nieuws

Veel vastgoed verkeerd geprijsd

Beleggingen

Volgens Nalaka da Silva, directeur Vastgoed bij het Schotse Standard Life Investments, is Nederlands vastgoed van goede kwaliteit en zijn de vooruitzichten gunstig ondanks het huidige gebrek aan huurgroei.

Veel vastgoed verkeerd geprijsd

Na vijftien jaar geen onroerend goed te hebben aangekocht in ons land verwierf de Schotse vermogensbeheerder de afgelopen achttien maanden zes objecten. De lage rente en een zeer concurrerende beleggingsmarkt hebben de aanvangsrendementen voor topkwaliteit vastgoed naar nieuwe laagtepunten gedreven.

Dat geldt zeker voor het Verenigd Koninkrijk, waar 80 procent van de 24 miljard euro omvattende vastgoedportefeuille van Standard Life is gesitueerd. Maar ook in continentaal Europa waar het bedrijf twee miljard euro aan vastgoed beheert, verkeren de yields voor ‘core’ vastgoed momenteel op niveaus die sinds de precrisisjaren niet zijn gezien.

‘Wij geloven dat veel vastgoed in Europa momenteel verkeerd geprijsd is’, zegt Nalaka da Silva in het Amsterdamse Apollo Wyndham, waar hij zojuist een presentatie gaf voor een zaal vol Nederlandse institutionele beleggers. Voor acquisities op het Europese vasteland heeft hij de komende twee jaar 500 tot 600 miljoen euro beschikbaar, waarvan 10-15 procent beschikbaar zou kunnen zijn voor de Nederlandse markt.

De ‘mispricing’ komt volgens hem voort doordat veel beleggers uitsluitend oog hebben voor het topsegment. Daarentegen geven zij vastgoed dat wat meer aandacht behoeft – het zogenoemde value-add segment – in de vorm van bijvoorbeeld achterstallig onderhoud, aflopende huurcontracten of een goed verhuurd gebouw op een wat minder locatie – doorgaans een onevenredig hoge risicopremie.

‘Wij zien daarom momenteel vooral aantrekkelijke mogelijkheden in het value-add segment met nettorendementen die bewegen in een bandbreedte van 8 tot 15 procent’, aldus Da Silva. Dat wil niet zeggen dat de Schotse vermogensbeheerder zich beperkt tot dit deel van de vastgoedbeleggingsmarkt. ‘Onze zes mandaten waarmee we in continentaal Europa actief zijn, bevinden zich qua risico/rendementsprofiel in alle delen van de vastgoedbeleggingsmarkt, van core en coreplus tot value-add en opportunistic.

Standard Life Investments is na vijftien jaar stilte sinds achttien maanden weer behoorlijk actief in ons land. ‘De Nederlandse markt herstelt zich duidelijk. Al zijn er nog wel degelijk een aantal behoorlijke risico’s, zoals het overaanbod in de kantorenmarkt en het gebrek aan huurgroei in die markt. Maar als je een goed kantoorgebouw koopt met een langjarig huurcontract op een locatie met veel aanbod dan kan dat toch best aantrekkelijk zijn omdat veel beleggers het risico van zo’n belegging veel te hoog inschatten naar onze mening.’

Zo verwierven de Schotten oktober vorig jaar het nieuwe hoofdkantoor (8.143 m2) van Bluewater Energy Services op Park 2020 aan de Taurusavenue in het door hoge leegstand geplaagde Hoofddorp. Park 20/20, een ontwikkeling van Delta Development Group, VolkerWessels en de Reggeborgh Groep, is het eerste full service kantorenpark in Nederland dat volgens de cradle-to-cradle-filosofie is aangelegd. En voor zijn wereldwijd actieve fonds The Select Property Fund kocht Standard Life Investments van ontwikkelaar OVG Real Estate in september 2014 aan het Haagse Prins Clausplein, naast station Ypenburg, het volledig verhuurde kantoorgebouw ExtraVerde (7.368 m2).

Eind 2014 acquireerde de asset-manager ook het nieuwe hoofdkantoor (20.635 m2) van Heerema Marine Contractors in Leiden voor 60,3 miljoen (Kadaster). Juni 2015 kochten de Schotten voor 23 miljoen van de Nedstede Groep het nieuwe kantoor van Booking.com aan Rembrandplein 29-45 te Amsterdam. Vermeldenswaardig is ook nog de acquisitie afgelopen zomer van het Standard Life Invertments Growth Fund van het volledig aan logistiek dienstverlener DSV verhuurde distributiecentrum Tasmanweg 2 in Venlo.

De waarde van de Nederlandse vastgoedbezittingen bedraagt thans 115 miljoen euro. Hoe groot het Nederlandse smaldeel gaat worden? Da Silva durft daar geen slag naar te slaan. ‘We hebben geen groeidoelstellingen per land. Dat hangt echt af van de concrete mogelijkheden die zich aandienen, ook in relatie tot de mogelijkheden in andere markten. Het is een voortdurende afweging van prijs, risico, en de scope en karakteristieken die onze mandaten aangeven. Maar Nederland heeft momenteel onze volle aandacht. Het is overigens zeker niet uit te sluiten dat we ook weer gebouwen gaan verkopen als we optimaal waarde hebben toegevoegd en in het kader van assetrotatie.’

 

Erik Wiegerinck

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van oktober 2015 

 

Relatie rente en vastgoed

De Fed durfde het weliswaar in september nog niet aan. Toch wijst het erop dat de markt rekening houdt met een aanstaande renteverhoging, menen Matthew Mowell en Bill Pekowitz, vastgoedanalisten bij Standard Life Investments, in hun white paper ’Real estate and interest rates – How will rising interest rates affect commercial real estate?’ [PDF]

De heren achten het ‘waarschijnlijk’ dat de rente in de VS en het Verenigd Koninkrijk op het punt staat omhoog te gaan. De vraag is echter in hoeverre dit impact heeft op de prestaties van commercieel vastgoed.

Zij stellen dat uit de analyse van voorgaande cycli van hogere rentestanden wel enkele overeenkomsten te constateren zijn. Daarbij moeten beleggers wel blijven beseffen dat het huidige tijdsgewricht in een aantal opzichten uniek is. De renteverhogingen zijn vooral gebaseerd op de betere economische fundamenten. Een krapper beleid van de Fed lijkt daardoor minder impact te hebben op de risicopremie voor commercieel vastgoed. Dit komt mede door de divergentie, het uiteenwijkende monetaire beleid wereldwijd.

Een hogere rente kan op korte termijn wél een bedreiging vormen voor de waardering van zowel beursgenoteerd vastgoed als de onderliggende directe vastgoedmarkten. Dit is vooral te wijten aan de toegenomen onzekerheid die gepaard gaat met een beleidswijziging, menen de beide vastgoedanalisten.

Maar op de middellange termijn kunnen beleggers in commercieel vastgoed wel degelijk concurrerende rendementen blijven behalen ten opzichte van andere beleggingscategorieën. De verbetering van de economie, waaraan de renteverhoging ten grondslag ligt, werkt immers juist ook in het voordeel van de vastgoedsector. Standard Life Investments wijst in dit verband vooral op de aantrekkende huurdersmarkt en derhalve stijgende huurinkomsten, beperkt aanbod en een zeer aantrekkelijk rendement voor beleggers in vastgoed vergeleken met obligaties.

 

Landenrisico in kaart

Het risiconiveau in vastgoedbeleggingen verschilt sterk per land en er bestond nog niet echt een meetinstrument dat dit risico inzichtelijk maakt. Standard Life Investments komt met een nieuw meetinstrument, dat institutionele beleggers moet helpen om de risico’s die gepaard gaan met wereldwijde beleggingen in vastgoed beter te beheersen.

Met behulp van de Global Real Estate Implementation Risk (GREIR) kunnen beleggers eenvoudiger de juiste markt selecteren, die past bij hun risicoprofiel. De risicometer maakt het volgens de assetmanager eenvoudiger om het risico te vergelijken van 60 verschillende landen. De GREIR geeft een risicoscore per land, die kan worden omgezet in een risicogewogen factor, waarmee het rendement in de portefeuille kan worden vergeleken. Daarbij worden economische, politieke en specifieke vastgoedrisico’s meegewogen. Indices van die drie categorieën leveren dan een risicoscore tussen de 1 en 10 op voor elk van de zestig landen. Het land met de laagste score is het minst risicovol qua vastgoedbeleggingen. De score bestaat uit zeven componenten, te weten marktomvang, gemak waarmee gehandeld kan worden, concurrentiekracht, innovatie, corruptie in de publieke sector, credit default swap spreads en transparantie.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels