nieuws

Druk op beleggersmarkt blijft hoog

Beleggingen

De groei van de Nederlandse economie is duidelijk terug te zien in de commerciële vastgoedmarkt. Het beleggerssentiment is sterk en de vraag van gebruikers blijft in bijna alle sectoren gestaag groeien. Het beleggingsvolume valt dit jaar naar verwachting weer hoger uit dan in 2015, dat toen al het hoogste niveau sinds 2007 bereikte (11,6 miljard euro). Marktleider CBRE verwacht dat het transactievolume in 2016 ruim boven de 12 miljard euro uitkomt.

Gezien de hoeveelheid kapitaal dat nog voor dit jaar gealloceerd is aan vastgoed blijft de druk op de beleggingsmarkt naar verwachting hoog. De aanstaande verkiezingen in maart 2017 zijn een onzekere factor in Nederland. De ervaringen opgedaan rond de politieke events in het Verenigd Koninkrijk en Amerika hebben nogmaals bevestigd dat beleggers op zoek zijn naar stabiliteit en avers zijn van onzekerheid. Duidelijkheid rond economisch beleid is dan ook essentieel. 

Kantorenmarkt

De aanvangsrendementen voor prime kantorenvastgoed in Nederland raken steeds meer in lijn met die in de rest van Europa. Eind Q3 2016 was de prime yield voor kantoren 4,15 procent procent en de verwachting is dat dit percentage nog verder zal dalen.

De relatief sterke groei van de kantoorwerkgelegenheid heeft een stijgende vraag naar kantoorruimte tot gevolg gehad. De daling van de leegstand zet met name in Amsterdam flink door. Dit is het resultaat van onder meer een groei in de opname, herontwikkelingen & transformaties en een restrictief gronduitgiftebeleid. Zodanig zelfs dat er in sommige gebieden in de hoofdstad – waaronder de Zuidas – huurgroei versneld begint door te zetten.   

Logistieke markt

Al meerdere kwartalen is in de logistieke markt sprake van positieve netto opname. De vraag van gebruikers naar grootschalig, modern vastgoed blijft sterk waardoor de leegstand dit jaar voor het eerst tot onder de 5 procent is gedaald. CBRE signaleert op dit moment nog geen zichtbare huurgroei. Dit komt doordat er met nieuwe ontwikkelingen snel kan worden ingespeeld op de aantrekkende vraag en deze projecten tegen een scherpe prijs in de markt kunnen worden gezet. Het aantal nieuwbouwprojecten is dan ook fors gestegen, hoewel er nog altijd weinig speculatief wordt gebouwd. Ook het logistieke beleggingsvolume is sterk gegroeid. Beleggers richten zich met name op ‘core’ projecten: grootschalige, moderne distributiecentra op toplocaties. Dit heeft in 2015 geleid tot een recordvolume. De secundaire markt is daarentegen nog niet echt van de grond gekomen. Wel wordt er steeds meer naar stadslogistiek (kleinschalige objecten en bedrijfsverzamelgebouwen) gekeken als een strategische toevoeging aan portefeuilles. Voor 2016 verwacht CBRE dat het logistieke beleggingsvolume zal uitkomen op circa 900 miljoen euro, vrijwel gelijk aan 2015. 

Winkelmarkt

Ondanks een teruglopend aantal faillissementen, moest opnieuw een aantal grotere retailers de deuren sluiten. De vraag naar winkelruimte bleef enigszins op peil en een deel van de vrijkomende winkelunits werd overgenomen door branchegenoten. De leegstand nam desondanks toe tot 7,6 procent. De keerzijde van de medaille is dat diverse nieuwe, onderscheidende retailconcepten hun intrede deden in de markt. Voorbeelden hiervan zijn Owndays, een Japans opticienlabel dat zich in Den Haag heeft gevestigd en NYX Cosmetics, een nieuwe formule van L’Oréal die zijn deuren aan de Kalverstraat inmiddels heeft geopend.

De vraag naar kwalitatief goede winkels en winkelcentra blijft stevig, van zowel internationale als nationale beleggers. Netto aanvangsrendementen op Nederlands winkelvastgoed zijn relatief hoog in vergelijking met veel andere Europese landen. Dit hangt samen met de situatie op de gebruikersmarkt. Nu een behoorlijk deel van de pijn geleden lijkt, beginnen beleggers weer interesse te tonen in non-core. Dit terwijl rendementen voor prime high-street retail reeds onder het niveau van 2007/2008 liggen. Als gevolg hiervan zal de beleggersactiviteit komend jaar toenemen. 

Woningmarkt

De Nederlandse woningmarkt zit nog steeds flink in de lift. Dat blijkt onder meer uit het beleggingsvolume dat tot en met het derde kwartaal geïnvesteerd is in bestaande en nieuwe woningen. Dit komt tot nu toe uit op een historisch hoog bedrag van 2 miljard euro. De verwachting is dat het volume dat in woningen wordt belegd dit jaar nog hoger uitkomt dan het recordvolume van 2,9 miljard euro in 2014. Deze stijging in het beleggingsvolume ging gelijk op met stijgende prijzen in de gebruikersmarkt.

De prijs van bestaande koopwoningen is in oktober met 5,9 procent gestegen ten opzichte van dezelfde maand vorig jaar. Dit weerhield kopers er echter niet van om 20 procent meer woningen te kopen dan het jaar ervoor. Ook het nieuwbouwvolume blijft groeien. Het gestegen bouwvolume en de focus op de vrije markthuur sector die veel ontwikkelaars en beleggers hebben gekregen zal in 2017 opnieuw voor veel aanbod op de beleggersmarkt zorgen. 

Healthcare

De beleggingsmarkt voor zorgvastgoed groeit sterk. Dit blijkt onder meer uit het record beleggingsvolume dit jaar. De groei wordt mede veroorzaakt door positieve demografische vooruitzichten, het feit dat het segment conjunctuurongevoelig is en de toenemende transparantie in deze markt. De door de overheid ingezette marktwerking zorgt voor een opkomst van gezondheidscentra, nieuwe woonzorgconcepten en de ontvlechting van activiteiten uit het ziekenhuis en de hiermee samenhangende opkomst van klinieken. Deze gebruikers vestigen zich vaak in leegstaand vastgoed dat specifiek voor deze doelgroep kan worden getransformeerd. Door de toenemende interesse van (buitenlandse) beleggers, de bewustwording bij zorginstellingen – dat verkoop soms een betere optie is – en de nieuwe concepten in de zorgmarkt verwacht CBRE een substantiële groei van het beleggingsvolume in 2017. Dit zal ook leiden tot een verdere daling van de aanvangsrendementen.

 

Over de auteur

Jos Tromp is executive director, head of Research Continental Europe CBRE

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van december 2016

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels