nieuws

Verkoopproces Propertize heeft weinig met ‘openheid’ te maken

Beleggingen

Als je naar de website van Propertize gaat, tref je onder het kopje ‘nieuws’ slechts een bericht aan van 16 oktober vorig jaar (!?) aan dat de verkoop van Propertize ‘kan starten’. Met onder meer de toevoeging dat minister Dijsselbloem van Financiën opdracht heeft gegeven voor ‘een open en competitief proces’.

Sindsdien is er noch van de kant van Propertize, noch van de kant van het ministerie een persbericht uitgebracht of een relevante toelichting gegeven, ook niet in het jaarverslag 2015 van 23 maart dit jaar. Daarin wordt slechts een quote van de ceo van Propertize, Hans Compier hierover opgenomen, die niets toevoegt. 

Transparantie in het vastgoed blijft een moeizame zaak. Ik weet: een broedende kip mag je niet storen, maar er is geen enkele reden waarom Propertize of het ministerie van Financiën geen informatie verstrekken over het verkoopproces van wat er nog over is van het voormalige SNS Property Finance.

Als je één ding kunt zeggen over het verkoopproces, is dat het niet ‘open’ gebeurt en dat evenmin vast te stellen is of er wel sprake is van een ‘competitief‘ proces. Wat er naar buiten is gekomen, is grotendeels op basis van aannames en ‘geruchten’. Zo zouden er nog steeds drie partijen – alle Amerikaanse private equityclubs – in competitie zijn. Ik weet zelf van twee internationale vastgoedadviseurs dat ze bezig zijn met advisering en due diligence voor partijen. De equity-partijen die nog in de race zouden zijn, zijn Goldman Sachs, Cerberus Capital  Management en Valad; een  joint venture van Lone Star en JP Morgan; en de investment asset manager Apollo Global Management. Maar de geruchten op de Zuidas zeggen ook dat Lone Star overweegt eruit te stappen en zelfs Nederland helemaal te verlaten en ook Apollo schijnt zich te hebben teruggetrokken.

Wat je ook hoort is dat de due diligence stroef verloopt, omdat de beschikbaarheid van data wat allemaal precies in de Propertize-portefeuille zit en wat er daadwerkelijk te koop staat, onvoldoende en chaotisch is. Zo wordt er informatie aangeleverd door Propertize over assets die al zijn verkocht en blijkt er meer in de portefeuille te zitten dan aanvankelijk naar buiten is gebracht. Er is ook ergernis bij de geïnteresseerde partijen dat Propertize tijdens het verkoopproces gewoon doorgaat met het verder afbouwen van de portefeuille.

Die afbouw over 2015 is zeker spectaculair te noemen, blijkens het jaarverslag, met maar liefst 1,5 miljard euro. Daarmee komt de netto-exposure van de portefeuille uit op ruim 3,4 miljard euro, tegen een bruto leningenportefeuille van een kleine 4,7 miljard euro (waarvan 3 miljard aan non-performing loans). Voor een eventuele koper ligt de uitdaging met name in de LtV (loan to value) van 112 procent voor de hele portefeuille. Als alle in het jaarverslag 2015 opgenomen info tenminste daadwerkelijk klopt.

Hoewel de geïnteresseerde partijen inmiddels veel mankracht en geld in het verkoopproces hebben gestopt, vraag ik me af of het uiteindelijke bindende bod wel zo hoog zal zijn als aanvankelijk werd aangenomen. Daarover circuleerden de afgelopen maanden bedragen van rond de 3,2 miljard euro. Niet alleen is de portefeuille sinds het verkoopproces werd gestart, verder uitgekleed, ook het investeringsklimaat is gewijzigd, zoals blijkt uit recente cijfers van databedrijf Real Capital Analytics (RCA). RCA meldt dat na het recordjaar 2015 de investeringen in Europees vastgoed in het eerste kwartaal van dit jaar met 40 procent zijn ingezakt, omdat de volatiliteit op de financiële markten beleggers huiverig maakt om hun geld in stenen te steken. Ook zorgen over China, de teruglopende internationale handel en een mogelijk vertrek van het Verenigd Koninkrijk uit de Europese Unie maakt vastgoedinvesteerders terughoudender.

Dat het vastgoedbeleggingsvolume ten opzichte van vorig jaar daalt heeft mijn inziens ook te maken met het gebrek aan goede nieuwe producten. Veel vastgoed met potentie is in 2014 en 2015 in andere handen overgegaan en wat er nu overblijft, is veelal van mindere kwaliteit. Dat geldt ook voor de Propertize-portefeuille in haar geheel. Gezien het gebrek aan informatie over de gang van zaken rond de verkoop van Propertize, zullen we blijkbaar moeten afwachten tot begin zomer. Als het aan Dijsselbloem ligt – en hij heeft het laatste woord – gaat de verkoop gewoon door, hoe hoog of laag het bindende bod ook wordt. Dijsselbloem heeft namelijk een politieke insteek en geen financiële. Hij wil simpelweg af van dat vervelende vastgoed dat ook een slechte naam heeft. Ik heb al eerder gezegd en geschreven: als de Propertize-portefeuille voor Amerikaanse equity-partijen interessant en winstgevend is, waarom deze portefeuille niet houden en de tijd nemen om het door Propertize zelf verder af te bouwen,  zoals drie jaar geleden nog de bedoeling was? Maar de politieke logica loopt zelden gelijk op met die van de financiële realiteit. 

 

Over de auteur

Ruud de Wit is voormalig hoofdredacteur van Vastgoedmarkt 

Deze column is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van mei 2016 

 

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels