nieuws

Aberdeen: ‘Vastgoed Eurozone blijft aantrekkelijk in 2017’

Beleggingen

Met uitzondering van het Verenigd Koninkrijk blijven de meeste Europese vastgoedmarkten in 2017 attractief. Op de iets langere termijn wordt het echter ook in de Eurozone oppassen geblazen nu de stijgende vastgoedprijzen in meer risicovolle regionen terecht komen.

Aberdeen: ‘Vastgoed Eurozone blijft aantrekkelijk in 2017’

Dat stelt internationaal vermogensbeheerder Aberdeen in zijn vooruitblik op 2017 voor de Europese vastgoedmarkten. ‘Wij volgen in de huidige situatie een laag risicostrategie, met nadruk op beleggingen in vastgoed dat langjarige betrouwbare huurinkomsten genereert’, zegt John Danes, Head of Continental European Property Research bij Aberdeen, op een  beleggersbijeenkomst in Amsterdam.

Hoewel de risico’s toenemen door de oplopende prijzen, behoort vastgoed in de Eurozone in wereldwijd perspectief gezien komend jaar tot de meest aantrekkelijk geprijsde beleggingscategorieën. Dat heeft volgens  Danes te maken met het nog altijd hgrote verschil tussen het aanvangsrendement op vastgoed en het lage effectieve rendement dat (staats)obligaties bieden. Dit ondanks de rentestijging van de afgelopen maanden op de obligatiemarkten .

Lage premie

Daarnaast wijst Danes op de andere fase waarin de vastgoedmarkt van de Eurozone verkeert vergeleken met de Britse, Amerikaanse en Japanse. Nergens in de wereld is de premie (+18 procent) ten opzichte van de fundamentele vastgoedwaarde zo laag als in de Eurozone. Over de hele wereld gemeten ligt de premie gemiddeld op 28 procent. Met een premie van 40 procent liep Brits vastgoed een jaar geleden nog ver aan kop. Mede door het brexit-besluit hebben de Britten sindsdien zeven procentpunten moeten inleveren.

Danes houdt rekening met een verdere Britse prijsdaling. Hij waarschuwt  vooral voor de ‘uiterst risicovolle’ Londense kantorenmarkt  en in het bijzonder  voor de zwaar overgewaardeerde ‘trophy kantoorgebouwen’ in de Britse hoofdstad, waar beleggers uit het Midden-Oosten en Azië  zich tot voor kort nog dood om vochten met aanvangsrendementen van rond de 3 procent. Een van de grootste risico’s is dat de vele in Londen gevestigde financiële instellingen hun Europese paspoortrechten kwijt raken en straks noodgedwongen moeten verkassen naar steden op het vasteland zoals Frankfurt, Parijs of Amsterdam en internationale beleggers het massaal voor gezien houden in de Britse hoofdstad. De glimmende Londense blikvangers zijn inmiddels al 5 tot 10 procent in prijs gedaald. En het eind van de prijsval is nog niet in zicht, waarschuwt  Danes. Al lijkt de laatste maanden een stabilisering op te treden en is de economische krimp in het VK ook minder dramatisch gebleken dan voor het referendum was voorspeld.

Slepende brexit

Maar dit zegt toch weinig over de mogelijk negatieve effecten van de brexit op de wat langere termijn, meent de marktvorser van Aberdeen. Het VK geniet nu immers nog van alle geneugten van de interne markt. ‘De brexit wordt een langdurig proces’, legt Danes uit. ‘Het zou weleens een jaar of tien kunnen duren voordat het VK helemaal vertrokken is uit de EU. Niemand weet  zelfs maar bij benadering onder welke voorwaarden dat gaat gebeuren. De kans op een ‘hard brexit’ is wel degelijk aanwezig.’

Maar één ding is duidelijk: de risico’s voor Brits vastgoed worden eerder groter dan kleiner. Al zullen de brexit risico’s beduidend  zijn voor de vastgoedsectoren die volledig gedomineerd worden door binnenlandse gebruikers zoals woningen, de retailmarkt en distributiecentra.

Eurozone

De negatieve impact van de brexit op de Eurozone noemt hij daarentegen  ‘verwaarloosbaar’. Ook de overwinning  van Donald Trump in de Amerikaanse presidentverkiezingen heeft volgens Danes geen negatieve gevolgen voor de Europese vastgoedmarkten.

Door de oplopende inflatie en een verwachte economische groei in de Eurozone van circa 1,6 procent voor 2017 acht Danes de kans wel groot dat de speculaties in de financiële markten zullen toenemen  over het mogelijk afbouwen van het opkoopprogramma voor (staats)obligaties van de Europese Centrale Bank (ECB). Het huidige QE-programma loopt tot maart 2017 en houdt in dat er maandelijks voor 80 miljard euro aan obligaties wordt opgekocht door de ECB. Op die wijze wordt de rente in de Eurozone kunstmatig laag gehouden. En de lage rente vormt de reden waarom vastgoed zo aantrekkelijk is voor beleggers.

Afbouw QE

Zelf acht Danes de kans ‘tamelijk klein’ dat de ECB daadwerkelijk stopt met zijn beleid van kwantitatieve verruiming (‘QE’), of zelfs maar de geleidelijke afbouw  aankondigt  vóór eind 2017. Hij wijst in dit verband op de oplopende obligatierente  en de verkiezingen  die volgend jaar plaatsvinden in Frankrijk, Duitsland en Nederland, die voor nieuwe onrust kunnen zorgen in de financiële markten. Ook de uitkomst van het recente Italiaanse referendum en het aangekondigde aftreden van premier Renzi zal de ECB waarschijnlijk alleen maar meer behoedzaam maken.

Danes voorziet een positieve dan wel stabiele waardeontwikkeling voor de meeste Europese vastgoedbeleggingsmarkten in de komende zes tot twaalf maanden. Gezien de geraamde economische groei verwacht hij ook dat de huren verder zullen stijgen. Gevraagd naar zijn favoriete sectoren binnen de Eurozone voor 2017 noemt  de Aberdeen-analist: huurwoningen, studentenkamers, zorgvastgoed, topkwaliteit logistiek en winkelvastgoed, alsmede transformatieprojecten van leegstaande kantoorgebouwen naar woningen.

Woningen aantrekkelijk

‘In vergelijking tot commercieel vastgoed vertoont de bezettingsgraad van woningen van oudsher een veel stabieler beeld’, verklaart Danes de grote populariteit van residentieel vastgoed onder beleggers. De vraag naar woningen wordt namelijk voornamelijk gedreven door de bevolkingsgroei en de groei van het aantal huishoudens en in veel minder mate door de conjunctuur zoals dat bij commercieel vastgoed het geval is. ‘Huurprijzen  van kantoren, winkels  en bedrijfsruimten zijn niet voor niets twee tot drie keer zo volatiel als van woningen.’

Danes waarschuwt dat de Europese bevolking over een jaar of acht begint te krimpen. Maar onderling zijn er  tussen de Europese landen grote demografische verschillen. Zo zal bijvoorbeeld de Nederlandse en Franse bevolking nog groeien met circa tot 2030, terwijl de Duitse bevolking krimpt. Ook binnen de landen lopen de ontwikkelingen uiteen met groei in veel steden en krimp in de periferie. ‘Het komt er op neer om de winnende gebieden bij de kop te vatten.’ Danes adviseert beleggers te kiezen voor  ‘winnende’ steden. Als voorbeelden van steden met een forse bevolkingstoename noemt hij Oslo, Amsterdam, Rome, Stockholm, Helsinki, Berlijn, Kopenhagen en Parijs. Maar er zijn er veel meer. Alleen al in Duitsland staan er 160 steden op de selectielijst van Aberdeen.

Winnende steden

Winnende steden zijn volgens Danes in de eerste plaats steden met een groeiende bevolking en een groeiende economie.  Andere factoren die een winnende stad bepalen zijn: een sterk ontwikkelde zakelijke en financiële dienstverlening, de aanwezigheid van een of meerdere universiteiten, een hoog opgeleide bevolking, hoogwaardige infrastructuur en flinke restricties die gelden voor nieuwe woningontwikkelingen.

Zelf heeft Aberdeen de afgelopen vijf jaar gemiddeld voor zo’n 600 miljoen euro per jaar in Europese woningen belegd. De totale beheerde woningportefeuille bedraagt thans 4,1 miljard euro. Daarvan ligt 72 procent in Duitsland, terwijl Denemarken en het VK goed zijn voor elk 13 procent. De rest van de woningen ligt gelijkelijk verdeeld over Zweden en Noorwegen. De vermogensbeheerder wil zijn residentiële portefeuille in 2017 flink gaan uitbreiden, mogelijk wordt een pan-Europees woningfonds gelanceerd. Maar over die plannen wil Aberdeen nog niets kwijt.

Beperkt leegstandsrisico

Verder ziet de vermogensbeheerder voor 2017 muziek in studentenhuisvesting, zorgwoningen voor senioren en zorgvastgoed in z’n algemeenheid. ‘Dergelijke beleggingen bieden een hoog direct rendement , betrouwbare langjarige huurstromen en een beperkt leegstandsrisico’, oordeelt Danes.

Interessante beleggingssectoren zijn ook schaarse, eersteklas distributiecentra en logistieke centra met meerdere huurders in stedelijke gebieden met weinig aanbod vanwege de hoge grondprijzen. ‘Er is vooral veel vraag bij beleggers naar logistieke centra voor pakketvervoerders in of vlakbij grote steden die de via internet gekochte artikelen afleveren bij de consument.’

Dominante winkelcentra

Tot slot breekt Danes een lans voor beleggen in dominante winkelcentra voor de dagelijkse boodschappen, geankerd door supermarkten, en grote winkelcentra die een echte ‘beleving’ bieden aan de consument. ‘Dominantie en de juiste locatie zijn belangrijker dan ooit in de retailwereld. De beleggers weten zich daar verzekerd van huurgroei, maar het nadeel is wel dat de aanvangsrendementen buitengewoon laag zijn voor dergelijke winkelcentra.’ Goed lopende retailparken aan de rand van steden waar winkeliers profiteren van lagere huren en die nog betaalbaar zijn voor beleggers kunnen volgens hem een goed alternatief zijn.’

Erik Wiegerinck

Dit artikel is gepubliceerd in het decembernummer 2016 van Vastgoedmarkt

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels