggingsbeleid toe. ‘De prijzen voor dergelijk vastgoed hebben bovendien alweer het pre-crisis niveau bereikt. Als wij zouden kopen op een yield van 5, 6 of 7 procent dan kunnen we onze beleggers geen dubbelcijferig rendementen bieden. Wij kopen op aanvangsrendementen tussen de circa 10 procent en 15 procent.’

Mooi voorbeeld van de winstmogelijkheden die de onderkant van de markt biedt, vormt het 5.000 m2 grote kantoorpand aan Koningin  Wilhelminaplein 12 in Amsterdam Slotervaart, waar M7 RE ook zelf is gevestigd. Dat toen half leegstaande pand werd in mei 2014 gekocht samen met vier andere panden door een jointventure van M7 en Bayside Capital van een door Rynda beheerd bankroet Israëlisch fonds voor zo’n 3,5 miljoen euro. Na een opknapbeurt met beperkte kosten (‘je kunt natuurlijk geen gouden kranen verwachten bij een jaarhuur van 120 euro per m2’) kwamen nieuwe huurders en liep de bezettingsgraad op naar nagenoeg 100 procent. In het voorjaar is het pand met 2,5 miljoen euro winst verkocht.

Lange termijn

Toch is het zeker niet zo dat panden bij volledige bezetting meteen de etalage ingaan, legt mede-directeur Femke van Oest uit. ‘We zijn met onze fondsen ook lange termijn investeerders. Gegadigden mogen best een bod doen op onze gebouwen. Maar verkopen doen we in de huidige markt uitsluitend  als we een heel mooie prijs krijgen. Bovendien ligt de beslissing over disposities bij onze beleggers.’

Dickhaut vult aan: ‘Als je een complex van 50 procent bezetting of minder naar honderd procent brengt dan maak je sowieso een geweldig rendement voor je investeerders. Bij verkoop levert dat eenmalig een stevige boekwinst op. Maar dat geld moet je wel herinvesteren in een ander pand, waarbij het maar de vraag is of je daarmee opnieuw een dergelijk rendement kunt realiseren.’

Ook wijst hij op het verschil tussen de beheerde fondsen en de jointventures met de private equitypartijen. ‘In de fondsen hebben we met 20 tot 30 beleggers te maken die er in het algemeen voor de lange termijn in zitten, bij de jointventures is dat slechts één andere partij, de private equitypartner. Als zo’n partij om wat voor reden de tijd rijp acht voor verkoop, dan wordt er verkocht.’

Vliegende start

Van Oest en Dickhaut voeren samen de directie over de Nederlandse operatie. Dickhaut, een econoom, is afkomstig van de Nederlandse assetmanager Cortona Management,  eind 2013 met de acht personeelsleden ingelijfd door M7 RE. Zo konden de Britten meteen een vliegende start maken in ons land en optimaal profiteren van het herstel dat vervolgens intrad. In januari 2015 ging M7 Cortona BV verder onder de naam M7 Real Estate Nederland BV. Van Oest, net als Dickhaut een van de zeventien partners van het Britse moederbedrijf, was voor haar overstap werkzaam bij vastgoedfinancier FGH Bank op de afdeling Vastgoedanalyse en Management. Dat is de afdeling bij FGH die zich bezighoudt met het vastgoed van Bijzonder Beheer.

Nederland goedkoop

Volgens Dickhaut is Nederlands secundair en tertiar vastgoed nog altijd behoorlijk goedkoop in vergelijking met andere Europese landen. Het verklaart mede waarom Nederland een onevenredig groot deel uitmaakt van de totale M7-portefeuille. ‘Ik denk dat de vastgoedcrisis hier langer en dieper is geweest doordat we hier slechts een paar banken hebben en de financiering op een gegeven moment totaal wegviel’, zegt hij  over de verschillen met andere Europese landen.

Ook nu het loket bij de meeste Nederlandse banken allang weer  open is, verbaast Dickhaut zich over de opstelling en de risicobeoordeling van de Nederlandse vastgoedfinanciers. ‘Ze verdringen zich in het zogenaamd laagrisicovolle topsegment, de Zuidas en dergelijke’, sneert hij. ‘Maar in de segmenten waarin wij actief zijn berekenen ze nog steeds onevenredig hoge risico-opslagen in vergelijking tot buitenlandse vastgoedfinanciers zoals Bank of America, Deutsche Bank of CitiGroup. Dat scheelt snel 50 tot 150 basispunten.’

Topsegment juist risicovol

Wat is er bovendien ‘laag risicovol’ aan het financieren van Zuidas-kantoren of megadistributiecentra die zich op het hoogtepunt van de markt bevinden, werpt Dickhaut retorisch op. En wat is er hoog risicovol aan het financieren van laaggeprijsde panden? ‘Het enige risico dat je in onze segmenten loopt, is dat de panden ietsjes minder waard zouden kunnen worden, maar dat is niets met de ware prijsval die in het topsegment zou kunnen ontstaan.’

Had M7 twee jaar geleden het rijk zo’n beetje alleen, tegenwoordig zien steeds meer partijen dat er goed geld te verdienen valt met het opknappen van panden met veel achterstallig onderhoud en leegstand, huurders vinden en het doorverkopen voor een mooie prijs. De prijzen beginnen ook weer op te lopen. De verscherpte concurrentie doet zich vooral voelen bij de aankoop van hele grote portefeuilles, van 100 miljoen euro en meer. ‘Ja, de portefeuilletoeslag van vóór de kredietcrisis is ook weer helemaal terug.’

Volop mogelijkheden

Hoe lang blijft Nederland nog interessant voor hoog rendement zoekende beleggers? Dickhaut: ‘Dat er een keer een einde aan komt, is duidelijk. Voorlopig zien we echter nog volop mogelijkheden om onze beleggers een hoog rendement te bieden.’

Naast een scherpe inkoopprijs, hecht het bedrijf grote waarde aan het ‘multi-let’-karakter van panden – meerdere huurders per object – of het nu bedrijfsgebouwen betreft, kantoorpanden of winkelvastgoed. ‘Ik zeg niet dat we als onderdeel van een portefeuilledeal nooit een pand kopen dat volledig verhuurd is aan één huurder, maar multi-tenant heeft uit het oogpunt van risicospreiding de sterke voorkeur.’

Hoewel de aanvangsrendementen ook  in de onderkant van de markt weer stijgen, liggen de netto-huurwaardes nog altijd 25 tot 50  procent onder het vroegere niveau. ‘We zien wel  dat de incentives, zoals huurvrije periodes, verdwijnen. Dat is het begin van daadwerkelijk herstel van de huurwaarde,’ stelt Van Oest.

Erik Wiegerinck

Dit artikel is gepubliceerd in het septembernummer 2016 van Vastgoedmarkt

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels