nieuws

Investeren via een beleggingsfonds aantrekkelijk

Beleggingen

Een investeerder in een vastgoedfonds komt bij deelname in aanmerking voor een aantal voordelen: hij heeft toegang tot beleggingen met een groot investeringsvolume, hij kan ook voor kortere duur in vastgoed beleggen, hij wordt bijgestaan met deskundigheid van het management en hij bespaart tijd ten opzichte van een rechtstreekse investering in vastgoed. In vastgoed via een fonds is ook vanuit juridisch en fiscaal perspectief aantrekkelijker.

Naast commerciële factoren van een vastgoedfonds zijn de fiscale en juridische randvoorwaarden van het fonds en de investeerders sterk bepalend voor het succes van het fonds. Als uitgangspunt geldt dat de fiscale kosten en juridische risico’s voor een investeerder via een vastgoedfonds niet hoger moeten uitvallen dan bij een rechtstreekse investering in vastgoed. In de praktijk blijkt evenwel dat een investeerder in een vastgoedfonds vaak gunstiger uit is dan bij een rechtstreekse investering. Hoe is dat mogelijk? De hoogte van de fiscale kosten en de hoogte van de juridische risico’s van een investering in een vastgoedfonds zijn grofweg afhankelijk van de volgende factoren:

1. de activiteiten van het vastgoedfonds (o.a. beleggen, ontwikkelen, handel, ondernemen);

2. de bestemming van het vastgoed (woningen of ander vastgoed);

2. het soort investeerders in het vastgoedfonds (o.a. natuurlijk persoon, rechtspersoon, pensioenfonds);

3. de zeggenschap van de investeerders in het vastgoedfonds (wel of geen zeggenschap), en

4. het gekozen fondsvehicle (o.a. wel of geen vennootschapsbelastingplichtig lichaam, wel of geen fiscale beleggingsinstelling).

Door een optimale mix van activiteiten van het fonds, van investeerders in het fonds, en van het daarbij behorende fonds vehicle zijn vastgoedfondsen in staat voor hun investeerdersdoelgroep fiscale en juridische randvoorwaarden te creëren die gunstiger zijn dan bij een rechtstreekse vastgoedinvestering.

Een investeerder in rechtstreeks vastgoed kan zijn aansprakelijkheid ten aanzien van dat vastgoed slechts beperken door een – met kosten gepaard gaande – aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. Voor de meeste Nederlandse vastgoedfondsvehicles (BV, NV, CV, fonds voor gemene rekening) geldt evenwel dat dit juridische risico niet bij de investeerder ligt: de aansprakelijkheid blijft immers beperkt tot de kapitaalinbreng van de investeerder.

Bij een rechtstreekse verkrijging van vastgoed is een investeerder overdrachts- of omzetbelasting verschuldigd, maar als een investeerder een aandeel in een vastgoedfonds (bijv. BV of NV) verkrijgt, dan verwerft hij het belang in het onderliggende vastgoed vrij van overdrachts- en omzetbelastingdruk. Zo drukt op een rechtstreekse investering in nieuwbouw huurwoningen 21 procent niet-aftrekbare omzetbelasting over de koopsom, terwijl deze belasting niet wordt geheven bij de verwerving van aandelen in een BV met soortgelijke activa. Ook in het geval van bestaand vastgoed betaalt de investeerder overdrachtsbelasting (2 procent over de waarde van woningen; 6 procent over de waarde van overig vastgoed), terwijl een investeerder deze heffing voorkomt door minder dan een derde belang in het vastgoedfonds met hetzelfde onderliggende vastgoed te verwerven.

Vanzelfsprekend is het optimaliseren van fiscale en juridische randvoorwaarden van een vastgoedfonds in de praktijk weerbarstiger dan zich in deze column laat aanzien. Zo is het berekenen van de integrale fiscale kosten voor een investeerder van vele factoren afhankelijk en verhoogt bijvoorbeeld het toevoegen van een internationale component – buitenlandse investeerder, buitenlands fonds of buitenlands vastgoed – de complexiteit exponentieel. Toch is onze ervaring dat de inspanningen die gepaard gaan met het zoeken naar een optimale mix van activa, activiteiten, investeerdersdoelgroep en fonds vehicle, al snel worden terugverdiend, aangezien deze inspanningen veelal een substantieel concurrentievoordeel opleveren ten opzichte van andere vastgoedfondsen met dezelfde commerciële uitgangspunten.

Met de constatering dat een investering in vastgoedfondsen vanuit commercieel, juridisch en fiscaal perspectief per saldo voordelen oplevert, is het geen wonder dat het aantal vastgoedfondsen vanaf eind jaren negentig substantieel is toegenomen. Deze groei ging helaas niet zonder slag of stoot: door gebrek aan afdoende regulering waren veel vastgoedfondsen aanvankelijk weinig transparant met alle excessen van dien. Als reactie hierop is de wetgeving in de afgelopen jaren sterk gewijzigd: door een aanzienlijk verscherpt AFM-toezicht op vastgoedfondsen zijn deze fondsen tegenwoordig professioneler gestructureerd en worden zij beter beheerd. Door deze professionaliseringsslag neemt het vertrouwen in vastgoedfondsen zonder twijfel toe. Nadelig effect is wel dat ook de administratieve lasten, die gepaard gaan met het inrichten en het beheren van vastgoedfondsen, zijn toegenomen. Beheerders die in de overgangsfase nog clementie kregen voor het aanpassen van de inrichting van de al bestaande vastgoedfondsen, zien zich bij het oprichten van nieuwe fondsen geconfronteerd met een aanzienlijke toename van structurerings- en beheerkosten.

Vastgoedfondsen hebben hun commerciële aantrekkingskracht behouden, ook al zijn de administratieve lasten van de fondsen fors gestegen door het verscherpte toezicht. Daarnaast geldt dat fiscale en juridische risico’s voor een investeerder in een vastgoedfonds door een optimale mix van factoren veelal gunstiger zijn dan voor een investeerder die rechtstreeks in vastgoed belegt. Grofweg kan de mix van factoren als optimaal worden beschouwd als: 1. de aansprakelijkheid van een investeerder beperkt is tot de inbreng van zijn kapitaal; 2. bij (des-)investeringen in een fonds geen overdrachts- en omzetbelasting is verschuldigd, en 3. geen winstbelasting wordt geheven op het niveau van het vastgoedfonds zelf.

 

Over de auteurs

Mr. dr. Yves Gassler MRE MRICS is vastgoedfiscalist bij Allen & Overy en verbonden aan Universiteit Leiden. Mr. Leon Hoppenbrouwers is vastgoednotaris bij Allen & Overy

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van mei 2016 

Reageer op dit artikel