nieuws

Blackstone stapt met 48 procent winst uit kantorenportefeuille

Beleggingen

Anbang heeft voor ongeveer 500 miljoen euro een prime kantorenportefeuille van Blackstone gekocht. Het gaat om zes kantoren met een totale oppervlakte van 123.500 m2 die Blackstone tussen 2013 en 2015 voor in totaal 337,86 miljoen euro heeft gekocht. De Amerikaanse zakenbank weet zijn aankopen doorgaans op de piek van de vastgoedcyclus te vervreemden.

Dat concludeert Vastgoedmarkt op basis van anonieme bronnen, eigen onderzoek en kadaster-cijfers. Het gaat om de grootste kantorenportefeuilledeal sinds medio 2014, toen Lone Star Funds 32 kantoren van CBRE GI overnam voor 385 miljoen euro. Met deze aankoop hebben Aziatische beleggers de grens van 2 miljard euro aan investeringen sinds 2015 gepasseerd.

Geen van de betrokken partijen wil commentaar geven op de megadeal. Op basis van goed ingevoerde bronnen begrijpt Vastgoedmarkt echter dat de portfolio zes topkantoren met tophuurders omvat. Onder de huurders zijn multinationals als Unilever, Royal Haskoning, PwC en Ernst & Young op locaties als Zuidas, Kop van Zuid/Entrepot, Rotterdam Central Business District en nieuwbouw in het Utrechtse Leidsche Rijn Centrum.

CBRE Dutch Office Fund

Deze kantoren heeft Blackstone tussen december 2013 en november 2015 gekocht van CBRE Global Investors (twee), Syntrus Achmea Real Estate & Finance, ingenieursbureau Royal Haskoning, de Zwitserse bank UBS en BAM-dochter AM Real Estate Development. Twee gekochte kantoren komen uit het CBRE Dutch Office Fund. Eind 2013 kocht Blackstone via zijn entiteit Castor zes kantoorgebouwen uit dit fonds van CBRE Global Investors voor naar verluidt 165 miljoen euro. Twee daarvan – Cross Towers in Amsterdam en Weenatoren in Rotterdam – heeft Anbang nu verworven van Blackstone.

De Weenatoren van bijna 11.000 m2 vvo aan Weena 355 heeft het Blackstone-fonds voor slechts 11,45 miljoen euro gekocht, blijkt uit de akte van levering. De lage prijs had weinig te maken met leegstand maar alles met een portefeuillekorting. Houthoff Buruma verlengde de huur van bijna 7.900 m2 kantoorruimte immers nog in september 2013 met toenmalig eigenaar CBRE GI.

109 miljoen euro

Cross Towers aan Antonio Vivaldistraat 148-150 op de Zuidas kocht Blackstone wel tegen een marktconforme prijs van bijna 109 miljoen euro, blijkt uit de akte van levering (Kadaster). Het kantoor heeft een oppervlakte van ruim 39.000 m2 bvo is volledig verhuurd aan Ernst & Young en PwC.

De door Anbang gekochte portefeuille omvat ook het door AM RED ontwikkelde Capgemini-hoofdkantoor van 21.000 m2 aan Reykjavikplein 1 in Utrecht. Blackstone kocht dit kantoor in Leidsche Rijn Centrum voor 61 miljoen euro in 2014 van de commerciële vastgoedontwikkelaar van BAM, meldde Vastgoedmarkt destijds. Eveneens in de portfolio zit kantoorgebouw De Brug aan Nassaukade 3 in Rotterdam. Dit kantoor van 20.000 m2 met Unilever Nederland als huurder kocht Blackstone in 2014 van UBS voor 51,57 miljoen euro. Anbang heeft van Blackstone ook het PwC-hoofdkantoor aan Thomas Malthusstraat 5-57 in de Amsterdamse Riekerpolder bemachtigd. Medio 2014 kocht Blackstone dit zogeheten Westgate-complex voor 73 miljoen euro van Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Westgate bestaat uit drie geschakelde kantoren met een totale oppervlakte van 26.500 m2.

Haskoning-hoofdkantoor

Tot slot zit nog het hoofdkantoor van Royal Haskoning aan Laan 1914 (op nummer 35) in Amersfoort in de verkochte portefeuille. In november 2015 verkocht het ingenieursbureau het 26.000 m2 grote kantorencomplex (vier gebouwen) in een sale-and-lease-backtransactie aan Blackstone-fonds Castor. De totale koopsom bedroeg 31,84 miljoen euro. Gebouw D met een oppervlakte van 8.155 m2 ging voor 8,98 miljoen van de hand. De in 2011 gerenoveerde kantoren A, B en C van in totaal 18.000 m2 kocht Castor voor 22,86 miljoen euro.

Daarmee komt de totale aankoopprijs van de zes kantoren uit op ongeveer 337,86 miljoen euro. De totale oppervlakte van de zes kantoren bedraagt 123.500 m2. Met een door anonieme bronnen bevestigde prijs van zo’n 500 miljoen euro die Anbang heeft betaald, komt de winst van Blackstone uit op ruim 162 miljoen euro ofwel 48,99 procent.

De redactie schat dat de Chinese verzekeraar de kantoren tegen een nettoaanvangsrendement van ongeveer 5,5 procent heeft aangeschaft. Cushman & Wakefield begeleidde de transactie namens Anbang, CBRE adviseerde Blackstone.

Geen exit

Blackstone bewijst met deze deal andermaal dat het de vastgoedcyclus weet te berijden. In 2013 gaf bijna niemand meer een stuiver voor de Nederlandse kantorenmarkt. Indachtig de Warren Buffet-uitspraak om te kopen als het bloed door de straten loopt, schuimden Amerikaanse durfinvesteerders de markt af. Goldman Sachs verzilverde zijn aankoop van medio 2013 al najaar 2015 met de verkoop van de Cobra-portfolio aan NSI. Dat de verkoop een teken is dat het hier spoedig bergafwaarts zal gaan, lijkt niet het geval.

De Angelsaksische investeerders zijn alleen in hun thuisland geconfronteerd met prijsdalingen van commercieel vastgoed, zoals gebeurt in Londen, New York en LA. Hoewel het laat herstelde Nederland waarschijnlijk twee jaar achterloopt op die vastgoedcyclus, lijkt hier de prijspiek wel nabij. De zakenbanken maken echter geen aanstalten deze markt te verlaten. Blackstone zal vanaf volgend jaar een kleine 200 miljoen euro investeren in retailproject Forum Rotterdam. En Goldman Sachs kocht dit voorjaar nog de kantorenportfolio van Altera Vastgoed.

Nieuwe recorddeal

Lone Star zou binnenkort overigens weer het stokje kunnen overnemen van Blackstone als initiator van de grootste kantorenportfoliodeal. Het fonds dat net voor de zomer vastgoedfinancier Propertize overnam, zou op het punt staan zijn directe Nederlandse kantorenportefeuille te verkopen aan Aroundtown Property Holdings en LRC. De waarde van de portefeuille ligt tussen de 600 en 700 miljoen euro.  

Martijn van Leeuwen

Dit artikel is gepubliceerd in de Vastgoedmarkt-editie van oktober 2016.

Reageer op dit artikel