nieuws

Mall of the Netherlands: PR-stunt of nieuwe stap voor winkelcentrumbranche?

Beleggingen

Het bericht dat het winkelcentrum Leidsenhage in Leidschendam na herontwikkeling en uitbreiding in 2019 verder gaat onder de naam Mall of the Netherlands, heeft in de media de nodige aandacht gekregen. Dat is knap, omdat er eigenlijk niets nieuws te melden is. De herontwikkeling van Leidsenhage moet in feite nog starten en al het andere is al langer bekend: de omvang van rond de 100.000 m2, gratis parkeren met 4000 parkeerplaatsen en ongeveer 230 winkels, restaurants, bioscoopzalen en leisure-faciliteiten. Voormalig hoofdredacteur Ruud de Wit ziet in deze stap van eigenaar Unibail-Rodamco mogelijk een nieuwe ontwikkeling voor de Nederlandse winkelcentrumbranche.

Mall of the Netherlands: PR-stunt of nieuwe stap voor winkelcentrumbranche?
Mall of the Netherlands, Leidschendam

De herontwikkeling en uitbreiding van een van Nederlands oudste en grootste winkelcentra, Leidsenhage, staat al een hele tijd op de agenda. In november 2011 sloten Unibail-Rodamco en de andere eigenaren en ondernemers van het winkelcentrum een intentieovereenkomst voor de herontwikkeling van het toen 40 jaar oude winkelcentrum. Er volgden de nodige procedures en in de zomer van 2013 maakte Unibail-Rodamco bekend minimaal 200 miljoen euro in de herontwikkeling van het 74.500 m2 grote winkelcentrum te steken. In december van dat jaar verklaarde ook de gemeente Leidschendam-Voorburg zich akkoord.

Ruim een jaar later dreigde er toch verzet tegen de plannen met Leidsenhage. Buurgemeenten als Leiden, Wassenaar en Voorschoten tekenden bezwaar aan, met name tegen de uitbreiding met 25.000 m2 nieuwe retailmeters in de plaats van 30.000 overbodige kantoormeters. Ook Syntrus Achmea – eigenaar van het winkelcentrum In de Bogaard in Rijswijk – heeft zich er nog steeds niet bij neergelegd. Zelfs de gemeente Den Haag heeft zich uitgebreid gebogen over de plannen van Unibail-Rodamco met Leidsenhage, omdat er mogelijk een negatief effect mogelijk is voor de Haagse ambities om van het eigen stadscentrum een Nederlands topwinkelhart te maken. Begin vorig jaar staakten de gemeenten echter hun verzet, omdat zij tot de conclusie waren gekomen dat hun bezwaren niet zwaarwegend genoeg zouden zijn om het bestemmingsplan bij de Raad van State vernietigd te krijgen. Inmiddels is ook al langer duidelijk dat de herontwikkelingskosten zullen oplopen naar een half miljard euro.

Pretentieuze naam

Hoewel dus alle informatie over het ‘nieuwe’ winkelcentrum minstens een jaar bekend was, resulteerde het naar buiten brengen van de ‘nieuwe naam’ – als werknaam figureerde eerder The Spring Shopping Resorts – in een aantal nieuwe artikelen, onder meer een hele pagina in de Volkskrant onder de kop ‘Geen ijsjes in Mall of the Netherlands’. In dat artikel wordt gesproken over de ‘internationale allure’ die Unibail-Rodamco met de herontwikkeling van Leidsenhage nastreeft.

Wel zal er hier en daar geglimlacht zijn over de pretentieuze naam die Unibail-Rodamco voor het ‘nieuwe’ Leidsenhage heeft bedacht. De naam Mall of the Netherlands zal eerder worden geassocieerd met een stad als Amsterdam, Rotterdam of Den Haag dan met Leidschendam. Op zich past de nieuwe naam wel in de marketing die Unibail-Rodamco toepast bij een aantal van zijn winkelcentra. Eerder dit jaar opende Unibail-Rodamco in de Zweedse hoofdstad Stockholm de Mall of Scandinavia, een winkelcentrum van ruim 101.000 m2 met een investering van 640 miljoen euro. En in Brussel bereidt het grootste Europees genoteerde vastgoedfonds op de Heizelvlakte voor 800 miljoen euro de Mall of Europe voor, 81.000 m² groot met 200 boetieks en 30 restaurants. Deze mall moet in 2021 open gaan.

Er zullen ongetwijfeld nog een aantal andere, deels nieuwe, winkelcentra met een soortgelijke naam door Unibail-Rodamco worden gelanceerd. Het is slechts een kwestie van tijd, voordat bijvoorbeeld La Part-Dieu in het centrum van Lyon wordt omgedoopt tot Mall of France of Mall of the Rhone. La Part-Dieu – ooit ‘Nederlands’ eigendom van het beursgenoteerde Rodamco Europe – is met 134.000 m2 aan retailruimte een van de grootste winkelcentra van Europa en zal worden herontwikkeld en uitgebreid op basis van plannen van het Rotterdamse architectenbureau MVRDV, ‘wereldberoemd’ door het ontwerp van de Markthal Rotterdam.

Nieuwe trend

Met ruim 100.000 m2 wordt de Mall of the Netherlands – na Hoog Catharijne, eigendom van de Franse concurrent van Unibail-Rodamco, Klépierre – het grootste winkelcentrum van Nederland. Ook Hoog Catharijne wordt herontwikkeld, terwijl Unibail-Rodamco nog eens 200 miljoen euro investeert om een ander groot winkelcentrum in Nederland, Stadshart Amstelveen (81.000 m2) te herontwikkelen. Belangrijker dan de definitieve naam voor het ‘nieuwe’ winkelcentrum Leidsenhage is de duidelijke trend: Nederland krijgt een aantal winkelcentra die qua omvang, invulling en uitstraling in het rijtje van megagrote malls kunnen worden geplaatst. Megagrote malls zoals die bekend zijn uit andere Europese landen, Noord-Amerika en verrassend genoeg, ook uit Zuid Afrika.

In dat licht betekent dit een definitieve doorbraak van een onvermijdelijke ontwikkeling, die pakweg tien jaar geleden nog voor onmogelijk werd gehouden, met name door het verzet van gemeentebesturen en provinciale autoriteiten. Zo sneuvelden plannen voor megawinkelcentra in Tilburg (OVG), Schiphol (Multi) en Geldermalsen en in de buurt van Arnhem/Nijmegen (MAB).
In de Volkskrant wordt Hans van Tellingen geciteerd, directeur van winkelonderzoeksbureau Strabo. ‘In het huidige winkellandschap zijn er winnaars en verliezers. Ik denk dat dit winkelcentrum een van de winnaars wordt’, zegt hij. Van Tellingen is een optimist als het gaat om winkelcentra en retail. Daar waar iedereen klaagt over overaanbod, leegstand en omvallende winkelketens, publiceerde hij onlangs een heel aardig boekje ‘Wat nou einde van winkels’, met als ondertitel ‘Over de zonnige toekomst van winkels, winkelcentra en winkelgebieden’.

Zijn uitspraak in de Volkskrant over de Mall of the Netherlands sluit keurig aan bij hoofdstuk 9 van het boekje: The winner takes the mall. Daarin somt hij een aantal factoren op die het succes van een winkelcentrum bepalen zoals  locatie, dominante eigenaar, gratis parkeren en sterke huurders en sterke merken. Het hoofdstuk lijkt geschreven te zijn als een marketingdocument voor Unibail-Rodamco om het winkelcentrum Leidsenhage opnieuw in de markt te zetten.

Kans op succes

Het kan zomaar zijn dat Van Tellingen en Unibail-Rodamco in dit specifieke geval het gelijk aan hun kant hebben. De Mall of the Netherlands heeft alle kans om succesvol te worden, ook al betekent dit inderdaad een probleem voor de kernwinkelgebieden van de omliggende gemeenten en zelfs voor het stadshart van Den Haag. Maar betekent dit, dat langzaam maar zeker, de traditionele stadskernen van veel middelgrote steden het gaan verliezen. Gaan we binnenkort nog meer initiatieven krijgen om mega supermalls neer te zetten? Bijvoorbeeld in het KAN-gebied, maar ook opnieuw Tilburg/Breda/Eindhoven en zelfs Zuid Limburg. Dit alles ter meerdere eer en glorie van de grote internationale ketens, die blijkbaar alleen maar in zulke megaprojecten tot hun recht komen om de steeds kritischer wordende consument te bedienen.

Onmogelijk is het zeker niet, maar het is waarschijnlijker dat het bij de huidige, al langer bestaande grote winkelcentra – Hoog Catharijne, Stadshart Amstelveen, Leidsenhage en misschien ook Stadshart Almere – blijft. De Nederlandse consument, zo gewend aan het fijnschalige en vaak knusse winkellandschap, spreekt vooralsnog niet massaal zijn voorkeur uit voor de megamalls van Unibail-Rodamco en Klépierre. Zulke megamalls vragen ook om mega-investeringen, en het is maar de vraag of internationale investeerders en vastgoedfondsen dat in de toch al zo overbevolkte Nederlandse winkellandschap verantwoord achten.

Bloeiperiode

Van Tellingen is in ieder geval optimistisch over de retailtoekomst: ’De realiteit is dat de winkelbranche wel eens de grootste bloeiperiode in decennia tegemoet kan zien. (-) Winkels vormen het fundament van de economie. Winkels: we kunnen niet zonder! The end of retail is heavely overrated,’ schrijft hij in zijn boekje. En daarmee verwijst hij naar professor Cor Molenaar, die onder meer met zijn boek Het einde van winkels? de nodige commotie veroorzaakte bij retailers, projectontwikkelaars en gemeenten. Maar eigenlijk zijn Van Tellingen en Molenaar het gewoon eens. Alleen zijn hun uitgangspunten verschillend. Molenaar zal zich beslist kunnen vinden in de Mall of the Netherlands.

Auteur: Ruud de Wit
Dit artikel verscheen in Vastgoedmarkt van juli 2016 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels