nieuws

Rabo Vastgoedgroep heeft op tijd op de rem getrapt

Beleggingen

Geduld is een schone zaak, blijkt eens te meer. De in 2013 opgeleverde De Rotterdam heeft Rabo Vastgoedgroep naar schatting uiteindelijk een winst opgeleverd van 77 miljoen euro. Savills schat dat de kopende Koreanen het commerciële gedeelte van het megacomplex op de Wilhelminapier tegen een yield van net boven de 6 procent hebben geacquireerd.

Rabo Vastgoedgroep verkocht twee van de drie torens van De Rotterdam op 1 juni aan de Koreaanse pensioencoöperatie KFCC via de Franse asset manager Amundi Real Estate. De koopsom bedroeg 352 miljoen euro inclusief overdrachtsbelasting maar exclusief omzetbelasting. Financier van de deal is Pbb Deutsche Pfandbriefbank. Vóór de bouwstart was de woontoren met 240 appartementen al verkocht aan Amvest voor naar verluidt ongeveer 100 miljoen euro. Het volledige project vergde een totale investering van 375 miljoen euro, liet projectdirecteur Mischa Molsbergen najaar 2013 aan Vastgoedmarkt weten. Al met al zou dat neerkomen op een winst van 77 miljoen euro, zonder daarbij overigens rekening te houden met het van OVG gekochte 25-procentsbelang.

Dit winstbedrag mag in het licht van de vele complicaties een prestatie van formaat worden genoemd. MAB Development (75 procent) en OVG Projectontwikkeling (25 procent) begonnen in 2009 met de bouw middenin een mondiale financiële crisis. Dat het megaproject naar ontwerp van OMA doorgang kon vinden, hadden de ontwikkelaars mede te danken aan Rotterdam die 40.000 m2 kantoorruimte afnam. De oplevering najaar 2013 vond ook onder een slecht gesternte plaats. Na de ‘double dip’ die Nederland had getroffen en de nog smeulende eurocrisis, lag de vastgoedbeleggingsmarkt op zijn gat.

Bovendien had moederbedrijf Rabobank in mei 2013 de doodstijding aangekondigd van MAB en liet weten ook zijn blootstelling aan commercieel vastgoed(ontwikkeling) af te willen bouwen. Begin 2014 was dan ook de verwachting dat Deka Immobilien De Rotterdam voor een zacht prijsje zou overnemen. Begin 2015 werd Rabo Vastgoedgroep 100 procent eigenaar van het multifunctionele gebouw, nadat OVG Real Estate zijn 25-procentsbelang verkocht. Of het uitblijven van een deal achteraf beschouwd meer geluk dan wijsheid is, doet er niet meer toe. Feit is dat Nederland anno 2016 een topfavoriet onder buitenlandse beleggers is en de belangstelling voor De Rotterdam enorm was.

Dat kan Clive Pritchard, managing director Savills Investments, beamen. Savills adviseerde Rabo Vastgoedgroep bij de verkoop. ‘Rabo Vastgoedgroep heeft gewacht met het definitief aanbieden van De Rotterdam totdat de markt hersteld was en de vraag van beleggers groot. Uit een kleine dertig beleggers bleven ongeveer tien serieuze kandidaat-kopers over. Daarbij geldt dat de Koreanen De Rotterdam al in de zomer van 2015 hadden bekeken. Tijdens het verkoopproces heeft Rabo Vastgoedgroep in december 2015 even op de rem getrapt. In deze periode tekende Media Markt voor de huur van 9.000 m2 kantoorruimte en was er geen huurgarantie meer nodig.’

De financiering van de aankoop zorgde voor een tweede vertraging van enkele weken, merkt Pritchard op. ‘Niet vanwege een gebrek aan financiers, maar juist door de grote concurrentie, waardoor de aankopende partij een tender uit kon schrijven. Door het grote vastgoedprogramma is het lastig er een exacte yield op te plekken. Ik ga ervanuit dat het gemiddelde brutoaanvangsrendement net boven de 6 procent ligt. De door Rotterdam gehuurde Middentoren is vermoedelijk voor een scherpe 5 procent gekocht. Amundi is van plan om nog meer vastgoed in Nederland te kopen. De Franse belegger heeft al een nieuwe aankoop in de Randstad gedaan en is bezig met een Europese kantorenportefeuille met ook Nederlands bezit. Ook andere Franse pensioenfondsen hebben recent aangegeven buiten Frankrijk te willen investeren, waaronder in Nederland.’

De in het Kadaster gepubliceerde hypothecaire akte splitst de deal per vastgoedsegment op. Officieel zijn de verkopers De Rotterdam I, De Rotterdam Hotel Beheer en De Rotterdam II C.V. De koper staat vermeld onder de naam De Rotterdam PropCo Lux, een in Luxemburg opgerichte vennootschap. Bijna de helft van de opbrengst is afkomstig van de Middentoren, volledig verhuurd aan het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Rotterdam. Inclusief erfpacht kostte de kantoortoren 174.646.322 euro. Voor de Oosttoren heeft de koper 58.520.000 euro inclusief erfpacht neergelegd. De Oosttoren is grotendeels verhuurd aan onder meer Züblin Nederland, Media Markt-Saturn Holding Nederland, Nidera en (in de plint) Rabo Vastgoedgroep Holding. Enkele kantoorruimten in de oosttoren boven het hotel zijn nog niet verhuurd, meldt de akte. De koopprijs van deze lege kantoorruimten bedroeg 19.417.000 euro van de totale koopsom van 58,52 miljoen. Overigens zei Rabo eerder nog met verschillende kandidaat-huurders te spreken over de resterende kantoorruimte. 

De vijflaagse parkeergarage met 676 parkeerplaatsen leverde Rabo 36.498.678 euro op en de fietsenstalling nog eens 1.069.678 euro. Het hotel (appartementsrecht A9) kostte 58.500.000. Dit Nhow designhotel van NH Hotels bestaat uit 278 kamers. Voor het meubilair en inrichting van het hotel (Roerende FF&E) betaalden de Koreanen 3,5 miljoen euro. De commerciële ruimten in De Rotterdam zijn voor ruim 20 miljoen euro verkocht. Dat betreft de in de akte vermelde appartementsrechten A442 (14.845.000 euro), A443 (4.950.000 euro) en appartementsrecht A440 (540.000 euro).

Het Kadaster komt uit op een totale oppervlakte van De Rotterdam van 156.770 m2. Dat is verdeeld over 67.943 m2 kantoorruimte, 35.436 m2 aan woningen, 21.491 m2 hotel waarvan 1.250 m2 aan congresruimte, een parkeergarage van 21.201 m2, 9.911 m2 aan commerciële ruimten waarvan 800 m2 horeca, een gezamenlijke entree van 788 m2 en 301 m2 aan expeditieruimte.

Van de 240 woningen heeft Amvest er nog 119 in portefeuille, blijkt uit het jaarverslag over 2015. De overige 121 woningen zijn verkocht. In 2014 moest Amvest nog 22,3 miljoen euro afboeken op deze aankoop. Wegens tegenvallende verkoop werden 65 koopappartementen overgeheveld naar huur, wat leidde tot deze lagere waardering.

De 65 appartementen die zijn toegevoegd aan Amvest Residential Core Fund in 2015 zijn na aanpassing wel succesvol verhuurd, schrijft Amvest in zijn jaarverslag over 2015. De 54 appartementen die Amvest al in portefeuille had, hebben een theoretische jaarhuur van 873.000 euro en de 65 toegevoegde appartementen van 1,072 miljoen euro. De leegstand bedroeg eind 2015 nog wel 4,3 procent.

Martijn van Leeuwen

Dit artikel is verschenen in de Vastgoedmarkt-editie van juli 2016. 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels