nieuws

Wereldhave gaat voor goud in middelgrote winkelcentra

Beleggingen

Na de aankoop van de twee winkelcentrum portefeuilles in Nederland en Frankrijk wil Wereldhave voorlopig geen grote acquisities meer doen. Dit najaar neemt het bedrijf wel een besluit over de strategische opties voor het megawinkelcentrum Itis in Helsinki.

Wereldhave gaat voor goud in middelgrote winkelcentra

Enkele jaren geleden was Wereldhave nog actief in vijf verschillende sectoren, zeven landen en op twee continenten. Met de eind juli aangekondigde verkoop van twee kantoorgebouwen voor 351 miljoen euro in Parijs is Wereldhave in een paar jaar nagenoeg volledig omgevormd tot een pure retail speler.

Binnen dit segment wil Wereldhave zich verder specialiseren en wel in middelgrote winkelcentra (20.000 m2 – 45.000 m2) in Noordwest Europa. Topman Dirk Anbeek gelooft heilig in focus. In de maatschappij draait het steeds meer om specialisatie. Dat geldt zeker ook voor vastgoedondernemingen, zo houdt de gedreven topman zijn bezoeker voor in het hoofdkantoor op Schiphol. ‘We richten ons niet op grote winkelcentra en zijn dus niet de nummer drie na Unibail-Rodamco en Klépierre. Onze ambitie is om marktleider te worden in de categorie middelgrote winkelcentra. En daar, om het in Olympische termen te gieten: gaan we voor goud, niet voor zilver of brons.’

Wereldhave richt zich binnen het middelgrote segment op winkelcentra met twee of drie supermarkten of een grote hypermarket als ankerhuurder(s). ‘Daarmee heb je meteen al de helft van de dagelijkse bezoekersstroom afgedekt’, legt Anbeek uit. ‘Het gaat ons in de eerste plaats om het gemak van de dagelijkse boodschappen. We willen met onze retail mix zo’n 90 tot 95 procent van de behoefte van de consument kunnen afdekken.’

Maar dat is niet voldoende om de uitdaging van internet het hoofd te bieden, weet ook hij. ‘We steken daarom veel energie in ‘beleving’. Dat betekent meer en betere horeca, een speelplaats voor kinderen, goede faciliteiten zoals toiletten, krachtige marketing enzovoorts. Niet voor niets investeren we 110 miljoen euro in het opknappen van onze bestaande Nederlandse winkelcentra.’

Dat investeringsprogramma werpt zijn vruchten af, verzekert Anbeek. Zo zag het Arnhemse winkelcentrum Kronenburg dat als eerste onderhanden werd genomen het bezoekersaantal vorig jaar met 10 procent groeien en de huurinkomsten met 7 procent toenemen bij een bezettingsgraad van 99 procent.

De in juni aangekondigde acquisitie van de Klépierre-portefeuille betekent dat de Nederlandse portefeuille van Wereldhave in waarde verdubbelt tot circa 1,5 miljard euro. Daarmee is het bedrijf in eigen land marktleider in middelgrote winkelcentra. 

Middelgrote provinciesteden

Voorlopig vindt Wereldhave de positie in Nederland daarmee groot genoeg. In België wil Wereldhave doorgroeien van de huidige 600 miljoen naar 1 miljard en in Frankrijk naar 2 miljard euro. In Frankrijk richt Wereldhave zich bij nieuwe acquisities op de 40 middelgrote provinciesteden met meer dan 100.000 inwoners.

Volgens Anbeek heeft Wereldhave ‘geen enkele’ groeiambities meer in de Finse retailmarkt, hoewel Wereldhave ondanks de hardnekkige recessie aldaar in het eerste half jaar toch een prachtige 4,3 procent huurgroei wist te realiseren. Wereldhave bezit in Finland sinds 2002 één reusachtige belegging: megawinkelcentrum Itis in Helsinki. Het centrum staat voor maar liefst 600 miljoen euro in de boeken. In 2014 werd nog een twee jaar durende renovatie en uitbreiding met 12.000 m2 afgerond. Itis is met 114.072 m2 het grootste overdekte stadswinkelcentrum van de Noord-Europese landen. Er zijn meer dan 160 winkels, 30 restaurants en cafetaria’s, twee grote warenhuizen (Stockmann en Anttila) en kantoren.

Dit najaar beslist de bedrijfstop over het lot van Itis. Er zijn volgens Anbeek drie strategische opties: Itis blijft integraal onderdeel uitmaken van de portefeuille; een partner zoeken die een belang in het centrum neemt; volledige dispositie.

Anbeek wil geen voorkeur uitspreken, maar het zal iedereen duidelijk zijn dat de eerste twee opties in het geheel niet of minder goed stroken met het nagestreefde kampioenschap in middelgrote winkelcentra. Volledige verkoop van de megamall zou daarentegen juist wel naadloos passen en Wereldhave aan een flinke oorlogskas helpen zonder dat de aandeelhouders er aan te pas hoeven komen.

Gekochte portefeuilles

Grote acquisities van honderden miljoenen euro’s met aandelenemissies à la de Unibail en Klépierre-portefeuilles zijn voorlopig in geen van de kernlanden aan de orde. Het beursfonds legt tot eind 2016 het accent nadrukkelijk op integratie van de gekochte portefeuilles.

De opbrengst van de Parijse kantoren wordt voor het grootste deel gebruikt voor de versterking van de balans. Door de aankoop van de Nederlandse Klépierre-portefeuille voor 774 miljoen euro inclusief kosten en de beperkte aandelenemissie die 257 miljoen euro heeft opbracht, gaat de schuldgraad naar 43 procent. Dat is drieprocentpunt hoger dan het door Wereldhave gewenste niveau van 40 procent loan-to-value (LTV).

Anbeek: ‘We verwachten dat de verkoop van de twee Parijse kantoren in het derde kwartaal en het begin van het vierde kwartaal definitief wordt afgerond, net als de acquisitie van de Klépierre-portefeuille. De schuldgraad komt na de afwikkeling van die twee deals ruim onder de 40 procent en dat biedt ons de ruimte voor circa 150 miljoen euro aan nieuwe acquisities. Onze focus ligt tot eind 2016 nadrukkelijk op het incorporeren van de twee grote portefeuilles die we in Nederland en Frankrijk hebben verworven. We willen aantonen dat wij daadwerkelijk in staat zijn duurzame huurgroei te realiseren met onze nieuwe centra.’

Eind vorig  jaar kocht Wereldhave al zes Franse winkelcentra van Unibail-Rodamco voor 850 miljoen euro. De centra liggen verspreid over Frankrijk: in Rouen (twee), Le Havre, Bordeaux, Strasbourg en Argenteuil (regio Parijs). Een gemiddeld centrum uit deze portefeuille heeft een verhuurbare vloeroppervlakte van 34.000 m² en trekt 7,3 miljoen bezoekers per jaar. Het was voor Wereldhave de eerste stap op de Franse retailmarkt.

Opvallend was de lage bezettingsgraad van de Franse portefeuille bij aankoop: slechts 91 procent. Wereldhave zei bij de afronding van de acquisitie in december 2014 vol vertrouwen te zijn dat dit percentage flink kan worden opgevijzeld naar uiteindelijk 97 procent. Dat zou moeten gebeuren via operationele verbeteringen en kleine uitbreidingen.

Retailteam

Volgens Anbeek bedraagt de bezettingsgraad van zijn Franse portefeuille nu weer ruim 91 procent, na een aanvankelijke lichte daling. ‘Toen we begonnen op 1 januari 2015 hadden we geen speciale kennis van de Franse retailmarkt en nog geen retailteam’, legt hij uit. Tegen die achtergrond is het ‘een knappe prestatie’ dat het schip drijvende is gehouden en de bezettingsgraad op hetzelfde niveau is gebleven, vindt hij. Het streven is om de bezettingsgraad van de Franse centra volgend jaar naar de 93 procent te brengen. ‘Dat moet lukken. We zitten er bovenop.’

Bij de aankoop nam Wereldhave het operationeel management met 21 medewerkers van Unibail over. Anbeek heeft de opbouw van het Franse managementteam in de eerste maanden zelf ter hand genomen. Inmiddels is onder andere een operationeel directeur, een financieel directeur en een algemene landendirecteur aangesteld. Met de komst van een directeur verhuur per 1 oktober zal het Franse team met 25 man op volle sterkte zijn.

De topman wijst er op dat de netto-huurinkomsten van de Franse bezittingen in het eerste half jaar met 22,8 miljoen euro vrijwel in de pas liepen met de eerder afgegeven raming van 46 miljoen euro voor heel 2015. Mede daardoor kon het bedrijf bij de publicatie van de halfjaarcijfers een nettowinst rapporteren van 90,5 miljoen euro, een vernegenvoudiging van de nettowinst.

Op 24 juni kondigde Wereldhave de koop aan van negen Nederlandse winkelcentra van Klépierre voor 770 miljoen euro inclusief transactiekosten. Het betreft Cityplaza Nieuwegein, Middenwaard Heerhugowaard, City Centre Tilburg, In de Bogaard Rijswijk, Emiclaer Amersfoort, Presikhaaf Arnhem, Oosterheem Zoetermeer, Sterrenburg Dordrecht en Stadshagen Zwolle.

Aanvangstrendement

Oosterheem (11.991 m2), Sterrenburg (12.929 m2) en Stadshagen (11.489 m2) behoren duidelijk tot de categorie klein. De andere zes centra zitten in de categorie middelgroot, de omvang varieert van een kleine 20.000 m2 tot bijna 40.000 m2 (City Plaza).

Exclusief transactiekosten bedraagt de koopprijs 730 miljoen euro met een aanvangsrendement op de transactie van 6 procent. Dat is vrij hoog. Het aanvangsrendement voor dergelijke winkelcentra ligt thans rond de 5,6 procent. Maar met een bezettingsgraad van slechts 93 procent kennen de centra ook behoorlijk wat leegstand.

Belangrijk voor het welslagen van deze ‘off-market deal’ is geweest volgens Anbeek dat Wereldhave snel kon handelen en bereid was additioneel tien mensen van Klépierre over te nemen boven de vijftien aan de centra verbonden operationele mensen, die in ieder geval zouden meegaan met de portefeuille. Na de overheveling van de 25 Klépierre medewerkers bestaat de Nederlandse retail-organisatie van Wereldhave uit 70 man.

Over de voortgang van de integratie van de Klépierre-portefeuille kan Anbeek uiteraard nog niets zeggen, eenvoudigweg omdat Wereldhave nog niet definitief eigenaar is. Over de voornemens zegt hij: ‘De grootste uitdaging ligt bij het Arnhemse winkelcentrum Presikhaaf en winkelcentrum Sterrenburg in Dordrecht. Dat zijn twee winkelcentra met totaal ongeveer 15 miljoen euro achterstallig onderhoud. Aan Presikhaaf is de laatste 25 jaar vrijwel niets gedaan en dat zie je ook terug in de bezettingsgraad (87 procent, red.). De rest van de centra ligt er qua onderhoud best keurig bij.’

Anbeek is ervan overtuigd dat de bezettingsgraad van de nieuwe Nederlandse de komende twee, drie jaar naar 97 procent kan worden gebracht. ‘Ons Nederlandse team presteert met een bezettingsgraad van 98 procent en een huurgroei die zelfs in de meest moeilijke marktomstandigheden nooit negatief is geweest, beduidend beter dan gemiddeld. We zullen wel wat organisatorische aanpassingen moeten doorvoeren. Een hoofd Operaties kan wel acht shopping centre managers aansturen, maar geen zeventien. We gaan dus met een regiostructuur werken.’ 

De CEO verwacht ook kostenreducties op de Klépierre-portefeuille te kunnen realiseren door een betere manier van werken. Zo ligt de voorziening ‘dubieuze debiteuren’ dubbel zo hoog in het Klépierre-smaldeel, weet hij. ‘Vier jaar geleden zijn we daar bovenop gaan zitten. Niet alleen door eerder te manen, maar ook door echte partnerships aan te gaan met onze retailers waardoor je ook vroegtijdig signalen krijgt als het mis dreigt te gaan. Bij Klépierre zit die post op hetzelfde niveau als vroeger bij ons. Op dat vlak zijn slagen te maken.’

 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels