nieuws

‘Index is een goede basis voor grotere transparantie’

Beleggingen

Het internationale belang van vastgoedindices groeit, constateerde professor Paul Hilbers tijdens zijn bijdrage tijdens het jaarlijkse IVBN/VBA-vastgoedseminar, in 2016 gewijd aan het 20 jarig bestaan de van de ROZ-Vastgoedindex. Die is op punten voor verbetering vatbaar, stelt Hilbers.

Voorafgaand aan de overhandiging van het eerste exemplaar van de bundel, stelde voorzitter Rudolf de Soet van de Stichting ROZ Vastgoedindex dat de Europese Unie alle indices heeft geclassificeerd op belangrijkheid. De vastgoedindex van zijn stichting is door Europa ingedeeld in de categorie niet-significant, vertelde hij. Toch is de index volgens hem wel belangwekkend voor de transparantie in de Nederlandse vastgoedsector.

De jubilerende ROZ-vastgoedindex kan nog op een aantal punten worden verbeterd, stelde professor Paul Hilbers in zijn inleiding tijdens het gecombineerde IVBN/VBA/ROZ-congres op 11 oktober op Nyenrode in Breukelen. Hij had zojuist een bundel met artikelen ter gelegenheid van het jubileum in ontvangst genomen. Hilbers sprak het congres toe in zijn functie van divisiedirecteur Financiële Stabiliteit van De Nederlandsche Bank.

Niet alleen binnen de Nederlandse centrale bank wordt de vastgoedindex van de Stichting ROZ gebruikt, maar ook door de Europese Centrale Bank, vertelde Hilbers die zojuist was teruggekeerd van een vergadering bij het Internationale Monetaire Fonds in Washington. ‘Ook daar neemt de belangstelling voor vastgoed toe, vooral door het belang voor de financiële stabiliteit en de economische groei van de wereldeconomieën.’

Pessimisme

De beschikbaarheid van voldoende informatie is essentieel voor het functioneren van een markt, waarschuwde Hilbers. ‘Bij een tekort aan informatie over een markt kan er een ongefundeerd pessimisme ontstaan. Transparantie bevordert een adequate prijsvorming.’ De afgelopen jaren heeft DNB een aantal acties ondernomen om die transparantie te vergroten. Zo was er de Asset Quality Review in de periode 2013/2014, gevolgd door de zogeheten rondetafels ter verhoging van de kwaliteit van vastgoedtaxaties. ‘De zogeheten stress tests zijn de afgelopen jaren steeds populairder geworden, ook voor het testen van beleggingen van financiële instellingen in vastgoed.’

Nederland kent internationaal gezien in de particuliere woningmarkt extreem hoge LTV’s. Internationale partijen staan met de ogen te knipperen wanneer zij horen dat de gemiddelde verhouding tussen lening en waarde van het onderpand in Nederland op 102 ligt. ‘Dat zou volgens velen moeten worden teruggebracht naar een gemiddelde van 90’, zegt Hilbers. ‘Maar de risico’s in de Nederlandse markt vallen mee, internationaal gezien zijn er hier maar weinig niet-presterende leningen. Dat komt vooral doordat een Nederlandse bank niet alleen beslag kan leggen op het onderpand, maar ook op het inkomen van de hypotheekgever in het geval van een restschuld. Dat recht hebben bijvoorbeeld Amerikaanse banken niet. Dat maakt het zo lastig die hoge LTV’s aan buitenlanders te verklaren.’

Weinig data

In het commerciële vastgoed zijn minder data beschikbaar dan in de residentiële markt, constateert Hilbers. De ROZ-vastgoedindex, die twintig jaar geleden werd opgezet, heeft daarin verandering gebracht. Maar de hoeveelheid data die beschikbaar is groeit langzaam, constateert Hilbers. Internationaal is de dataverzameling door het economische tijdschrift The Economist belangrijk. Het verzamelen van gegevens is extra lastig door de vele verschillende klassen die het commerciële vastgoed kent. Nog lastiger is het om al deze klassen samen te brengen onder één noemer in een vastgoedindex.

De gebruikswaarde van een index wordt volgens Hilbers voor een groot deel bepaald door de gekozen systematiek van de index. Eén methode is door te kijken naar de zogeheten repeat sales. Daarbij wordt één object gevolgd in de tijd. Elke verkoop levert een meetpunt voor de index op. Het is de methodiek die bijvoorbeeld door het Britse Land Register wordt gehanteerd.

Kwaliteitsverandering

Een belangrijk nadeel van de repeat sales-methode is volgens Hilbers dat er relatief weinig beschikbare data wordt gebruikt en dat daarin weinig rekening wordt gehouden met de kwaliteitsveranderingen van het pand, bijvoorbeeld door onderhoud dat de eigenaar doet.

De zogeheten hedonische methode houdt wel rekening met de staat van een object. Een nadeel van deze methodiek is volgens Hilbers de bewerkelijkheid van het maken van de index doordat alle beschikbare data over objecten wordt meegenomen. Deze methode wordt onder andere gebruikt voor de vastgoedindex van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) en in Duitsland door het onderzoeksbureau van het Verband Deutscher Pfandbriefbanken.

Hybride index

Een mengvorm van beide methodieken leidt tot een zogeheten hybride index, waarbij naast transacties ook waardebepalingen worden gebruikt bij de samenstelling. Hierdoor weegt de staat waarin het vastgoed verkeerd ook mee. Een voorbeeld van een dergelijke index is de CBS Prijsindex voor bestaande koopwoningen.

Hilbers prees de huidige ROZ-vastgoedindex als een goede basis als barometer voor de Nederlandse vastgoedsector, maar zag ook een aantal verbeterpunten. Een zwak punt van de index is op dit moment dat de dekking beperkt is. Dat zou volgens hem kunnen worden opgelost door de index uit te breiden naar meer regio’s. Een slag kan nog worden gemaakt door de data rondom vastgoedtransacties publiek beschikbaar te maken. Dat zou de index een grotere dekking kunnen geven en analyses voor verschillende sectoren mogelijk kunnen maken.

Dekkingsgraad

In een reactie op de inleiding van Hilbers stelde UvA-hoogleraar Vastgoedeconomie Peter van Gool dat de indices van ROZ en Stivad vaak over te weinig informatie beschikken om per kwartaal een uitsplitsing te maken naar regio of vastgoedklasse. Ook hij schaarde zich achter de oproep van Hilbers de dekkingsgraad van de index te vergroten. Hij betreurt het dat partijen uit het commerciële vastgoed zich uit de index hebben teruggetrokken, omdat zij menen geen profijt meer te hebben van het delen van de informatie.

Van Gool besprak in zijn inleiding de bijdrage van voormalige manager research bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance Cor Worms aan de jubileumbundel. Daaruit valt volgens hem de lering te trekken dat directe beleggingen in vastgoed een stabiel rendement geven ten opzichte van het veel volatielere rendement van Nederlandse aandelen, obligaties en genoteerde vastgoedfondsen. Beursgenoteerde vastgoedfondsen waren nuttiger dan andere aandelen, maar niet in hoge mate. Ook op basis van de zogeheten Sharpe-ratio, een indicatie voor het rendement gecorrigeerd voor het risico, scoren directe beleggingen in vastgoed het best, constateert Van Gool.

Geen kantoren

Op basis van historische gegevens constateert Van Gool dat beleggers die op zoek waren naar weinig risico zo’n 60 tot 70 procent van hun kapitaal hadden moeten investeren in Duitsland, het merendeel van het overige in Nederland en een klein beetje in Groot-Brittannië. Op basis van dezelfde criteria hadden beleggers er verstandig aan gedaan hun complete kapitaal te steken in winkels, wellicht ook nog wat in bedrijfspanden, maar in geen geval in kantoren.

Research-seminar IVBN/VBA

Het jaarlijkse researchseminar van IVBN en VBA werd in 2016 gehouden in samenwerking met stichting ROZ Vastgoedindex. Het seminar stond deze keer in het teken van 20 jaar vastgoedindex in Nederland. Vanuit de kant van de gebruiker, de toezichthouder en de wetenschap werd stilgestaan bij de rol van de index tot nu toe en in de toekomst. Sprekers waren onder andere Paul Hilbers (DNB), Peter van Gool (UvA/ASRE/SPF Beheer), Ian Cullen (MSCI) en Paulus van Wetten (Syntrus Achmea Real Estate & Finance).

Auteur: Johannes van Bentum

Dit artikel is verschenen in de november-editie 2016 van Vastgoedmarkt.

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels