nieuws

Leegverkoop particuliere vastgoedfondsen

Beleggingen

Voor de crisisjaren waren ze ongekend populair: particuliere vastgoedfondsen. Uit een onderzoek dat een aantal jaar geleden is uitgevoerd, kwam naar voren dat Nederlandse particulieren liefst 5 miljard euro in dergelijke fondsen hadden gestoken. Maar niet alleen Nederlandse particulieren, ook verschillende buitenlandse particuliere vastgoedfondsen hebben jarenlang (direct en indirect) geïnvesteerd in Nederlands (kantoren) vastgoed.

Het is oud nieuws dat een aanzienlijk deel van dergelijke fondsen, met name die met secundair kantorenvastgoed, de afgelopen jaren sterk onder water zijn komen te staan. Na jaren van ‘extend and pretend’ (het verlengen van de looptijd van hypotheekleningen in de hoop op betere tijden) voeren de banken tegenwoordig de druk op de fondsen op om het vastgoed te verkopen, zeker nu de markt weer wat op lijkt te veren. Niet zelden kiezen de banken eieren voor hun geld door de leningen die in de hoogtijdagen aan dit soort fondsen zijn verstrekt met een korting te verkopen aan Angelsaksische private equity investeerders. Deze partijen kopen de leningen op en maken (als sprake is van een default op grond van de leningsvoorwaarden) aanspraak op terugbetaling van de lening en gaan zonodig over tot een uitwinnings-scenario. Zodoende proberen zij de krenten uit de pap te vissen in de hoop de rest van de portefeuille weer door te kunnen stoten.  Als gevolg van deze ontwikkelingen is veel vastgoed van deze fondsen de afgelopen tijd weer op de markt gekomen.

 

Risico’s

Wanneer vastgoed uit een vastgoedfonds wordt gekocht, is het vanuit juridisch oogpunt van belang dat de koper zich bewust is van een aantal risico’s. Daarbij dient een koper zich ook de vraag te stellen welke mogelijkheden er na de overdracht zijn om een eventuele claim op het fonds te verhalen.

Het is gangbaar dat dit soort vastgoed wordt verkocht op basis van het ‘as is where is’ principe. Dat is geen wettelijk of juridisch vastomlijnd begrip. Het betekent in de regel dat de koper alle ruimte krijgt om het vastgoed te onderzoeken, maar anderzijds dat er door de verkoper slechts een beperkt aantal garanties wordt verstrekt. Niet zelden is de garantie beperkt tot de verklaring van verkoper dat het vastgoed zijn eigendom is en dat hij bevoegd is het verkochte over te dragen. De koopsom is vaak ook afgestemd op het gegeven dat verkoper slechts een beperkt aantal garanties verstrekt.

Als er dan toch garanties worden gegeven, zoals titelgaranties, die ook bij een as is where is transactie gebruikelijk zijn, dan is het voor een koper van belang stil te staan bij verhaalsmogelijkheden. Hetzelfde geldt voor risico’s die door een koper tijdens het vaak uitgebreide due diligence onderzoek worden ontdekt. Stel dat tijdens het onderzoek van een koper bepaalde risico’s naar voren komen, bijvoorbeeld het risico dat de gemeente de canon verhoogt omdat het object groter blijkt te zijn dan op grond van de erfpachtvoorwaarden is toegestaan, ontstaat doorgaans een discussie op welke wijze dat voor rekening van de verkoper kan worden gebracht. De meest simpele wijze is een verlaging van de koopsom, maar dat zal voor de verkoper niet acceptabel zal als niet zeker is dat het risico zich daadwerkelijk zal verwezenlijken. In een ‘normale’ transactie wordt in dergelijke gevallen een vrijwaring opgenomen. Dat betekent dat verkoper op een later moment opdraait voor de kosten indien het risico zich daadwerkelijk verwezenlijkt.

 

Liquideren

Het is sterk de vraag of een dergelijke vrijwaring bij de verkoop door een vastgoedfonds enige waarde heeft. Niet zelden gaat de verkoopopbrengst bij een fonds waarvan de leningen onder water staan volledig naar de bank. Indien het fonds ook nog eens al zijn vastgoed verkoopt, blijven er dus na overdracht van het vastgoed geen vermogensbestanddelen over waarop een eventuele claim verhaald kan worden. Bovendien, als er al vermogensbestanddelen over zijn, staat het de verkoper in principe vrij het fonds te liquideren wanneer al zijn vastgoed is verkocht. Wel dient bij een liquidatie uiteraard te worden gewaakt voor (bestuurders)aansprakelijkheid die kan spelen als gelden worden uitgekeerd terwijl er nog (garantie)verplichtingen lopen.

In dergelijke gevallen ziet men in de praktijk met enige regelmaat dat een eventuele vrijwaring of garantie door het verkopende vastgoedfonds wordt versterkt door een depot. Op die manier krijgt de koper de zekerheid dat bij een eventueel beroep op de vrijwaring er financiële middelen voor handen zijn om en eventuele claim op te verhalen. De notaris houdt dan bij verkoop een gedeelte van het de koopsom vast als zekerheid voor de koper dat een eventuele claim van de koper op de verkoper daadwerkelijk tot betaling leidt. Dit depotbedrag valt toe aan het fonds wanneer er niet binnen een bepaalde termijn een beroep op is gedaan (en het risico zich dus niet heeft verwezenlijkt) en kan dan alsnog aan de participanten van het fonds worden uitgekeerd.

Kortom, bij het contracteren met (particuliere) vastgoedfondsen waarbij al het vastgoed wordt verkocht, is het van belang om na te gaan welke garanties worden verstrekt. Men dient niet raar op te kijken als die zekerheden zeer beperkt zijn. Dat onderstreept het belang van een gedegen onderzoek naar het verkochte. Bij latente risico’s is het voor een koper verstandig enige vorm van zekerheid te bedingen.

 

De auteurs maken deel uit van het tranactieteam van Boekel. 

Dirk-Jan Gondrie (dirk-jan.Gondrie@boekel.com)

Pieter van Delden (pieter.vandelden@boekel.com)

Martin Daverschot (martin.daverschot@boekel.com

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van mei 2016 

Reageer op dit artikel