nieuws

Hartelt Fund Management komt met eerste fonds

Beleggingen

Hartelt Fund Management lanceert in het tweede kwartaal een zorgvastgoedfonds voor institutionele beleggers. Het wordt het eerste fonds van deze onderneming van Montesquieu, Panta Rhei Partners en de Limburgse ontwikkelingsmaatschappij LIOF.

De eerste closing van zijn zorgvastgoedfonds verwacht directeur Joep Munten van Hartelt Fund Management rond 1 april af te kunnen ronden met enkele institutionele partijen. Munten wil nog geen namen noemen. Als bewaarder van het fonds is trustkantoor TMF gecontracteerd.

Het zorgvastgoedfonds van Hartelt richt zich op drie sub-segmenten binnen de zorgsector: verpleeghuizen, beschermd wonen voor mensen met een zware zorgcomponent en eerstelijns zorgcentra zoals verzamelposten van huisartsen, fysiotherapeuten en dergelijke.  Verwacht wordt dat zo’n 30 objecten in het fonds worden ondergebracht, variërend in waarde van circa 3 miljoen (eerstelijnscentra)  tot 15 à 20 miljoen euro (beschermd wonen) per object.

 

Laag risicoprofiel

Streefvolume bedraagt minimaal 150 miljoen euro. ‘Dat is ook afhankelijk van de leverage die beleggers in het fonds wensen,’ legt Munten uit. Al zal de financieringsgraad op fondsniveau beslist niet hoger uitvallen dan 25 procent van de waarde van het onderliggende vastgoed. Dit gezien het lage risicoprofiel en de lange termijn beleggingshorizon van het fonds.

Het ‘risico/rendementsprofiel is ‘coreplus’ met een verwacht direct rendement van 4 procent en een indirect rendement van 2,5 tot 3 procent. Een geprognosticeerd looptijdrendement dus van 7 procent. Munten: ‘We maken daarbij een conservatieve inschatting. We zullen bij acquisities bijvoorbeeld altijd rekening houden met de alternatieve aanwendbaarheid en de kosten van een eventuele noodzakelijke transformatie als het huurcontract is afgelopen. De alternatieve aanwendbaarheid van een eerstelijnszorgcentrum is na 20 jaar waarschijnlijk lager dan de andere sub-segmenten. Bij wonen met zorg heb je het in feite over individuele wooneenheden die met enkele kleine ingrepen prima geschikt zijn voor de reguliere woningmarkt. Die hoef je dus niet tot grondwaarde af te schrijven.’

 

Vakspecialisten

Na de eerste closing  gaat het fondsmanagement over tot acquisities. Volgens Munten is er al veel voorbereidend werk verricht door de fondsmanager en portefeuillemanager, die voorheen verantwoordelijk waren voor  onder andere de zorgvastgoedfondsen van Syntrus Achmea Real Estate & Finance. ‘Financiering en riskmanagement is het specialisme van Montesquieu, dat mede door mij bijna 13 jaar geleden werd opgericht’, legt Munten uit. Panta Rhei Partners brengt zijn kennis van de beleggingsmarkt en het structureren van fondsen in. Ook gezamenlijk hebben wij de wijsheid niet in pacht. Voor onze specifieke platforms, waarvan zorgvastgoed het eerste is, trekken we vakspecialisten van elders aan.’

Hartelt Fund Management werd ruim 2,5 jaar geleden opgericht door Montesquieu en Panta Rhei Partners, alle drie gevestigd op de historische buitenplaats Vaeshartelt bij Maastricht. Montesquieu is een 13 jaar oud adviesbureau gespecialiseerd  in finance en risk management. Panta Rhei, opgericht in januari 2013 door Jean Klijnen en Voäs Brouns (beiden oud-Bouwfonds Investment Management), adviseert professionele beleggers en beheert vastgoed.

 

Onder de radar

Van hun gezamenlijke dochter Hartelt Fund Management werd na het persbericht van mei 2013 waarin de oprichting werd aangekondigd, weinig meer vernomen door de buitenwacht. ‘Tot dusverre hebben we inderdaad bewust onder de radar geopereerd’, zegt directeur Munten. ‘Maar we willen Hartelt  ook goed in de markt zetten, en pas naar buiten treden nadat is voldaan aan het strenge vergunningenregime van de AIFMD.’ In november vorig jaar verkreeg Hartelt als eerste startup vastgoedvermogensbeheer in Nederland eindelijk het felbegeerde papiertje van financieel toezichthouder AFM. 

AIFMD staat voor Alternative Investment Fund Managers Directive. Dat is een Europese richtlijn die geharmoniseerde regels heeft geïntroduceerd waaraan beheerders van alternatieve beleggingsinstellingen sinds 22 juli 2013 moeten voldoen met een beheerd vermogen groter dan 100 miljoen euro. De AIFM-richtlijn is in beginsel van toepassing op alle beheerders van een of meerdere alternatieve beleggingsinstellingen. Onder meer private equity-, hedge-, infrastructuur-, vastgoed-, aandelen- en obligatiefondsen vallen onder het AIFM-toezicht. Zo’n 20 Nederlandse vermogensbeheerders waaronder de vastgoedbedrijven Vesteda, Amvest, Bouwfonds IM beschikken over een AIFMD-vergunning.

 

LIOF

De Limburgse provinciale ontwikkelingsmaatschappij LIOF ziet inmiddels ook dat er op buitenplaats Vaeshartelt iets moois ontstaat aan clustering van financiële dienstverlening en nam vorig jaar een minderheidsbelang in Hartelt. ‘Ze zien wat wij met Montesquieu hebben opgebouwd en waar inmiddels dertig hoogopgeleide mensen werken.’

‘Aan ideeën geen gebrek’, vervolgt hij met aanstekelijk enthousiasme. ‘Zo willen we ook de mogelijkheid bieden om in samenwerking met derden fondsen in de markt te zetten. Daarbij denken we aan investeringsfondsen van rijke families, de zogenoemde family offices, of bijvoorbeeld fondsmanagers van grote vastgoed- of private equityhuizen met een goed concept. 

Hartelt stelt daarbij stevige eisen aan de soliditeit en integriteit van dergelijke partijen. Wij zullen alleen een samenwerking aangaan met partijen met een onberispelijke reputatie en zeer sterk track record.

 

Europees paspoort

AIFMD-vergunninghouders kunnen fondsen dankzij het ‘Europese paspoort’ ook in de hele  EU aan de man brengen. Internationale expansie behoort op termijn zeker tot de ambities van Hartelt, verklaart Munten bedrijvig.  Al is dat voorlopig nog toekomstmuziek. ‘We zitten vanuit Maastricht op twee uur rijden van Amsterdam, maar ook slechts twee uur van Luxemburg, hét Europese fondsmanagementcentrum. Dus we kunnen dat prachtig vanuit hier Europees doen. Maar alles op z’n tijd. Eerst willen we ons zorgvastgoedfonds goed op de rails hebben.’ 

Hartelt onderzoekt ook al enige tijd in samenwerking met de Nederlandse Investeringsinstelling (NLII) de haalbaarheid van een fonds dat zal  investeren in de grootste acht campussen van Nederland,. De NLII is een in 2014 door een aantal pensioenfondsen en verzekeraars opgerichte private adviesinstelling met als belangrijkste doelstelling de groei van de Nederlandse economie te bevorderen door de vraag naar en het aanbod van lange termijn financiering beter op elkaar aan te laten sluiten.

 

Buck Consultants

Munten verwijst in dit verband ook naar een rapport van Buck Consultants International van 2015, waaruit een investeringsbehoefte blijkt in vastgoed van 1 à 1,5 miljard euro bij de top 8-innovatiecampussen in Nederland. Dat lijstje bestaat uit: Amsterdam Science Park, Brightlands Chemelot Park (Sittard-Geleen en Maastricht), High Tech Campus Eindhoven, Kennispark Twente, Leiden Bio Science Park, Tu Delft Science Park en Wageningen Campus Business & Science Park. Hartelt hoop na een succesvolle lancering van zijn eerste fonds in de tweede helft van dit een tweede innovatief fonds te kunnen lanceren.

Auteur: Erik Wiegerinck

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van februari 2016.

 


Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels