nieuws

Brexit laat Aziatische beleggers voorlopig koud

Beleggingen

De aankopen door Aziatische beleggers van een grote logistieke vastgoedportefeuille en dito winkelportefeuille geven antwoord op een aantal prangende vragen. Ja, de al jaren aangekondigde Aziatische kapitaalstroom komt nu echt op gang. En ja, ondanks de eerdere eurocrisis, Brexit en terreurgolf blijft het vertrouwen in de eurozone overeind.

Vastgoedadviseurs hadden het al voorspeld. Ondanks de onverwachte uitkomst van het Brexit-referendum op 23 juni zal de beleggingsactiviteit in Nederland deze zomer op peil blijven. Simpelweg omdat er met het eventuele afhaken van buitenlandse investeerders er meer dan genoeg in de markt blijven voor het beperkte vastgoedaanbod, aldus Savills-topman Clive Pritchard in juli tegen Vastgoedmarkt.

In juli en augustus is er voor ongeveer 1,5 miljard euro aangekocht, becijfert Vastgoedmarkt Research. In september houdt de zomerhitte aan, met een aanzienlijk aantal deals boven de 45 miljoen waarvan twee van Standard Life Investments (winkelcentrum Oranjerie Apeldoorn en kantoorgebouw Metropool Amsterdam voor in totaal 95,7 miljoen euro).

Meest in het oog springende beleggingsdeals deze maand zijn die met een grote Aziatische link. Zo kochten het Nederlandse Cairn Real Estate en AT Capital voor 60 miljoen euro een supermarktportefeuille, waarbij de Singaporese private investment firma het kapitaal inbracht. Middels hun joint venture Dutch REAM zullen met Singaporees geld nog vele retaildeals in Nederland en Europa volgen, beloofden ze. Een dag later, op 8 september maakte Savills IM bekend een core-portefeuille met bijna 100.000 m2 logistiek vastgoed te hebben aangeschaft. Een goed ingevoerde bron meldde Vastgoedmarkt dat de Britse vermogensbeheerder handelde namens een Maleisisch pensioenfonds. Op basis van eigen onderzoek en Kadaster-gegevens kwam er een koopsom van 77,197 miljoen euro uit de bus.

De portefeuille bestaat uit drie volledig verhuurde distributiecentra in Breda en Venlo. Ontwikkelaar van de logistieke complexen is de ontwikkelende belegger HVBM Vastgoed. Verkoper zijn twee in Tilburg gevestigde besloten vennootschappen van HVBM, te weten Dennenheuvel Vastgoed en Pentagoon Services.

Deze transacties bewijzen andermaal het gelijk van CBRE-topman Marco Hekman, die al in 2014 wees op de Aziatische belangstelling voor Nederlands commercieel vastgoed. De eerste grote deal viel begin 2015, toen een Japanse institutionele belegger 250 miljoen euro stak in het ASR Dutch Prime Retail Fund. In april 2015 volgde een investering van 600 miljoen in woningfonds Vesteda door een Aziatische (lees: Japanse) belegger en Allianz Real Estate. De eerste directe vastgoedinvestering – Zuidas-kantoor Zuiderhof I – werd in februari 2015 verricht door First Sponsor Group, een institutionele belegger uit Singapore.

Vervolgens ging First Sponsor in 2015 aan de haal met twee hotels (Arena Towers Amsterdam Zuidoost, 55 miljoen) en de Delta Lloyd-kantorenportefeuille (226 miljoen euro). Enkele weken vóór het Brexit-referendum vond de directe deal van het jaar plaats met de aankoop door de Koreaanse pensioencoöperatie KFCC van (het commmerciële gedeelte van) De Rotterdam voor 352 miljoen euro.

Door het besluit van de Britten om uit de EU te stappen ging er aanvankelijk een schokgolf door de financiële wereld. Nu lijkt dat de Britten niet voor 2020 zijn vertrokken, is de paniek weggeëbd en lijkt het in continentaal Europa ‘business as usual’. Niet-Europese media schilderen het door terreur en populisme geteisterde Europa af als een continent op drift. Maar een voorlopige conclusie is dat buitenlandse vastgoedbeleggers zich niet zo makkelijk laten afschrikken. Dat Nederland na een diepe vastgoedcrisis tot 2014 relatief aantrekkelijk is geprijsd, helpt ook. Wel moet gezegd dat de laatste ‘Aziatische’ deals al vóór 23 juni in een vergevorderd stadium waren en in juli en begin augustus bij de notaris werden beklonken. Eind 2016 zal duidelijker worden hoe immuun beleggers echt zijn voor (geo)politieke schokken.

Terug naar de door Maleisiërs gekochte logistieke core-portefeuille. Vastgoedmarkt schat dat deze tegen een brutoaanvangsrendement van ongeveer 6 procent is gekocht. Het logistiek complex in Venlo is de afgelopen maanden in twee fases opgeleverd en heeft een totale oppervlakte van 18.000 m2, waarvan ruim 1.600 m2 kantoorruimte. Kopers zijn Kwasa Venlo en Kwasa Breda uit Luxemburg, twee door Savills IM opgetuigde vehikels. Kwasa Venlo heeft het complex aan Columbusweg 35 voor 17,097 miljoen euro gekocht, blijkt uit de akte van levering. Op bedrijventerrein Hazeldonk in Breda heeft de vermogensbeheerder twee bestaande distributiecentra gekocht. Het gaat om een logistiek complex van 52.000 m2 aan Hazeldonk 6520-6524, verhuurd aan Lidl en GM. De koopsom van dit complex kwam neer op 37,2 miljoen euro, aldus de akte van levering.

Het naastgelegen distributiecentrum aan Hazeldonk 6526-6530 heeft een oppervlakte van ongeveer 27.000 m2 logistiek en bijna 2.000 m2 kantoorruimte en is verhuurd aan Zimmer-Biomet. De koopsom van dit complex bedraagt 22,9 miljoen euro, blijkens Kadaster-cijfers. Met een totale oppervlakte van bijna 100.000 m2 en een transactievolume van bijna 77,2 miljoen euro is dit tot nu toe de grootste logistieke portefeuilledeal van 2016. Het complex aan de Columbusweg in Venlo is voor twee derde (12.000 m2) voor tien jaar verhuurd aan Biesheuvel Techniek. Ongeveer een derde van het object (6.000 m2) is voor drie jaar verhuurd aan Janssen Distribution Services.

Na deze periode heeft Biesheuvel een optie om het volledige complex van 18.000 m2 in gebruik te nemen. Een deel van het distributiecentrum van 52.000 m2 is tot oktober 2017 deels verhuurd aan GM. Vanaf dat moment vertrekt GM naar Duitsland en zal Lidl het volledige complex voor tien jaar huren. Wat huurinkomsten betreft, mag zeker gesproken worden van een core-portefeuille. Afgaande op de kwaliteit van het vastgoed mag daar wel wat op worden afgedongen. Het 18.000 m2 grote complex is nieuwbouw.

Maar de twee complexen in Hazeldonk zijn ouder dan tien jaar. Na het aflopen van de huurcontracten zijn zeer stevige investeringen nodig om nieuwe huurders te vinden en de waarde te behouden. In een eigen persbericht stelt DTZ Zadelhoff dat de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt zeer in trek is. ‘Er zijn scherpe beleggingsresultaten te realiseren en de omvang van de transacties wordt steeds groter’, aldus DTZ-partner Frans van Toor.

Martijn van Leeuwen

Dit artikel is verschenen in de Vastgoedmarkt-editie van september 2016.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels