nieuws

Buitenlanders grijpen weer de macht op Nederlandse beleggingsmarkt

Beleggingen

De pauze die buitenlandse vastgoedinvesteerders In Nederland moesten nemen door gebrek aan geschikte panden en portefeuilles heeft niet lang geduurd. In de tweede helft van 2015 kwam er weer ruim voldoende aanbod. Zo werd de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt opnieuw overspoeld door geld van over de grens.

It ain’t over till the fat lady sings. Wie medio 2015 zijn verwachtingen over vastgoedinvesteringen baseerde op onderzoek naar transacties uit de eerste jaarhelft, had misschien voorspeld dat de Nederlandse beleggingsmarkt ook in de tweede helft van het jaar zou worden gedomineerd door partijen van eigen bodem. Maar ruim een half jaar later wees onderzoek van Vastgoedmarkt-oprichter Dirk Rompelman op het tegendeel.

Halverwege het jaar (peildatum 25 juni in verband met het sluiten van het julinummer) hadden Nederlandse beleggers een straatlengte voorsprong op investeerders uit het buitenland. Het rood-wit-blauwe staafdiagram op de voorpagina van het juli-nummer van Vastgoedmarkt toonde een totaal van 3.000 miljoen euro voor Nederlandse vastgoedbeleggers, twee keer zo hoog als de 1.500 miljoen euro voor partijen van over de grens.

Het leek uit te lopen op het gelijk van de marktvorsers die begin 2015 hadden gewaarschuwd voor het gebrek aan vastgoedbeleggingsproduct voor buitenlandse partijen. Er waren vooral te weinig hoogwaardige kantoren en te weinig grote woningportefeuilles om de honger van de buitenlandse vastgoedbeleggers te stillen. Miljarden euro’s dreigden onbenut te blijven op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt, zo viel te beluisteren onder vastgoedadviseurs.

Zes maanden later was het beeld 180 graden gedraaid. Aan het einde van beleggingsjaar 2015 (peildatum 11 januari 2016 in verband met de traditionele overloop van transacties uit december) bleken de buitenlanders toch het grootste deel van de vastgoedbeleggingen voor hun rekening te hebben genomen. Partijen uit andere landen investeerden vorig jaar 6.150 miljoen euro in Nederlandse commercieel vastgoed, zo becijferde Dirk Rompelman. Nederlanders stelden daar 700 miljoen euro minder tegenover en kwamen daarmee op 5.450 miljoen euro.

Niet te weigeren bod

De cijfers over het tweede deel van 2015 spreken boekdelen. Nederlandse beleggers namen wat gas terug met een zesmaands beleggingstotaal van 2.450 miljoen, zo concludeert Vastgoedmarkt. Investeerders van over de grens deden het omgekeerde en staken 4.650 miljoen euro in Nederlands commercieel vastgoed. Vooral de 1.750 miljoen euro aan grensoverschrijdende investeringen in Nederlandse kantoren legde gewicht in de schaal. Dat bedrag betekent bijna een verviervoudiging ten opzichte van de 450 miljoen euro uit de eerste jaarhelft. Maar dat het totaal van de buitenlandse beleggers voor de tweede helft van 2015 zo ver opliep, kwam doordat ze hun investeringen opvoerden over de volle breedte van de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt.

Geen beleggingscategorie was in het tweede deel van 2015 taboe voor de buitenlanders. Staken partijen uit andere landen in de eerste helft van 2015 nog 100 miljoen euro in Nederlands winkelvastgoed, in de tweede helft lag dat bedrag met 950 miljoen euro bijna tien keer zo hoog. Nederlandse hotels, in de eerst zes maanden net als winkels goed voor 100 miljoen euro aan buitenlandse investeringen, waren in de tweede jaarhelft goed voor 350 miljoen euro. Het totaal van buitenlandse investeringen in Nederlandse woningen steeg van 300 miljoen euro in de eerste helft van 2015 naar 700 miljoen euro in de tweede jaarhelft. Ook de belangstelling voor Nederlandse logistiek groeide, getuige de stijging van het buitenlandse investeringstotaal in deze categorie van 550 miljoen euro in de eerste jaar helft naar 900 miljoen euro in de laatste zes maanden van het jaar.

Helemaal ongelijk kregen de marktvorsers niet, die een tekort aan beschikbare hoogwaardige kantoren en grote woningportefeuilles voor buitenlandse partijen signaleerden. Maar sommige investeerders uit de ons omringende landen gooiden het over een andere boeg. Zo werd topman Lesley Bamberger van Kroonenberg Groep geconfronteerd met een bod dat hij niet kon weigeren op The Bank. Het monument aan de Herengracht in Amsterdam stond niet in de etalage, maar werd voor 275 miljoen euro eigendom van Deka Immobilien uit Duitsland.

Kapitaaltekort

Het eveneens Duitse Patrizia kondigde een diversificatie aan op de Nederlandse vastgoedmarkt. Bij gebrek aan grote woningportefeuilles richt de Duitse vermogensbeheerder zich ook op core-kantoren en retail, verklaarde Peter Helfrich, managing director The Netherlands van Patrizia, bij het Vastgoedmarkt Middagnieuws tijdens Provada. In oktober voegde de Duitse vermogensbeheerder de daad bij het woord met de aankoop van 145 winkel-, woning- en kantoorobjecten voor 340 miljoen euro.

Buitenlandse beleggers met meer risicobereidheid hadden baat bij het kapitaaltekort van Delta Lloyd. In vijf weken verkocht de verzekeraar de als riskant beschouwde winkel- en kantorenportefeuille voor een half miljard euro. Episo 4, een fonds van Tristan Capital Partners met een value-add/opportunistische strategie, legde in een joint-venture met het Nederlandse Sectie5 voor 273 miljoen euro de hand op 120.000 m2 retailvastgoed van Delta Lloyd. Het leeuwendeel van die investering komt voor rekening van Episo 4, dat overigens ook voor 212 miljoen euro het grootste deel kocht van de gemengde vastgoedportefeuille van verzekeraar Generali. De kantoren van Delta Lloyd gingen voor 226 miljoen euro naar een Aziatische partij. Koper First Sponsor Group uit Singapore kondigde bij de gelegenheid gelijk een uitbreiding aan van zijn activiteiten in Nederland: niet alleen beleggen, maar ook ontwikkelen.

Cobra-portefeuille

De daling van het beleggingstotaal van Nederlandse partijen in de tweede jaarhelft ten opzichte van de eerste zes maanden kan worden toegeschreven aan het segment winkels. Vooral dankzij een reuzentransactie van Wereldhave – de overname van negen winkelcentra van Klépierre voor 730 miljoen euro – bedroeg het totaal van Nederlandse beleggers in het segment in de eerste jaarhelft 1.200 miljoen euro. Daartegenover stond een totaal van 200 miljoen euro in de tweede helft van 2015. Een miljard euro minder dus.

Andere segmenten lieten wel stijgingen zien van de beleggingstotalen van Nederlandse partijen. Investeringen in de eigen woningmarkt stegen van 1.150 miljoen euro in de eerste zes maanden naar 1.550 miljoen euro in de tweede helft van het jaar. Zo kocht Ned REIM voor 150 miljoen euro een woningportefeuille voor een particuliere belegger. En Syntrus Achmea Real Estate & Finance verwierf – in ruil voor zijn vastgoedvermogensbeheerdiensten – van Stichting Pensioenfonds voor de Architectenbureaus veertien wooncomplexen ter waarde van 89 miljoen euro.

Ook binnen het segment kantoren geldt dat de buitenlanders niet de enigen zijn die hun investeringen in de tweede jaarhelft opvoerden. Nederlandse partijen schroefden hun investeringen in kantoren op van 300 miljoen euro in de eerste zes maanden naar 400 miljoen euro in de tweede jaarhelft. NSI droeg daaraan bij met de aankoop van de Cobra-portefeuille voor 148,5 miljoen euro van OVG en Goldman Sachs.

Opgaande fase

Ondanks de activiteit van buitenlanders in de tweede jaarhelft maakten Nederlandse over het hele jaar genomen het verschil. Het jaartotaal van institutionele beleggers steeg met 80 procent naar 2.100 miljoen euro. Bij de Nederlandse vastgoedfondsen steeg het beleggingstotaal zelfs met 200 procent naar 1.200 miljoen euro. Particulieren deden nog een duit in het zakje met een stijging met 20 procent naar 2.150 miljoen euro. Buitenlanders stelden daar – door hun rustige eerste jaarhelft – een daling tegenover van hun beleggingstotaal met 9 procent naar 6.150 miljoen euro. Per saldo steeg het beleggingstotaal van binnen- en buitenlanders 15 procent naar 11.600 miljoen euro.

De daling van aanvangsrendementen voor topvastgoed hield in 2015 aan en is mogelijk nog niet voorbij. Zo voorspelde Syntrus Achmea Real Estate & Finance in oktober een daling van de bruto aanvangsrendementen naar 4 procent voor nieuwe huurwoningen op Amsterdamse toplocaties, naar 4,5 procent voor core- en prime-huurwoningprojecten in andere steden in de Randstedelijke Noordvleugel en naar 4,75 procent in Den Haag en Rotterdam. In het segment kantoren is het bruto aanvangsrendement voor Amsterdamse topobjecten gedaald tot 4,8 procent, zo betoogde CBRE in Vastgoedmarkt van januari. Ter onderbouwing van die stelling verwees de vastgoedadviseur naar de verkoop van The Bank, bij gebrek aan referenties op de Zuidas.

Als er een conclusie kan worden getrokken uit de verwachte rendementsdalingen en bijbehorende verwachte prijsstijgingen is het misschien deze: marktonderzoekers zien in 2016 nog geen einde komen aan de opgaande fase van de cyclus op de Nederlandse vastgoedmarkt. Dat wordt tot nu toe dit jaar bevestigd door aanhoudend hoge transactievolumes.

Auteur: Peter Hanff
Dit artikel verscheen in Vastgoedmarkt van februari 2016 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels