nieuws

Vooral door boekwinsten stijgt vastgoedbezit boven 100 miljard euro

Beleggingen

De waarde van het vastgoedvermogen(1) van alle grote institutionele vastgoedbeleggers bij elkaar(2) maakte in het achterliggende jaar een enorme sprong en doorbrak voor de eerste keer ooit de grens van 100 miljard euro; het vastgoedbelang liep op van 96,7 miljard euro per einde 2013 naar 115,5 miljard per einde 2014; dat is een groei met niet minder dan 18,8 miljard euro ofwel 19,4 procent.

In het oog dient te worden gehouden dat deze cijfers met inbegrip van de beleggingen in infrastructuur zijn: ongeveer 11,6 miljard euro van de vastgoedinvesteringen van de pensioenfondsen (102,9 miljard euro per einde van het vorige jaar) bestaan uit beleggingen in infrastructuur, dat is ongeveer 11,2 procent van het totale vastgoedbezit van deze groep beleggers. De investeringen in infrastructuur zijn vooral bij de twee grootste fondsen geconcentreerd: het ABP had per einde van het vorige jaar 6,2 miljard euro hierin belegd (14,2 procent van het vastgoedvermogen) en het Pensioenfonds Zorg & Welzijn 4,3 miljard euro (17,8 procent). Het Pensioenfonds Grafische Bedrijven had relatief gezien het grootste infrastructuurbelang: de helft van het vastgoedbezit per einde 2014. 

Hoe anders was het beeld in 2013: toen liep het gezamenlijk vastgoedvermogen van alle institutionele vastgoedbeleggers nog in lichte mate terug, overigens voor het eerst in jaren, van 98,3 miljard euro naar 96,7 miljard euro, een daling met 1,7 miljard euro ofwel 1,7 procent.
Uitzonderlijke groeicijfers vertoonden het ABP met een groei van 9,2 miljard euro (26,8 procent) en het Pensioenfonds Zorg & Welzijn met 5,4 miljard euro (29,2 procent). Relatief bezien waren de groeicijfers nog spectaculairder bij het Pensioenfonds KLM Vliegend Personeel (0,4 miljard euro = 50,8 procent), het Pensioenfonds KLM Algemeen (0,3 miljard euro = 59,7 procent), het Pensioenfonds KLM Cabinepersoneel (0,1 miljard euro = 73,2 procent) en het Philips Pensioenfonds (0,3 miljard euro = 77,7 procent). Bij slechts vijf fondsen liep het vastgoedbelang in lichte mate terug.
Bij de (bank-)verzekeraars was sprake van een fractionele stijging van het vastgoedbezit, van 12,5 miljard euro in 2013 naar 12,6 miljard in het afgelopen jaar, dat is een toename met 1,1 procent. Door de afsplitsing van de NN Group van de ING Groep ontstonden onderling echter grote verschillen. De NN Group is met 2,7 miljard euro nu de grootste belegger bij de (bank-)verzekeraars. De ING Groep, in het verleden altijd veruit de grootste vastgoedbelegger, is inmiddels, mede ook door de grote desinvesteringen de afgelopen jaren, afgezakt naar de voorlaatste plaats bij deze groep beleggers.

Bij de vijf grootste pensioenfondsen (alle met een vastgoedbezit op het einde van het vorige jaar van meer dan 2,0 miljard euro) nam het geheel der vastgoedportefeuilles toe van 65,4 miljard euro tot 80,9 miljard euro, een groei met 15,5 miljard euro oftewel 23,6 procent; bij de fondsen met een vastgoedbelang tussen 1,0 miljard en 2,0 miljard euro, dat waren er zeven, groeide het vastgoedvermogen van 8,3 miljard euro tot 9,7 miljard euro, een toename van 1,4 miljard euro, dat is 17,1 procent. Bij alle overige fondsen nam het vastgoedbezit toe van 10,5 miljard euro tot 12,2 miljard euro, plus 16,8 procent. Deze ontwikkeling betekent dat van de groei van het totale vastgoedbelang bij de pensioenfondsen in 2014 met 18,7 miljard euro niet minder dan 82,9 procent terecht kwam bij de vijf grootste beleggers, slechts 7,6 procent bij de volgende zeven fondsen en 9,5 procent bij de overige beleggers.

Bij de (bank-)verzekeraars was, behoudens bij Aegon en ASR Nederland, sprake van een gelijkblijvend of dalend vastgoedbezit; door de verzelfstandiging van de NN Group was de daling het grootst bij de ING Groep, van 3,4 miljard euro per einde 2013 naar 1,3 miljard euro het vorige jaar.

Intussen wordt de positie van de pensioenfondsen in het samenstel van de grote institutionele vastgoedbeleggers steeds dominanter. Schommelde het aandeel van de pensioenfondsen in het vastgoedvermogen van alle grote beleggers bij elkaar tot ongeveer het jaar 2000 rond 65 procent, daarna loopt dit aandeel aanmerkelijk op: ongeveer 75 procent in 2005, 80 procent in 2010, 87 procent in 2013 en 89 procent in het achterliggende jaar. Een soortgelijke ontwikkeling doet zich voor binnen de groep der pensioenfondsen voor wat betreft het aandeel van het ABP en het Pensioenfonds Zorg Welzijn hierin. Bedroeg het aandeel van deze twee vastgoedbeleggers tot ongeveer 1995 rond 45 procent, daarna loopt ook dit aandeel flink op: 57 procent in 2000, 56 procent in 2005, 59 procent in 2010, 63 procent in 2013 en 66 procent in het voorbije jaar. Het ABP alleen al bezit thans ruim 42 procent van het vastgoedvermogen van alle pensioenfondsen samen en bijna 38 procent van het vastgoedbezit van alle grote institutionele vastgoedbeleggers bij elkaar.

Steeds meer indirect vastgoed

Het aandeel van het indirect gehouden vastgoed in de totale vastgoedwaarde van de pensioenfondsen(4) kwam in 2014 uit op ruim 85 procent, de hoogste waarneming sedert het begin van dit deelonderzoek (1999). Intussen hebben 24 van de 36 pensioenfondsen het vastgoedvermogen geheel of vrijwel geheel in de indirecte sfeer ondergebracht. Daar staat een groep van vooral grotere pensioenfondsen tegenover die vanouds een grote voorkeur voor beleggingen in direct vastgoed aan de dag legt. Met name geldt dat voor de pensioenfondsen Bouwnijverheid (van de vastgoedportefeuille bestaat per eind van het vorige jaar 63 procent uit direct gehouden vastgoed), Landbouw (87 procent) en het Spoorwegpensioenfonds (95 procent).Van de pensioenfondsen met een absoluut gezien kleiner vastgoedbelang kunnen in dit verband ook nog genoemd worden de pensioenfondsen Slagersbedrijf (97 procent) en Wonen (72 procent). De pensioenfondsen Metalektro en Architectenbureaus hebben ongeveer de helft van hun vastgoedbezittingen in de directe sfeer. Het Pensioenfonds Rabobank komt met ruim 42 procent in de buurt van de laatste groep.

Sterke toename niet-beursgenoteerd vastgoed

In absolute termen was sprake van een forse toename van het niet-beursgenoteerde indirecte vastgoed; het liep op van 35, 9 miljard euro per einde 2013 naar 45,7 miljard euro per einde van het vorige jaar. In relatief opzicht was de stijging minder opvallend: 51,6 procent in 2013 en 52,1 procent in 2014. Ofschoon ongeveer de helft van de pensioenfondsen geen of nauwelijks beursbelangen heeft, liep ook het beursgenoteerde deel van het indirect gehouden vastgoed in het achterliggende jaar in absoluut opzicht sterk op(6); het steeg van 33,7 miljard euro per einde 2013 naar 41,9 miljard euro per ultimo 2014. Relatief gezien was sprake van een lichte daling: 48,4 procent per einde 2013 en 47,9 procent per einde van 2014. Sedert 2008 ligt dit aandeel overigens nog steeds (ruim) onder de 50 procent, met als dieptepunt 34,7 procent in 2008; dat had te maken met de instorting van de beurskoersen in dat jaar. In de jaren daarvoor, tussen 1999 en 2008, lag het beursgenoteerde deel steeds ruim boven de helft van het indirect gehouden vastgoed. Een hoogtepunt werd bereikt in het jaar 2000 met 79,6 procent.
Van het totale door de pensioenfondsen per einde 2014 in vastgoed belegde vermogen (102,9 miljard euro) was 45,7 miljard euro (44,5 procent) ondergebracht in de indirecte, niet-beursgenoteerde sfeer, 41,9 miljard euro of 40,7 procent in beursbelangen en het restant (15,3 miljard euro, is 14,8 procent) in direct, meestal in Nederland gelegen vastgoed.

Hoger handelsvolume

Het handelsvolume, de som van alle aankopen en verkopen bij elkaar, bedroeg in het afgelopen jaar bijna 34 miljard euro bij de pensioenfondsen en bijna 2 miljard euro bij de (bank-)verzekeraars. Deze cijfers zijn aanmerkelijk hoger dan in 2013; toen kwam de handelsomvang van de pensioenfondsen neer op ruim 22 miljard euro en die van de
(bank-)verzekeraars op ruim 1 miljard euro. Het handelsvolume komt hiermee weer op een peil vergelijkbaar met dat van de jaren vlak vóór de crisis, maar blijft nog wel duidelijk achter bij het topjaar 2009: toen beliep de handelsomvang meer dan 60 miljard euro bij de pensioenfondsen en bijna 3 miljard euro bij de (bank-)verzekeraars.
Ondanks het toegenomen handelsvolume waren er slechts vier fondsen met een transactieniveau van meer dan 1,0 miljard euro: het ABP kwam uit op een omvang van niet minder dan 18,9 miljard euro, het Pensioenfonds Zorg Welzijn bereikte een niveau van 4,4 miljard euro, het Pensioenfonds Metaal en Techniek van 1,7 miljard euro en het Pensioenfonds Bouwnijverheid van 1,2 miljard euro. Deze vier fondsen namen daarmee 26,3 miljard euro ofwel 78 procent van het handelsvolume van alle pensioenfondsen voor hun rekening. Gerelateerd aan alle beleggers, dus inclusief de (bank-)verzekeraars, was dat 74 procent. Het ABP alleen al zorgde voor 56 procent van de handelsomvang van alle pensioenfondsen (54 procent van alle beleggers).
Bij tien pensioenfondsen en één (bank-)verzekeraar bedroeg de handelsomvang minder dan 50 miljoen euro; dat was ook in 2013 het geval.

Forse boekwinsten

Het resultaat van de waardeherzieningen, dus de uitkomst van de optelsom van herwaarderingen, valuta- en beurskoersverschillen, was in het achterliggende jaar bij de pensioenfondsen opmerkelijk positief en kwam uit op 11,5 miljard euro. Met name het ABP en het Pensioenfonds Zorg Welzijn boekten met 6,6 miljard euro en 2,6 miljard euro enorme bedragen bij. Er waren slechts vijf fondsen met een naar verhouding gering boekverlies. Dit is een heel ander beeld dan in 2013: toen was bij de pensioenfondsen nog sprake van een afboeking met 0,1 miljard euro. De ontwikkeling bij de (bank-)verzekeraars daarentegen was opnieuw negatief, zij het dat de afboeking met 0,2 miljard euro beperkt bleef; ook het jaar daarvoor boekten de (bank-)verzekeraars per saldo 0,2 miljard euro af.
Van de toename van het vastgoedbezit van de pensioenfondsen in het voorbije jaar met 18,7 miljard euro vloeide 5,8 miljard euro voort uit een aankoopoverschot en 11,5 miljard euro uit bijboekingen; 1,3 miljard euro was gerelateerd aan andere oorzaken, voornamelijk herrubriceringen. Van de groei van het gezamenlijke vastgoedbezit van de pensioenfondsen in het achterliggende jaar kan daarmee ruim 60 procent worden toegeschreven aan bijschrijvingen.

Handelsomvang verachtvoudigd

Een analyse van het verloop van de balanscijfers van de vastgoedbezittingen van de grote institutionele vastgoedbeleggers over de laatste ruim kwart eeuw wijst uit dat het transactieniveau vooral vanaf ongeveer 2002 een hoge vlucht heeft genomen, althans bij de pensioenfondsen. Bedroeg het handelsvolume van de pensioenfondsen in de periode 1985-2001 ongeveer 50 miljard euro, in de dertien jaar daarna, dus van 2002 tot en met 2014, steeg de handelsomvang naar ruim 400 miljard euro, een verachtvoudiging derhalve. Vooral in 2009 was het handelsvolume zeer hoog: in dat jaar bedroeg het totale bedrag aan aankopen en verkopen meer dan 60 miljard euro. Het afgelopen jaar kwam het transactieniveau, na een duidelijke daling in de jaren 2010-2013, weer op ongeveer het peil van vlak vóór de crisis en lag het met ruim 33 miljard euro licht hoger dan het rekenkundig gemiddelde over de tien daaraan voorafgaande jaren.
Bij de (bank-)verzekeraars is het beeld duidelijk gelijkmatiger. In de periode 1985-2001 bereikte de handelsomvang bij deze beleggers een niveau van ruim 30 miljard euro, in de periode daarna beliep die 45 miljard euro. Ook bij deze groep beleggers liep het transactievolume in het achterliggende jaar weer op maar bleef met 1,7 miljard euro steken op ongeveer de helft van het rekenkundig gemiddelde over het daaraan voorafgaande decennium.
Uit het historische overzicht blijkt verder dat de bijdrage van de post herwaarderingen, valuta- en beurskoersverschillen op de groei van de vastgoedportefeuilles van de grote institutionele vastgoedbeleggers over een lange termijn bezien zeer wezenlijk is. Wordt geabstraheerd van de post ‘overig’ is bij de pensioenfondsen over de periode 1985-2014 sprake van een totale groei van 77 miljard euro; hiervan kan ruim 42 miljard euro worden toegeschreven aan een aankoopsaldo en bijna 35 miljard euro aan bijschrijvingen; dat laatste cijfer is ongeveer 45 procent van de toename. Bij de (bank-)verzekeraars bedroeg de groei van het vastgoedvermogen over die periode 13 miljard euro, waarvan 9,5 miljard ten gevolge van een aankoopsaldo en 3,5 miljard wegens bijboekingen, ruim 25 procent van de groei.

Almaar dalend relatief vastgoedbelang

Het aandeel van het vastgoedbelang in het totaal van alle beleggingen, dus het relatieve vastgoedbelang, liep bij de pensioenfondsen in lichte mate terug. Het daalde van 9,5 procent per einde 2013 naar 9,3 procent aan het einde van vorig jaar. Bij twee derde van de fondsen was sprake van een terugloop van het relatieve vastgoedbelang, bij vrijwel alle overige fondsen liep het op. Opvallende verschuivingen deden zich voor bij het Pensioenfonds Landbouw (een terugloop van 16,8 procent naar 13,4 procent), het Pensioenfonds Slagersbedrijf (van 25,7 procent naar 18,8 procent), het Pensioenfonds KLM Vliegend Personeel (een stijging van 12,l procent naar 16,0 procent), het Pensioenfonds KLM Algemeen (van 7,7 procent naar 10,3 procent) en het Pensioenfonds KLM Cabinepersoneel (van 7,1 procent naar 9,8 procent).
Bij de (bank-)verzekeraars zette de langjarige neerwaartse trend in versnelde mate door; het relatieve vastgoedbelang daalde van 2,5 procent naar 2,0 procent. De in 2013 waargenomen afwijking in de trend (toen steeg het van 2,2 procent het jaar daarvoor naar 2,5 procent) vloeide niet voort uit een vergroting van het vastgoedvermogen (dat nam toen immers af), maar was het gevolg van afstoting van beleggingen en/of wijzigingen in de balanspresentatie (herrubriceringen).
Bezien over een lange periode is het relatieve vastgoedbelang bij de pensioenfondsen gedaald tot het laagste waarnemingsniveau van de afgelopen bijna 40 jaar. In 1975 bedroeg het vastgoedaandeel bijna 10 procent, daarna liep het geleidelijk op en schommelde het gedurende een lange reeks van jaren tussen 10,0 en 12,9 procent (deze hoogste stand werd bereikt in 2002) om in 2010 weer onder de 10 procent uit te komen. Na een herstel het jaar daarop daalde het opnieuw en naar mag worden aangenomen definitief onder het niveau van 10 procent. Bij de (bank-)verzekeraars is sprake van een vrijwel ononderbroken daling vanaf 1975, van ruim 15 procent destijds in bijna één rechte lijn naar beneden naar het huidige, zeer lage peil van 2,0 procent.

Over de auteur

Dr. Hans Funken analyseert de jaarverslagen van institutionele beleggers op vastgoedaspecten voor Vastgoedmarkt sinds 1980.

Dit artikel is verschenen in Vastgoedmarkt van oktober 2015

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels