nieuws

Goldman Sachs stilt honger met portefeuille Altera

Beleggingen

Buitenlandse beleggers zien nog steeds veel meer brood in de Nederlandse kantorenmarkt dan binnenlandse beleggers. Zoveel wordt duidelijk uit de verkoop van de portefeuille kantoren en bedrijfsruimten van Altera Vastgoed aan Goldman Sachs voor 217,4 miljoen euro.

‘We hebben de moed gehad om te zeggen: nu is het afgelopen.’ Met die woorden neemt René Hogenboom, algemeen directeur van Altera Vastgoed, afscheid van de kantorenportefeuille van het sectorale fonds. ‘Onze kantorenportefeuille kon niet meer de gewenste samenstelling en de noodzakelijke kritische massa bereiken. Alleen Nederlandse grootstedelijke multitenantkantoren met goede voorzieningen op goed bereikbare locaties bieden voldoende cashflow en waardeontwikkeling. Die categorie is interessant voor institutionele beleggers die zich op het coresegment richten, zou je zeggen. Maar buitenlandse partijen profiteerden van het totale gebrek aan interesse van Nederlandse pensioenfondsen voor kantoren door de mooiste panden weg te kapen. Zonder voldoende middelen en zonder gebruik te maken van leverage vis je achter het net. Dan moet je een keer je conclusies trekken’, zegt Hogenboom.

Altera Vastgoed maakte 22 februari de verkoop bekend van zijn totale kantorenportefeuille aan Goldman Sachs. Het gaat om 111.922 m2 vloeroppervlak verdeeld over twintig gebouwen waarvan driekwart zich bevindt in de Randstad in onder meer Amsterdam, Utrecht en Rotterdam. Ook legde de Amerikaanse zakenbank de hand op zeven objecten met 68.664 m2 aan bedrijfsruimte van Altera. Drie gebouwen uit de kantorenportefeuille werden niet verkocht. Twee kantoren in Amstelveen en Den Haag zijn verhuisd naar de woningportefeuille in afwachting van transformaties. Het multifunctionele pand De Boreel in Deventer, met winkels en kantoren, ging over naar de winkelportefeuille.

Waarde toevoegen

De prijs voor de totale portefeuille bedroeg 217,4 miljoen euro, blijkt uit de akte van levering. De kantoren brachten 182,14 miljoen euro op en de bedrijfsruimten 35,26 miljoen euro. De prijs voor de kantoren lag rond de taxatiewaarde eind 2015 en het bedrag voor de bedrijfsruimten iets daarboven. Valad Europe neemt het assetmanagement van de portefeuille op zich en heeft een belang in Hummingbird, het vehikel waarin de aankoop is ondergebracht. Via Hummingbird bezitten Goldman Sachs en Valad ook de Chronos- en Omikron-portefeuilles.

Voor de nieuwe eigenaar betekent de aanschaf een kans om waarde toe te voegen. Volgens Hogenboom had de kantorenportefeuille eind 2015 een bezettingsgraad van 80 procent en hij zag een opgaande lijn. Het halfjaarverslag van Altera Vastgoed vermeldde per 30 juni 2015 nog een bezettingsgraad van 76 procent, tegen 73 procent een halfjaar eerder en 70 procent een jaar eerder. Een van de grootste objecten uit de kantorenportefeuille, Prins Bernhardplein 200 (21.852 m2 vrij verhuurbare oppervlakte) stond medio 2015 voor 35 procent leeg.

De portefeuille bedrijfsruimten ligt er zo op het oog beter bij met een bezettingsgraad medio 2015 van 84 procent (eind 2014: 88 procent). De zeven bedrijfsruimten die van eigenaar verwisselden staan in Amersfoort (19.133 m2 aan Basicweg 10), Breda (2.920 m2 aan Minervum 7006-7008), Delfgauw (5.461 m2 aan Distributieweg 7-9), Dordrecht (11.956 m2 aan Boogaerdtstraat 5), Duiven (8.928 m2 aan Impact 27-43 en 57-61), Hoofddorp (16.399 m2 aan Parallellaan 6-62) en Schiedam (4.914 m2 aan Daniel Pichotstraat 17-35).

Ontzettende honger

‘Een mooie deal’, reageert Jan de Quay, managing director investment bij Savills, dat niet bij de transactie betrokken was. ‘De betaalde prijs bedraagt ongeveer tien keer de huur van ongeveer 21 miljoen euro, voor goede kwaliteit vastgoed. Dat is mooi voor een gemengde portefeuille van bedrijfsruimten met een hoger risico en kantoren met een lager risico. De gemiddelde resterende duur van 3,7 jaar van de huurcontracten biedt genoeg zekerheid op de korte termijn en genoeg ruimte om de waarde van de portefeuille te verhogen met actief management. Nieuwe huurders aantrekken, luisteren naar bestaande huurders, ze verplaatsen, ze behouden door contracten aan te passen: het type management waar Valad goed in is. Met een bezettingsgraad van 80 procent voor de kantoren valt er nog genoeg waarde toe te voegen.’

‘Dat alles maakte de portefeuille interessant voor partijen met een value-add-strategie. Behalve Goldman Sachs zijn dat partijen als Blackstone, Tristan Capital Partners, Marathon Capital Partners en Monarch Capital Management’, vervolgt De Quay. Gemakkelijk kwam de deal overigens niet tot stand, memoreert de managing director investment van Savills. ‘Altera probeerde de portefeuilles apart te verkopen. Met de kantoren lukte dat anderhalf jaar geleden nog niet. De boekwaarde daarvan lag hoger dan datgene wat de markt wou bieden.’

‘Het ging er beter uitzien voor Altera toen de markt opschoof richting de boekwaarde. De ontzettende honger naar value-add-product had daar veel mee te maken. Wat ook hielp, was de samenvoeging van de kantoren- en bedrijfsportefeuille. Zo ontstond een pakket dat door zijn omvang interessant was voor meer beleggers en financiers’ vervolgt De Quay. Altera-topman Hogenboom voegt daar nog aan toe dat van de kantoren eerst maar 40 procent te koop stond. Dat uiteindelijk de hele kantorenportefeuille in de verkoop ging, droeg ook bij aan het slagen van de transactie.

35 procent afgeboekt

Altera keert de verkoopopbrengst uit aan de aandeelhouders. Eén daarvan zal zijn deel van ongeveer 30 miljoen euro herinvesteren in het winkelfonds van Altera. Nog een aandeelhouder doet hetzelfde met zijn aandeel van naar schatting 10 miljoen euro uit de opbrengst. De focus van Altera ligt op de verdere uitbouw van de portefeuilles in de sectoren woningen, winkels en bedrijfsruimte.

Bij de oprichting van Altera in 2000 waren kantoren nog de belangrijkste beleggingscategorie. Er werd voor omgerekend 750 miljoen euro aan vastgoed ingebracht door drie pensioenfondsen van KLM en het pensioenfonds Hoogovens. Daarvan kwam 290 miljoen euro voor rekening van kantoren. Terwijl de totale omvang van de andere portefeuilles groeide, nam die van kantoren af. Vooral door de verkoop van dertien kantoorpanden in 2006/2007 voor 100 miljoen euro en het advies van Altera Vastgoed aan de aandeelhouders om de opbrengst niet in andere kantoren te investeren. ‘Wij constateerden dat de toenmalige ‘wall of money’ prijsstijgingen veroorzaakte die niet in een gezonde verhouding stonden met de ontwikkeling van de gebruikersmarkt voor kantoren’, blikt Hogenboom terug.

Het verschil tussen de boekwaarden voor kantoren van 300 miljoen euro ultimo 2007 en ongeveer 190 miljoen euro ultimo 2015 schrijft Hogenboom geheel toe aan afwaarderingen. ‘Ga maar na, sinds het begin van de crisis hebben we ruim 35 procent afgeboekt op onze kantoren.’ Gevraagd naar de timing van de verkoop zegt de algemeen directeur van Altera: ‘We zagen de waarde van onze kantorenportefeuille net weer omhoog gaan. Dat dankten we aan de verhuur in onder meer Huys Europa in Amsterdam van onder meer 1.850 m2 kantoor aan Funda en 1.410 m2 aan Warner Bros. Vorige keer hebben we op de piek verkocht. Nu hebben we in een opgaande markt verkocht, maar wellicht niet op de piek.’

Auteur: Peter Hanff
Dit artikel verscheen in Vastgoedmarkt van maart 2016

 

 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels