nieuws

Hotelvastgoed: merk en locatie bepalen het product

Beleggingen

Wereldwijd is de vraag naar hotelkamers groter dan het aanbod. Dat maakt hotelvastgoed een aantrekkelijke sector voor beleggers en ontwikkelaars. Maar, weet Dirk Bakker, directeur Hotels van Colliers International, investeren in hotels is specialistenwerk.

‘Ik ben een vastgoedman gewórden’, zegt Dirk Bakker om aan te geven dat zijn eerste liefde toch vooral de hotels betrof. Inmiddels weet hij beide passies prima te combineren. ‘Het mooie van hotels is dat de exploitatie leidend is. Als je die op orde hebt, vergroot je ook de waarde van het vastgoed’, aldus Bakker die in 27 landen als hotelconsultant werkte en mede-eigenaar was van drie hotels in India. Sinds 2010 leidt hij bij Colliers International de divisie Hotels in Nederland. Daarnaast is hij sinds 2011 Hoofd EMEA van Colliers Hotels.

Een hotel tot een succes maken is een puzzel, weet Bakker. Hoe meer variabelen, hoe leuker hij het vindt. Wat dat betreft is zijn werk er alleen maar interessanter op geworden. Vroeger was het simpel: hotels waren ingedeeld naar aantal sterren en de locatie was bepalend voor het succes. De digital natives hebben alles veranderd. Bakker: ‘De sterrenkwalificatie bestaat eigenlijk niet meer. In plaats daarvan worden hotels tegenwoordig beoordeeld op de experience die ze bieden. De consument is leidend en kiest op basis van imago en reputatie, prijs, kwaliteit, omgeving, online profiel en andere zaken. Samengevat: de beleving.’

 

Branded hotels

De ‘experience economy’ bepaalt volgens Bakker dat het hotelaanbod steeds verfijnder moet zijn. Het gevolg is een sterke stijging van het aantal hotelmerken. Bakker: ‘In de jaren vijftig was Hilton nog Hilton. Tegenwoordig vallen er 18 merken onder. Merkhotels zijn nu eenmaal beter in staat om een beleving aan te bieden. Zij bieden de consument houvast: citizenM biedt affordable luxury. Rosewood is pure luxe en spannend, Holiday Inn Express is simple en straightforward.’

Met het hun vergaande branding vervullen hotels een voortrekkersrol in de vastgoedwereld. Bakker: ‘Je ziet dat de trend door de kantorenmarkt wordt overgenomen. Branded offices als WeWork, Tribes en Spaces staan voor beleving en hospitality. Dat hebben ze goed afgekeken van de hotelwereld.’

 

Geen bestaansrecht

Wereldwijd wordt er al jaren stevig geïnvesteerd in hotelvastgoed, met de sterke groei van het internationale reisverkeer als oorzaak. Ook in Nederland steeg het aantal hotels, al steekt Amsterdam er met kop en schouders bovenuit. Daar kwamen er de afgelopen zeven jaar maar liefst 9.000 hotelkamers bij, in Nederland als geheel zo’n 12.000.

De groei van het aantal hotels gaat volgens Bakker nog wel even door. Ook in Nederland. Behalve in Amsterdam liggen er kansen in Rotterdam, Utrecht, Maastricht en Eindhoven. Bang dat er teveel wordt geïnvesteerd, is hij niet. “De vraag naar hotelkamers overstijgt het aanbod. Natuurlijk kun je niet maar hotels blijven bouwen, maar je kunt er wel voor zorgen dat de minder goede hotels vervangen worden door betere hotels. In Duitsland gebeurt dat al; daar neemt het aantal hotels af, maar het aantal hotelkamers neemt toe. Die slag moeten we in Nederland nog maken. Er zijn in ons land genoeg hotels die geen bestaansrecht meer hebben. De oude conference hotels bijvoorbeeld, maar ook veel kleine zelfstandige hotels. Vanuit vastgoedoogpunt is deze ontwikkeling niet erg, want veel hotels zijn gemakkelijk te transformeren naar bijvoorbeeld appartement of zorghuis voor ouderen.’

 

Gedegen onderzoek

Bakkers advies aan beleggers en ontwikkelaars die in hotelvastgoed willen stappen: doe gedegen onderzoek welk product je wilt bieden. ‘Alleen maar een vijfsterrenhotel neerzetten werkt niet meer. Denk goed na of je een merk nodig hebt en zo ja, welk merk bij de locatie past. Denk ook niet dat een hotel de oplossing is voor al je problemen. Vaak wordt er gezegd: ‘ik heb een leegstaand kantoorpand, maak er maar een hotel van’. Het is niet de ontwikkelaar die bepaalt dat er een hotel moet komen, maar de hotellier die op een specifieke locatie wil zitten. Concept en locatie bepalen het uiteindelijke product.’

Dat transformaties wel degelijk succesvol kunnen zijn bewees Bakker c.s. de afgelopen jaren. Zijn team was de afgelopen vijf jaar verantwoordelijk voor 25 procent van alle kantoortransformatie in groot Amsterdam. Zo begeleidde Colliers Hotels bijvoorbeeld de transformatie van de Getronicstoren tot het Ramada Apollo Hotel. Naast station Sloterdijk werd een leegstaand kantoor omgevormd tot Holiday Inn Express en in hetzelfde gebied krijgt het voormalige KPN-hoofdkantoor een nieuwe bestemming als Ven. Bakker over het succes: ‘Het zijn stuk voor stuk goede locaties waar nog geen hotels waren. Bovendien werkten we met hoteloperators die risico durfden te nemen. Daardoor konden we langlopende contracten aanbieden met een gegarandeerde cashflow. Daar waren de beleggers zeer in geïnteresseerd.’

 

Over de auteur

Auke de Jong is freelance journalist.

Dit artikel is verschenen in Vastgoedmarkt van april 2106 

 

Dirk Bakker

Dirk Bakker (1961) is partner van Colliers International en directeur EMEA van de divisie Hotels. Met zijn team adviseert hij bij de ontwikkeling en financiering van hotelvastgoed en begeleidt hij bij aankoop, verkoop en verhuur in de Benelux. Zijn team is onderdeel van het EMEA Hotel team van Colliers.

 

 

 

 

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels