nieuws

Hartelt Fund Management lanceert eerste institutionele zorgvastgoedfonds

Beleggingen

Hartelt Fund Management heeft zijn eerste vastgoedfonds gelanceerd. Het NLII Apollo Zorgvastgoedfonds is ontwikkeld met Stichting Pensioenfonds Huisartsen (SPH) en de Nederlandse Investeringsinstelling, NLII. Het fonds – dat beoogt 200 miljoen euro aan eigen vermogen op te halen – staat open voor Nederlandse institutionele beleggers en investeert in zorghuisvesting en faciliteiten. Inmiddels heeft NLII Apollo Zorgvastgoedfonds de eerste aankoop gedaan met een verpleegcomplex in Heerde, een overeenkomst met zorgaanbieder Viattence en bouwbedrijf BAM Vitaal Zorgvastgoed. Ceo Jean Klijnen: ‘We hebben een pijplijn van ruim 100 miljoen euro, dus we verwachten het fonds snel verder in te vullen.’

Hartelt Fund Management heeft net nieuwe kantoorruimte betrokken. De verhuizing is min of meer het gevolg van de  recente overname van de financiële dienstverlener Montesquieu door Ernst & Young, waarmee Hartelt en moederbedrijf Panta Rhei Partners een nauwe relatie hadden. Jean Klijnen, voormalig ceo van Bouwfonds REIM, maar al weer enige jaren – onder meer met Voas Brouns – vanuit Zuid-Limburg actief: ‘Onze verhuizing heeft slechts zijdelings te maken met de overname van Montesquieu. De belangrijkste reden was ruimtegebrek. In deze villa hebben we voldoende ruimte om onze werkzaamheden verder uit te breiden en nieuwe mensen aan te nemen. Met de komst van onder andere René Smeehuijzen, voorheen onder meer Bouwfond IM, en Carolus van de Ven (o.a. ex-APG) hebben we nu elf mensen op de loonlijst staan.’

 

Niches

Hartelt Fund Management is een initiatief van Panta Rhei Partners, samen met cfo Joep Munten (voorheen medeoprichter Montesquieu) en de Limburgse investeringsmaatschappij Liof. Klijnen: ‘We zijn in 2013 gestart met Panta Rhei Partners, dat nu op eigen benen staat en zich vooral bezig houdt met het adviseren omtrent beleggen in en managen van woningen. Daarna is in hetzelfde jaar nog Hartelt Fund Management opgericht, dat inmiddels beschikt over een AIFMD-vergunning. Hartelt richt zich op specifieke niches via samenwerkingen met strategische partners.  Vanuit deze invalshoek hebben we ons allereerst gefocust op fondsen op het gebied van zorgvastgoed, mede omdat door overheidsmaatregelen het financieren van de zorgsector wezenlijk is veranderd. Er zijn maar weinig partijen actief op het terrein van zorgvastgoed, terwijl de vraag naar beleggingsproducten zoals wij die kunnen aanbieden groot is.’

Het opzetten van het nieuwe zorgvastgoedfonds heeft veel tijd in beslag genomen, geeft Klijnen toe. ‘Wij willen er zeker van zijn dat we met onze fondsen ook echt vernieuwend zijn. Dat vereist een lange voorbereidingstijd. Ik denk dat we daarin met NLII Apollo Zorgvastgoedfonds geslaagd zijn. Er zijn wel andere institutionele fondsen, maar die zich richten zich toch vooral op woonvarianten met een zorgcomponent. Wij gaan verder en richten ons ook op ‘çare’-faciliteiten zoals verpleegcomplexen en zorg- en behandelcentra – ‘zeg maar de eerstelijnszorg’. Vanuit deze centra vindt een steeds breder aanbod van meerdere medische diensten plaats. ‘Cure’, zoals ziekenhuizen doen we niet. Ziekenhuizen en de financiering daarvan zijn te complex. We gaan bij onze acquisities uit van 40 procent aan verpleeghuizen, 30 procent aan eerstelijnszorgcentra en nog eens 30 procent aan ‘beschermd wonen’. Met dit zorgvastgoedfonds verwachten we een eigen trackrecord op te bouwen en onze eigen brand in de markt te vestigen.’

Bij de lancering van het NLII Apollo Zorgvastgoedfonds eind juni werd tevens bekendgemaakt dat het fonds beoogt circa 200 miljoen euro aan kapitaal uit de markt te halen en dat Stichting Pensioenfonds voor Huisartsen (SPH) met 80 miljoen euro de eerste belegger in het fonds is geworden. Klijnen: ‘SPH wilde graag – en dat valt te begrijpen vanuit haar achtergrond – als ‘launching investor’ aan het fonds worden verbonden, maar we zijn inmiddels ook in gesprek met een aantal andere beleggers. Denk daarbij aan andere medisch georiënteerde institutionele beleggers/pensioenfondsen. Maar we richten ons nadrukkelijk ook op andere pensioenfondsen. Voor deze partijen kan een belegging in zorgvastgoed eveneens aantrekkelijk zijn. PGGM is overigens als vermogensbeheerder van SPH indirect bij het fonds betrokken.’ 

 

Blind pool 

Hartelt Fund Management geeft zich een jaar de tijd om het hele beoogde kapitaal van 200 miljoen bij elkaar te krijgen. Klijnen: ‘Van belang is verder dat we nu de eerste acquisitie bekend hebben kunnen maken. Het fonds is dus geen ‘blind pool’ met veel geld, maar wordt snel gevuld met objecten met langlopende huurcontracten tot wel 25 jaar en goede debiteuren. Dergelijke huurcontracten zijn voor beleggers heel interessant. Ook kijken we nog op een andere manier naar de exitwaarde van het onderliggend vastgoed. Wij zullen alleen maar zorgvastgoed kopen dat voldoet aan de laatste eisen, waarbij nadrukkelijk rekening wordt gehouden met de wensen van de gebruikers. Mocht gedurende de looptijd van het fonds een van de huurders failliet gaan of de individuele wensen van de gebruikers toch aanzienlijk veranderen, kunnen wij het onderliggend vastgoed relatief eenvoudig herontwikkelen en aanpassen naar reguliere woningen. Dat betekent dat het onderliggend vastgoed door alternatieve aanwendbaarheid voor een belangrijke deel hoe dan ook zijn waarde zal blijven behouden.’

 

Bescheiden leverage

Het totale fondsvermogen van het NLII Apollo Zorgvastgoedfonds zal zo’n 250 miljoen euro gaan bedragen, licht Klijnen verder toe: ‘Wij willen het fonds op een bescheiden manier leveragen met zo’n 25 procent. Voor een individueel object geldt een maximum van 30 procent.’ Met de financiering van de leverage verwacht Klijnen geen problemen te krijgen. ‘Die leverage is betrekkelijk gering en ons is gebleken dat we daarvoor bij traditionele vastgoedfinanciers terecht kunnen. We hebben nog geen concrete gesprekken gevoerd, maar we verwachten op dit gebied geen problemen.’

Het beoogde rendement ligt in lijn met andere alternatieve beleggingssectoren. Klijnen: ‘Op het onderliggend vastgoed komt dat rendement uit op 7 procent, maar als je rekening houdt met de leverage, ligt het rendement voor de managementvergoeding op ruim 8 procent. De managementvergoeding is dusdanig gestructureerd, dat er een alignement of interest tussen de manager en de beleggers is gecreëerd.’

De liquiditeit van de participaties is beperkt. Klijnen: ‘Het fonds heeft geen innameplicht maar met instemming van de overige participanten kunnen de participaties onder bepaalde voorwaarden ter verkoop worden aangeboden.’

 

Pijplijn

Met een beoogde fondsomvang van ruim 250 miljoen euro is de vraag gerechtigd of er in Nederland wel voldoende objecten voor handen zijn, om het fonds snel volledig te vullen. Klijnen: ‘We kennen in Nederland een enorme achterstand waar het gaat om verpleeghuizen en eerstelijnszorginstellingen, die zijn ontwikkeld op basis van de laatste normen en voorschriften. Slechts 25 procent van de voorraad dateert van na 1980. Driekwart van de voorraad is 35 jaar en ouder, is dus van een vorige generatie en voldoet niet meer aan de huidige eisen. Die achterstand moet snel worden ingehaald, vooral omdat de vraag naar nieuw zorgvastgoed door de toenemende vergrijzing sterk toeneemt. Wij richten ons dus met name op die zorginstellingen en gespecialiseerde projectontwikkelaars die dat moderne product neerzetten, zoals Vitaalzorgvastgoed van BAM die ons eerste project zal realiseren. Politieke onzekerheden en wisselend beleid hebben de huidige onbalans veroorzaakt, ondanks het feit dat iedereen wist dat de demografische ontwikkelingen een enorme nieuwe vraag zou gaan genereren. De modernisering van het huidige zorgvastgoed moet de hoogste prioriteit krijgen. Op dit moment beschikken we over een pijplijn van mogelijke projecten van zo’n 100 miljoen euro en ik verwacht niet dat het een probleem zal zijn om de beoogde fondsomvang binnen de voorgenomen termijn te realiseren. ’

 

Nieuwe fondsinitiatieven

Kan de markt, nu het eerste fonds door Hartelt Fund Management is gelanceerd, rekening houden met nieuwe fondsinitiatieven? Klijnen: ‘Ja zeker. Als Hartelt Fund Management willen wij een strategische partner zijn, dus gezamenlijk optrekken met beleggers en eigenaren of beheerders uit binnen- en buitenland om innovatieve producten op te zetten. We worden hiervoor al regelmatig benaderd. We zijn met name geïnteresseerd op niet-EU managers, denk daarbij aan Amerikanen en partijen in India. De Brexit maakt ons mogelijk ook aantrekkelijk voor beleggers die nu nog via het Verenigd Koninkrijk actief zijn. Het kost niet-EU partijen veel te veel tijd en geld om zich zelf hier te reguleren. Wij kunnen hen bijvoorbeeld het fondsmanagement uit handen nemen, waardoor de time-to-market aanmerkelijk afneemt.  Wij richten ons daarbij zowel op traditionele fondsen, zoals bijvoorbeeld op het gebied van woning of infrastructuur, maar vooral ook op specifieke niches, met type vastgoedfondsen die op dit moment nog niet algemeen gangbaar zijn. Tot voor kort waren er slechts fondsen in een beperkt aantal vastgoedsectoren, zoals woningen, kantoren, winkels en logistiek. Nu zijn er ook fondsen met bijvoorbeeld  parkeergarages en studentenhuisvesting. Maar er zijn nog legio andere mogelijkheden. Op die niches richten wij ons en willen wij voor institutionele beleggers de strategische partner zijn.’

 

Ruud de Wit, oud-hoofdredacteur van Vastgoedmarkt

Dit artikel verscheen in Vastgoedmarkt van september 2016

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels